สัพเพเหระคดี 1มิ.ย.2563 : หนี้ของเจ้าของเดิม : โดย โอภาส เพ็งเจริญ

เดือนพฤษภาคม 2551 คุณโผงซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรรต่อจากคุณสมสวย

เดือนธันวาคม 2551 จึงย้ายเข้าครอบครองอยู่อาศัยแต่นั้นมา แต่ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ด้วยว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหนังสือแจ้งไปยังสำนักงานที่ดิน ขอไม่ให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เพราะคุณสมสวยเจ้าของบ้านเดิมค้างหนี้ค่าส่วนกลางระหว่างงวดเดือนกันยายน 2550 ถึงเดือนเมษายน 2551 แม้นิติบุคคลหมู่บ้านจะทวงถามหลายหนแล้วก็ยังไม่ยอมชำระ

คุณโผงซื้อบ้านมาแล้วโอนไม่ได้ก็เดือดร้อนสิ จึงฟ้องนิติบุคคลหมู่บ้านนั้นเป็นจำเลยที่ 1 และประธานกรรมการนิติบุคคลเป็นจำเลยที่ 2 ขอให้ศาลบังคับทั้งสองชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 300,000 บาท กับให้เพิกถอนคำสั่งห้ามทำนิติกรรมใดๆ ในที่ดินของนิติบุคคล

ทั้งสองให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งให้คุณโผงชำระเงินค่าส่วนกลางที่คุณสมสวยเจ้าของเดิมค้างอยู่มาซะโดยดี

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ทั้งสองแจ้งยกเลิกคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินนั้น หาก
ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของทั้งสอง

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์คดี

ศาลชั้นอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องประธานกรรมการนิติบุคคลจำเลยที่ 2 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

นิติบุคคลหมู่บ้านฎีกาคดี

ศาลฎีกาในคดีนี้วินิจฉัยว่า กฎหมายมีเจตนารมณ์ที่จะกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระ แต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดิน ซึ่งขณะเกิดหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย

แม้มาตรา 50 วรรคสาม แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ ซึ่งก็หมายความถึง เฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดสาธารณูปโภคในขณะที่เกิดหนี้ตามมาตรา 50 วรรคหนึ่ง เท่านั้น

เมื่อเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเอาจากคุณโผงตามฟ้องแย้งเป็นงวดเดือนกันยายน 2550 ถึงเดือนเมษายน 2551 เกิดขึ้นก่อนคุณโผงเข้าเป็นสมาชิกของนิติบุคคล คุณโผงไม่เคยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใดๆ จากการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลที่รับโอนมาจากผู้จัดสรร

ทั้งขณะคุณโผงซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินคนเดิม นิติบุคคลไม่ได้เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากคุณโผงโดยตรงมาก่อน คุณโผงจึงไม่ทราบถึงหน้าที่ที่ตนต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค

เหตุที่นิติบุคคลมาเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาที่ค้างชำระจากคุณโผง เพราะเรียกเก็บจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นสมาชิกเดิมของนิติบุคคลไม่ได้ การที่นิติบุคคลปิดประกาศเป็นการทั่วไปว่า ผู้จะซื้อที่ดินให้ติดต่อสำนักงานนิติบุคคลเพื่อตรวจสอบค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน ไม่อาจถือได้ว่าคุณโผงทราบถึงหน้าที่ต้องตรวจสอบและชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแล้ว เนื่องจาก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง

ดังนั้น คุณโผงย่อมไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนรับโอนที่ดินมา ซึ่งหากนิติบุคคลผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในโครงการได้รับความเสียหายใดๆ จากการละเลยไม่ชำระเงินค่าบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิมอย่างไร ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง ไม่เกี่ยวกับคุณโผงที่ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ในหนี้เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เจ้าของที่ดินเดิมก่อขึ้นก่อนที่คุณโผงจะรับโอนมาแต่อย่างใด

พิพากษายืน

หมายความว่า ให้นิติบุคคลไปแจ้งยกเลิกคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินนั้นซะ

ส่วนหนี้ค่าส่วนกลางต้องไปตามเอาจากคุณสมสวยโน่น

(เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561)

++++++++++++++++++++++++++

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

โอภาส เพ็งเจริญ newsmanlawyer@gmail.com

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้สัมภาษณ์พิเศษหน้า2 : อุตตม-สนธิรัตน์-สุวิทย์ : ชู พปชร.การเมืองวิถีใหม่
บทความถัดไปสถานีคิดเลขที่12 : ‘ความไร้น้ำยา’ ของ ‘นักการเมืองฯ’? : โดย ปราปต์ บุนปาน