คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้านบ้าน : เทศกาลเทกระจาด

มาละเหวย มาละวา เทศกาลเทกระจาดอสังหาริมทรัพย์!

ต้นปีนี้มีบริษัทอสังหาฯแค่ 10 รายมีสต๊อกขายไม่หมดในปีที่แล้วข้ามฟากมาขายในปีนี้รวมกัน 7 หมื่นล้าน และมีบริษัทอสังหาฯแค่ 7 รายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่แล้ว เตรียมประชันขันแข่งกันในปีนี้มูลค่ารวมกัน 1.8 แสนล้านบาท ยังไม่นับวงการรวมที่มีบริษัทนับพันแห่งสต๊อกจะมหาศาลขนาดไหน

สถานการณ์ ณ วินาทีนี้ แยกไม่ออกว่าวงการพัฒนาที่ดินเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือโอเวอร์ดีมานด์กันแน่

ย้อนกลับไปสัก 2 ปีก่อน เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯแห่ลงทุนทำของแพง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่กี่โครงการก็จะตั้งราคาตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท ตอนนั้นเอกชนเขาบอกว่าเป็นเพราะรำคาญปัญหาสินเชื่อตลาดกลาง-ล่างกู้ไม่ผ่าน หนีมาทำของแพงขายเศรษฐีดีกว่า เพราะกลุ่มนี้เขาซื้อสด

Advertisement

ในเวลาเดียวกันก็จะมีผู้ประกอบการบางกลุ่มที่ตั้งอกตั้งใจทำแต่ของไม่แพง (ไม่อยากจะใช้คำว่าทำของถูก เพราะสนนราคาขี้หมูขี้หมาก็ปาเข้าไปหลัก 1 ล้านบาทบวกลบค่ะ) ให้เหตุผลว่ายอมเหนื่อยมากหน่อยแต่ถือว่าคุ้ม เพราะตลาดกำลังซื้อระดับกลาง-ระดับล่างเป็นตลาดแมส

คำว่าตลาดแมส มีความหมายว่าเป็นฐานใหญ่ที่สุดของตลาดรวม เวลาอธิบายนิยมวาดรูปสามเหลี่ยมพีระมิด เราจะเห็นฐานล่างกว้างที่สุด จากนั้นสามเหลี่ยมพีระมิดจะหดแคบเข้าหากันจนถึงยอดปลายแหลม ตรงใกล้ๆ ปลายแหลมจะเห็นว่าเป็นช่วงฐานแคบที่สุด

ดังนั้น คำอธิบายจึงออกมาว่า ฐานด้านล่างสุด (กำลังซื้อล่างสุด) มีขนาดตลาดใหญ่ที่สุด และแน่นอนว่าเป็นกลุ่มสินค้าราคาถูกที่สุดในตลาด

ตรงช่วงกลางๆ ของพีระมิด นิยมอธิบายว่าเป็นตัวแทนของกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง และยอดบนพีระมิดเป็นตัวแทนของเศรษฐีกระเป๋าหนักหรือกำลังซื้อสูงซะไม่มี (แปลว่ากำลังซื้อสูงมาก)

ข้อแตกต่างคือ ทำของขายตลาดแพง ลูกค้าจู้จี้ แต่ซื้อชิ้นเดียวอาจจะ 20-40-50 ล้านบาท บางชิ้นปาเข้าไป 100-200 ล้านไปเลย เปรียบเทียบกับถ้าทำของถูก อยากมีรายได้ 50 ล้าน อาจต้องขาย 30-40 ชิ้น เหนื่อยกว่ากันเยอะ แต่ที่เขายังทำกันเพราะปริมาณตลาดของถูกมีสูงกว่ากันเยอะนั่นเอง

วงการอสังหาฯเขามักบอกกันว่า สินค้าตลาดกลาง-ล่างแยกตามประเภทได้ดังนี้ คอนโดมิเนียม ราคา 1 ล้านบวกลบ, ทาวน์เฮาส์ 1.5-2.5 ล้าน และบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท

เห็นหรือยังว่าเวลาปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ราคาหลังละ 1 ล้านก็รู้สึกว่าหรู..หรู้..หรู แต่พอเดินเข้ามาซื้อโครงการจัดสรร เขาบอกว่าราคานี้เป็นได้แค่ตลาดล่างนะจ๊ะ

เสน่ห์ของตลาดกลาง-ล่างคือเป็นตลาดแมส แปลว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ มีจำนวนถึง 70% ของตลาดทั้งตลาดรวมกัน

แต่เสน่ห์ของมันก็เคลือบยาพิษมาด้วย เพราะกลายเป็นตลาดที่อ่อนแอในด้านการเงิน แทบจะ 100% ที่ซื้ออสังหาฯด้วยเงินกู้ หนังชีวิตเรื่องนี้ก็เลยต้องเพิ่มตัวละครจากแบงก์หรือสถาบันการเงินเข้ามาด้วย ปรากฏว่ากลุ่มตลาดกลาง-ล่างนี้เองที่แบงเกอร์เขาพร้อมใจกันควบคุมเข้มงวด ไม่ปล่อยสินเชื่อง่ายๆ เพราะเขากลัวเป็นหนี้เสีย

เรากำลังขมวดปมเนื้อเรื่องใกล้จุดไคลแมกซ์แล้วนะคะ ในภาวะเศรษฐกิจปกติ จีดีพีโต 7-8% บริษัทปรับเงินเดือนให้ปีละ 2-3 หน โบนัสอีกต่างหาก เงินสะพัดมาก เดินเข้าแบงก์ขอกู้กรอกข้อมูลยังไม่เสร็จคำอนุมัติสินเชื่อมานั่งรอเรียบร้อยแล้ว อะไรจะราบรื่นได้ขนาดนั้น แต่ไม่ใช่ในยุคเศรษฐกิจชะลอตัวติดต่อกันหลายปีอย่างทุกวันนี้แน่นอน

ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น ตลาดแมสของวงการอสังหาฯก็ยังเอาไม่อยู่ คนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองไม่สามารถฝ่าด่านสินเชื่อไปถึงฝั่งฝันได้ ผู้ประกอบการเขาสำรวจแล้วสำรวจอีกมีคนต้องการบ้าน-คอนโดฯอีกเพียบในกลุ่มราคา 1-5 ล้าน ทำสินค้าออกมาขาย

ตามปกติ ขายได้ตามปกติ แต่สิ่งที่ไม่ปกติคือ

ขายได้ แต่โอนไม่ได้ เพราะเงินกู้ไม่มาตามนัด

อยากวัดดีกรีว่ารุนแรงแค่ไหน วัดจากบริษัทอสังหาฯยี่ห้อดัง มีอยู่โครงการหนึ่งทำเลแถวรังสิต คลอง 1 ทำโครงการเดียว 1 หมื่นห้อง ทำยอดขายได้แล้ว 7,000 ห้อง แต่เงินกู้ผ่านให้แค่ 3,000 ห้อง เหลือขายบานเบอะในโครงการเดียว พอถามทั้งบริษัทพบว่าผู้ประกอบการเจ้าเดียวมีห้องชุดราคา 1 ล้านบวกลบติดมือ 13,000 ห้อง

แผนธุรกิจไม่น่าจะมีอะไรผิดพลาด จับตลาดแมสที่เป็นเรียลดีมานด์ มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ไม่มีปัญญาซื้อเพราะกู้ไม่ผ่าน

สิ่งที่จะเกิดขึ้นนับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปีก็คือสต๊อกที่บวมอยู่ในมือต้องถูกเทกระจาดออกมาขาย ฟันธงได้ว่าเป็นโอกาสที่ดีในการเลือกซื้อบ้าน-คอนโดฯ

ข้อแนะนำคือ ถ้าไม่คิดมากเรื่องตำแหน่งที่ตั้งหรือแปลงแผนผัง หลับตาข้างหนึ่งคิดซะว่าเลือกทำเลที่ตั้งโครงการเราก็พอจะหาซื้อได้ในราคาพิเศษ แต่ก็เป็นห้องหรือยูนิตที่ต้องกระซิบกันตรงๆ ว่ามีจุดอ่อนอย่างใดอย่างหนึ่ง ในขณะที่ห้องหรือแปลงสวยๆ บริษัท

จะกั๊กไว้ขายดึงกำไรคืนเพื่อมาถัวเฉลี่ยไม่ให้บาดเจ็บมากนัก

เตือนอีกนิดเดียว อสังหาฯเป็นของชิ้นใหญ่ ใช้สติก่อนควักสตังค์ โชคดีทุกท่านค่ะ

QR Code
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
Line Image