คาดกันว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2563 จะถดถอยกว่าปีก่อนหน้า ส่วนจะติดลบมากหรือน้อยขึ้นอยู่มุมมองของผู้วิจารณ์ เพื่อติดตามสถานการณ์ ทีมวิจัยพยายามสืบค้นสถิติซื้อขายที่ดินและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำมาวิเคราะห์ความเปลี่ยนแปลง เป็นที่น่ายินดีว่าในปัจจุบันมีการจัดเก็บข้อมูลขนาดใหญ่และเปิดเผยต่อสาธารณะ ขอแสดงความขอบคุณกรมที่ดิน ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานสถิติแห่งชาติ และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนพัฒนาฐานข้อมูลนี้ สถิติการซื้อขายที่ดิน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน เป็นส่วนหนึ่งของ “ดัชนีชี้นำเศรษฐกิจมหภาค” (macroeconomic leading indicators) พร้อมกับข้อสังเกตและอภิปรายผลตามสมควร
2มูลค่าที่ดินที่ซื้อขาย บันทึกเป็นรายเดือนตั้งแต่ปี 2551 ถึงปัจจุบัน หน่วย พันล้านบาท ดังแสดงในตารางที่ 1 เราเลือกนำข้อมูลในช่วงปี 2558-ปัจจุบัน เพื่อสะท้อนการทำงานของรัฐบาลภายใต้พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา โดยมีสังเกตว่า ดัชนีผันผวนในช่วง 80-90 พันล้านบาทต่อเดือน เมื่อรวมเป็นมูลค่าทั้งปีเท่ากับ 1 ล้านล้านบาทโดยประมาณ พร้อมกับข้อสังเกตแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2560-2561 สถานการณ์ล่าสุด 6 เดือนแรกของปี 2563 ดัชนีลดลงแต่ว่าไม่มากนัก สะท้อนว่าตลาดที่ดินถูกกระทบน้อยอาจเป็นเพราะว่าผู้ซื้อที่ดินส่วนใหญ่ฐานะเศรษฐกิจร่ำรวย
รูปภาพที่ 1 มูลค่าซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ เป็นรายเดือน 2558-2563
ดัชนีที่สอง ซึ่งมีความสัมพันธ์กันคือ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับคำนวณอัตราการเปลี่ยนแปลงเดือนต่อเดือน หมายเหตุ เส้นดำหมายถึงยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หน่วย 100 ล้านบาท ส่วนแท่งสีแดงสะท้อนการเปลี่ยนแปลง หน่วยล้านบาท จากรูปภาพสะท้อนว่าปริมาณสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
รูปภาพที่ 2 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และการเปลี่ยนแปลง เดือนต่อเดือน
จากการวิเคราะห์ข้อมูล สรุปความสำคัญดังนี้ หนึ่ง มูลค่าซื้อขายที่ดิน 6 เดือนแรกของปี 2563 เท่ากับ 494,435 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2562 (504,168 ล้านบาท) มูลค่าซื้อขายที่ดินลดลงเล็กน้อย (-1.9) แสดงว่าวิกฤตโรคระบาดโควิดไม่มีผลกระทบต่อตลาดที่ดินหรือกระทบน้อย มูลค่าของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉลี่ย 3.16 ล้านล้านบาท ใน 6 เดือนแรกของปี 2563 เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกัน
ของปี 2562 (3 ล้านล้านบาท) สะท้อนว่าสินเชื่ออสังหาฯ ยังคงเพิ่มขึ้น 5.4% ในช่วงครึ่งปี
ความสำคัญของตลาดที่ดินต่อการคลังภาครัฐ รัฐบาลและท้องถิ่นมีรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน รูปภาพที่ 3 แสดงการเปลี่ยนแปลงของค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรมที่ดินในฐานะหน่วยจัดเก็บทำหน้าที่ส่งมอบรายได้ให้ กทม. เทศบาล และ อบต. สะท้อนว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมีลักษณะผันผวนเดือนต่อเดือน ในช่วงพิสัย 1400-2000 ล้านบาทต่อเดือน (เมื่อคำนวณเป็นรายได้ทั้งปีเท่ากับ 2 หมื่นล้านโดยประมาณ) พร้อมเปรียบเทียบตัวเลข 6 เดือนของปี 2563 กับ 6 เดือนของปี 2562 ได้ข้อสรุปว่า รายได้เข้าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นลดลงจาก 10,062 ล้านบาท เหลือ 6,878 ล้านบาท หรือเท่ากับติดลบ 32% ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น?
รูปภาพที่ 3 รายได้ อปท. จากค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน รายเดือน หน่วย ล้านบาท
สาเหตุที่รายได้จากค่าธรรมเนียมโอนที่ดินลดลง ทั้งที่ๆ มูลค่าซื้อขายที่ดินไม่ถูกกระทบ มาจากการประกาศปรับลดอัตราค่าธรรมเนียม (จากร้อยละ 2 ของมูลค่าที่ดิน เหลือร้อยละ 0.01 ตามประกาศในราชกิจจาฯ 1 พฤศจิกายน 2562) ส่งผลลบต่อคลังท้องถิ่น ข้อสังเกตของทีมวิจัยต่อมาตรการนี้คือ การลดอัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดินอาจจะเกินความจำเป็น เพราะว่าตลาดที่ดินไม่ได้ถูกกระทบเป็นมาตรการช่วยคนรวยมากกว่าช่วยเหลือประชาชนทั่วไป แต่ส่งผลทำให้รายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหายไปหลายพันล้านบาท ถ้าจะให้สอดคล้องหลักนิติธรรม รัฐบาลควรจะชดเชยรายได้ส่วนที่ขาดหายไปแก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ดิเรก ปัทมสิริวัฒน์
ณัฐพล สร้อยสมุทร
พิชิต รัชตพิบุลภพ
