เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2529
คุณจำนูญทำสัญญาเช่าอาคารจากคุณโผงมีกำหนด 7 ปี
โดยคุณจำนูญเสียค่าหน้าดิน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา
และตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 180 บาท
ในสัญญานั้น ระบุว่า เมื่อคุณจำนูญเช่าครบ 7 ปี
คุณโผงผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าให้คุณจำนูญอีก 15 ปี
โดยคุณจำนูญต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา
ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536
แต่มิได้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
การให้เช่าและเช่าดำเนินมาไม่มีปัญหาอะไร กระทั่งใกล้ๆ จะสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญา 7 ปี
วันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2536 คุณจำนูญได้ทำหนังสือถึงคุณโผง
ขอต่อสัญญาเช่าพร้อมเงินค่าหน้าดินจำนวน 20,000 บาท
ส่งไปให้คุณโผง
แต่คุณโผงไม่อยากให้คุณจำนูญเช่าต่อ จึงนำเงินนั้นมาคืน
แล้วแจ้งว่า ถ้าจะเช่าต่อขอเก็บค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท
แทนที่จะเป็นเดือนละ 180 บาท ซึ่งคุณจำนูญไม่ยินยอม
คุณโผงบอกเลิกสัญญา แล้วขอให้คุณจำนูญขนของออก
แต่คุณจำนูญไม่ยอม (อีก)
คุณโผงยื่นฟ้องขับไล่คุณจำนูญต่อศาล
ขอให้บังคับคุณจำนูญขนย้ายออกไปจากอาคารนั้น
คุณจำนูญให้การและฟ้องแย้งว่า คุณโผงไม่มีอำนาจฟ้อง
เพราะในสัญญาคุณโผงได้ให้คำมั่นแก่คุณจำนูญว่า เมื่อเช่าครบ 7 ปี
จะยินยอมต่อสัญญาเช่าให้คุณจำนูญอีก 15 ปี
โดยคุณจำนูญต้องเสียค่าหน้าที่ดินจำนวน 20,000 บาท ต่อ 1 คูหา
ตกลงค่าเช่าเป็นรายเดือน เดือนละ 180 บาท นับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์
2536 คุณโผงรับเงินแล้ว แต่นำเงินมาคืน โดยจะเก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ 2,000 บาท
คุณโผงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า
เพราะคุณจำนูญได้สนองคำมั่นของคุณโผงแล้ว
สัญญาใหม่ย่อมเกิดขึ้นในทันที
คุณโผงต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่คุณจำนูญอีก 15 ปีนับแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2536
ขอให้ยกฟ้องและให้คุณโผงไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่คุณจำนูญอีก 15 ปี
คุณโผงให้การสู้ต่อคดีแก้ฟ้องแย้งว่า
สัญญาเช่าเดิมไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว คุณจำนูญยังอยู่ต่อมา
ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา
คุณโผงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้
คุณจำนูญไม่มีสิทธิบังคับให้คุณโผงไปจดทะเบียนการเช่า
ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า
ให้คุณจำนูญและบริวารขนย้ายออกไปจากอาคาร
ให้คุณจำนูญใช้ค่าเสียหายแก่คุณโผงเดือนละ 500 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าคุณจำนูญและบริวารจะขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคาร
ยกฟ้องแย้ง
คุณจำนูญ อุทธรณ์
ศาลชั้นอุทธรณ์พิพากษายืน
คุณจำนูญฎีกาว่า
คุณจำนูญได้สนองคำมั่นคุณโผงก่อนเวลาที่คุณโผงจะบอกเลิกสัญญาเช่ากับคุณจำนูญ ย่อมผูกพันคุณโผงให้ผู้เช่า
ถือว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่แล้ว
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำนูญได้สนองคำมั่นของคุณโผงเมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่า
เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คุณจำนูญจึงฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538
กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป
คำมั่นของคุณโผงที่ให้แก่คุณจำนูญไว้ตามสัญญาเช่า
จึงสิ้นผลบังคับไปด้วย
ฉะนั้น จึงไม่มีคำมั่นของคุณโผงที่จะให้คุณจำนูญสนองต่อไปอีก
ไม่มีสัญญาเช่าเกิดขึ้นดังที่คุณจำนูญฎีกา
พิพากษายืน
เป็นอันว่าคุณจำนูญต้องขนย้าย บ๊าย-บาย
(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540)
———————————————
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 354 คำเสนอจะทำสัญญาอันบ่งระยะเวลาให้ทำคำสนองนั้น
ท่านว่าไม่อาจจะถอนได้ภายในระยะเวลาที่บ่งไว้
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น
ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป
หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้
หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
โอภาส เพ็งเจริญ [email protected]
