“บ้าน” ยังเป็นความต้องการของประชาชน และถือเป็นปัจจัยสำคัญลำดับต้นๆ ของผู้คนเสมอมา ทุกคนต่างดิ้นรน ขวนขวาย ที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง เพราะการมีบ้านสักหลังย่อมส่งผลต่อคุณภาพชีวิตให้กับผู้เป็นเจ้าของในการเสริมสร้างความสุขมากมาย อีกทั้งยังเป็นการลงทุนสร้างทรัพย์สินแบบไม่ลดเงินในกระเป๋าตนเอง แต่กลับเพิ่มพูนทรัพย์ให้มีมูลค่าทางเศรษฐศาสตร์ระยะยาวได้อีกมากโข รวมถึงบ้านยังมีอายุการใช้งานนานหลายสิบปี ชนิดอยู่กันชั่วลูกชั่วหลานเลยทีเดียว
หากพิจารณาภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ปี 2560 ขณะนี้ พบว่ากำลังส่งผลกระทบแบบขาลงโดยรวมทุกภาคส่วนของประเทศ แม้ตัวเลขล่าสุดของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ดัชนีความเชื่อมั่นไตรมาสแรกของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม สูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด โดยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้วที่ระดับ 53.5 จุด ซึ่งดัชนีที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากปัจจัยความเชื่อมั่นสำคัญของผู้ประกอบการที่มีต่อการขยายธุรกิจด้วยการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น และความเชื่อมั่นต่อการลงทุนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเชื่อมั่นจากยอดขายและการจ้างงานที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยก็ตาม
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปีนี้ได้รับอานิสงส์จากปัจจัยการลงทุนด้านโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลดีทั้งในด้านปริมาณเงินที่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจและจะเป็นผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง รวมถึงจะเอื้อให้เกิดการกระตุ้นการลงทุนของภาคธุรกิจและอุตสาหกรรมอื่นๆ ตามไปด้วย แต่ข้อเท็จจริงเรื่องนี้ผู้ประกอบการยังคงร้องโอดโอยกันถ้วนหน้า
ประเด็นที่น่าสนใจขณะนี้คือ กรณีที่สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อยากขึ้น?
เรื่องนี้ นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมบ้านจัดสรรได้ให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า..มีการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ซึ่งก่อให้เกิดข้อกังวลทั้งฝ่ายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เอง ฝ่ายผู้จะซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงภาครัฐด้วย ทั้งนี้คำตอบง่ายๆ ที่ลูกค้าหรือผู้ซื้อบ้านได้รับทราบถึงสาเหตุของการกู้ไม่ผ่าน ก็คือติดแบล๊กลิสต์ (Black List) หรือติดเครดิตบูโร (Credit Bureau) ซึ่งอันที่จริงเครดิตบูโร หรือบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ เป็นเพียงผู้ทำหน้าที่รวบรวม จัดเก็บประวัติการขอสินเชื่อ ประวัติการชำระเงินของแต่ละบุคคลหรือหน่วยธุรกิจต่างๆ ที่มีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ และส่งข้อมูลเหล่านี้ให้กับสถาบันการเงินเมื่อมีผู้ประสงค์จะขอสินเชื่อ
ดังนั้น เครดิตบูโรจึงทำหน้าที่เป็นเพียงผู้จัดเก็บข้อมูลและให้ข้อมูลเท่านั้น การพิจารณาอนุมัติหรือไม่อนุมัติสินเชื่อ จะเป็นเรื่องของสถาบันการเงิน ที่นำข้อมูลจากเครดิตบูโรไปประกอบการพิจารณา และแม้ว่าสาเหตุสำคัญที่สถาบันการเงินจะปฏิเสธการให้สินเชื่อ จะเป็นเพราะผู้กู้มีประวัติการชำระเงินที่ผ่านมาไม่ดี หรือตรวจสอบสถานะการเงินแล้ว ความสามารถในการชำระหนี้ใหม่เมื่อเทียบกับรายได้รวมในครอบครัวไม่เพียงพอ จะเป็นสาเหตุสำคัญที่ผู้ซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ยังคงมีสาเหตุอื่นๆ ด้วย อาทิ ลูกค้าเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่น หรือมีปัญหาความเจ็บป่วยของบุคลากรในครอบครัว การย้ายที่ทำงาน หรือสถานะของรายได้เปลี่ยนแปลงไป จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
แต่ทุกสาเหตุที่กล่าวมาเรามักจะใช้คำรวมๆ ว่า “Reject Rate”
ข้อมูลที่หยิบยกมานี้ิมิใช่เพื่อก่อให้เกิดความประมาท แต่เพื่อสะท้อนข้อเท็จจริง และเพื่อมิให้เกิดความตื่นตระหนกจนเกินความจริงไป ในทางตรงกันข้าม ซึ่งทุกฝ่ายควรคำนึงคือ
1.สำหรับผู้ประกอบการ การคัดกรองลูกค้าและการตรวจสอบสินเชื่อเบื้องต้น (Pre approve) เป็นความจำเป็นที่จะทำให้ผู้ประกอบการคำนวณปริมาณการก่อสร้าง (Supply) ให้เหมาะสม ส่งผลต่อเงินทุนหมุนเวียน (Cash flow) ของกิจการ
2.สำหรับผู้ขอสินเชื่อ การรักษาเครดิตของตนเอง จะมีผลต่อการซื้อสินค้าคงทน ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์หรือที่อยู่อาศัยและส่งผลต่อการขอสินเชื่อเพื่อประกอบธุรกิจด้วย
3.สำหรับสถาบันการเงิน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ มีความจำเป็นที่จะไม่ให้เกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loan : NPL) ตามมา ซึ่งจะกระทบต่อสถาบันเอง และจะกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมด้วย
4.แต่ทั้งนี้ หากสถาบันการเงินเข้มงวดเกินความจำเป็น สถาบันการเงินเองก็จะสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน เพราะขณะนี้ทุกสถาบันการเงินต่างก็มีการแข่งขันสูงในการให้สินเชื่อรายย่อยกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
5.สำหรับเครดิตบูโร ในฐานะผู้จัดเก็บและรายงานข้อมูลประวัติของผู้กู้ หากจะให้เจ้าของประวัติสามารถตรวจสอบข้อมูลของตนเองได้ปีละ 1 ครั้ง โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือเสียค่าใช้จ่ายต่ำสุดก็จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
เรื่องเกี่ยวข้องสืบเนื่องกันนี้คือ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ส่งสัญญาณเตือนและแสดงความเป็นห่วงเรื่องหนี้ครัวเรือนในหลายมิติที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่เรื่องการใช้บัตรเครดิตที่ต้องมีวินัย และความรู้ความเข้าใจในการวางแผนทางการเงินของลูกหนี้ ควรระมัดระวังการใช้จ่ายไม่ให้จ่ายเงินเกินตัว แต่ก็เป็นคนละเรื่องเดียวกันที่สถาบันการเงินต่างๆ ซึ่งเป็นที่พึ่งแห่งเดียว และที่สุดท้ายของประชาชนควรพิจารณา ไตร่ตรอง การปล่อยสินเชื่อเงินกู้แก่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างเป็นธรรม
กล่าวคือ สถาบันการเงินยังคงรักษาสถานะเป้าหมายนี้เพื่อเป็นที่พึ่งพาในการสร้างหลักฐานที่มั่นคงให้กับประชาชนสืบต่อไป
อีกกรณีหนึ่งคือ เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2559 ที่ผ่านมา ภาครัฐได้ยุติและยกเลิกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องสำคัญๆ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% รวมทั้งผู้ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถนำ 20% มาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้ ประเด็นต่อเนื่องดังกล่าวส่งผลกระทบต่อประชาชนผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่มีกำลังซื้อหาบ้านตามฝัน หรือมนุษย์เงินเดือนที่จะเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง หรือมีคอนโดสักห้องสำหรับเขาเหล่านั้น มักได้มาไม่ง่ายนักเสียแล้ว
ข้อเท็จจริงทั้ง 2 กรณีดังกล่าว ควรได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพราะหากรัฐบาลจะพิจารณาให้นำแผนกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาใช้อีกครั้งหนึ่ง เพื่อสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาคุณภาพชีวิตประชาชนให้ดีขึ้นและลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมให้ได้ตามแนวนโยบายหลักของรัฐบาลโดยรวมแล้ว ก็น่าจะส่งผลดีแก่ประชาชนอีกเป็นจำนวนมาก แม้จะทำให้รัฐต้องสูญเสียการจัดเก็บรายได้ภาษีไปส่วนหนึ่ง ตัวเลขส่วนนี้น่าจะราวๆ 15,000 ล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะจากการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง แต่เชื่อว่าในอนาคตเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นที่ออกมา จะทำให้เม็ดเงินรายได้ภาษีกลับเข้ามาสูงขึ้นกว่าเสียไปอย่างแน่นอน ประกอบกับแผนกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะให้ประโยชน์โดยตรงกับทุกฝ่าย แบบ win-win ได้แก่
– ประชาชนจะสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแบบถาวร
– ภาคธุรกิจ อีกหลายประเภทจะรับแรงกระเพื่อมอย่างต่อเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้างทั้งต้นน้ำและปลายน้ำ เฟอร์นิเจอร์และการตกแต่ง อุปกรณ์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ รวมถึงการใช้สาธารณูปโภคต่างๆ ด้วย อาทิ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อินเตอร์เน็ต
– ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคธุรกิจที่มีการใช้แรงงานจำนวนมาก
– รัฐบาลจะบรรลุเป้าหมายแนวนโยบายเรื่องการลดความเหลื่อมล้ำ และการพัฒนาคุณภาพชีวิตประชาชนได้อย่างเป็นรูปธรรม
คนส่วนใหญ่เห็นต่างว่า ไม่อยากได้เรือดำน้ำ ไม่อยากได้รถเกราะ เป็นต้น ในสภาพเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ทุกวันนี้ เพราะว่ากันที่งบหลายพันล้าน หลายหมื่นล้าน แม้จะเป็นเรื่องจำเป็นด้านความมั่นคงของประเทศ แต่คงไม่ใช่เวลานี้ ดังนั้น ก็ขอให้กำลังใจรัฐบาลว่า ต้องหันกลับมาทบทวนการแก้โจทย์เศรษฐกิจของประเทศแบบตรงๆ ให้ถูกทิศถูกทางอย่างจริงจัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องการลดความเหลื่อมล้ำและเสริมสร้างคุณภาพชีวิตของประชาชนที่ต้องให้เป็นรูปธรรมอย่างแท้จริง นั้นคือการสร้างงาน สร้างอาชีพแก่ประชาชนทุกภาคส่วน ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง มากกว่าการแจกเงิน แล้วบอกว่าเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
ผู้คนในบ้านเมืองเฝ้ารอคอยให้เศรษฐกิจของประเทศพัฒนาก้าวไกลขึ้น เพื่อการกินดี อยู่ดี มีปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นแก่การดำรงชีพอย่างครบถ้วน และเกิดความเจริญทุกๆ ด้านอย่างเป็นรูปธรรมโดยเร็ว
เตือนใจ เจริญพงษ์
