ดุลยภาพดุลพินิจ : ธุรกรรมที่ดินและมาตรการแทรกแซงของรัฐบาล ส่งผลกระทบต่อรายได้การคลังท้องถิ่นอย่างไร

ดุลยภาพดุลพินิจ : ธุรกรรมที่ดินและมาตรการแทรกแซงของรัฐบาล
ส่งผลกระทบต่อรายได้การคลังท้องถิ่นอย่างไร

การซื้อขายที่ดินเป็นหนึ่งในดัชนีเศรษฐกิจมหภาคที่มีความสำคัญน่าจับตา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประมวลข้อมูลการซื้อขายทั่วประเทศจากข้อมูลกรมที่ดิน แสดงสถิติมูลค่าซื้อขายที่ดินช่วงเวลากว่าสิบปี ก่อนเกิดไวรัสโคโรนา มูลค่าซื้อขายเกินกว่า 1 ล้านล้านบาท ภายหลังไวรัสโคโรนาระบาด มูลค่าลดลงมาก เฉพาะปี 2566 มูลค่าซื้อขายที่ดินเท่ากับ 952 พันล้านบาท ธุรกรรมที่ดินมีนัยสำคัญต่อการคลังท้องถิ่น (เทศบาลและ อบต.) เนื่องจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนนิติกรรม (โดยทั่วไปอัตรา 2% ของมูลค่ากรมที่ดินจัดเก็บแล้วโอนรายได้ให้เทศบาลและ อบต.เจ้าของพื้นที่) ในโอกาสนี้ขอนำผลงานวิจัยมาเล่าสู่กันฟังพร้อมข้อวิจารณ์มาตรการแทรกแซงของรัฐบาล ซึ่งส่งผลกระทบต่อการคลังท้องถิ่น

ก่อนอื่นขอแสดงความขอบคุณธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประมวลข้อมูลจากกรมที่ดินนำมาเผยแพร่สาธารณะ นักวิจัยที่สนใจสามารถนำข้อมูลมาใช้ได้สะดวก ตารางที่ 1 แสดงสถิติมูลค่าซื้อขายที่ดินต่อเดือน/ต่อปี ในช่วงปี 2556-2561 ถือว่าขาขึ้น มูลค่าซื้อขายเกิน 1 ล้านล้านบาท ภายหลังโควิด-19 มูลค่าลดลงชัดเจน ถึงแม้ว่าโรคระบาดบรรเทาแต่มูลค่าซื้อขายยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร-น่าค้นคว้าวิจัยต่อว่าเพราะสาเหตุอะไร? ตลาดที่ดินมีลักษณะพิเศษที่ต่างจากสินค้าและบริการอื่นๆ คือเป็นลงทุนก้อนใหญ่ (หลักหลายล้านบาท ยิ่งถ้าทำธุรกิจขนาดใหญ่ยอดเงินต้องสูงมาก) คนลงทุนต้องรอบคอบระมัดระวัง พิจารณาสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจก่อนตัดสินใจ

รูปภาพที่ 1 แสดงมูลค่าซื้อขาย (ค่าล็อก) โดยเฉพาะช่วงหลังโควิด (เส้นประ) แสดงว่าตลาดที่ดินยังไม่ฟื้นตัว เท่าที่สังเกตจนถึงขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว ในขณะที่การฟื้นตัวด้านธุรกิจท่องเที่ยว-การเดินทางเริ่มปรากฏชัดเจน

รูปภาพที่ 2 แสดงรายได้จากค่าธรรมเนียมจดทะเบียนนิติกรรม (กรณีทั่วไป 2% แต่ในบางช่วงรัฐบาลแทรกแซงโดยประกาศลดอัตราลงเหลือ .01%) ซึ่งกระทบต่อรายได้ของเทศบาลและ อบต.อย่างมาก ตัวเลข 1,500 หมายถึง 1,500 ล้านบาทต่อเดือน คำนวณเป็นรายได้ 18,000 ล้านบาทต่อปี ถูกกระจายต่อให้เทศบาลและ อบต. ก่อนเหตุการณ์โควิดรายได้ส่วนนี้ประมาณ 24,000 ล้านบาท (2,000 * 12) แต่บางช่วงเวลาการประกาศลดอัตราค่าธรรมเนียมเหลือ .01% ยิ่งซ้ำเติมรายได้ของเทศบาล / อบต. เป็นมาตรการแทรกแซงที่ทำให้ความเป็นอิสระของท้องถิ่นลดลง และรัฐบาลไม่ได้ชดเชยเงินให้หน่วยงานที่ได้รับผลกระทบ

ข้อคิดเห็น/ข้อเสนอแนะ หนึ่ง สถานการณ์ตลาดที่ดินยังคงชะลอตัวทั้งๆ ที่ปัญหาโรคระบาดบรรเทาลงไปมาก มีสัญญาณการฟื้นตัวในธุรกิจการท่องเที่ยว-การคมนาคม-และอื่นๆ แต่ทว่าตลาดที่ดินนั้นมีลักษณะพิเศษเพราะขึ้นอยู่กับความมั่นใจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อประชาชน (ติดลบมากในช่วงโควิด) ยังหนี้สินที่ต้องชำระคืนหรือเหตุผลอื่นๆ สอง ผลงานวิจัยบ่งชี้ว่ามาตรการแทรกแซงของรัฐบาล (ลดอัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน) ไม่มีนัยสำคัญต่อปริมาณและมูลค่าการซื้อขายที่ดิน แต่ส่งผลกระทบทางลบต่อรายได้เทศบาล/อบต. อย่างมีนัยสำคัญ

สาม สมควรทบทวนมาตรการแทรกแซงที่ดินของรัฐเรื่องอัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเพราะส่งผลเสียหายต่อ “ความเป็นอิสระทางการคลัง” ของท้องถิ่นและไม่สอดคล้องกับหลักธรรมาภิบาล

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่