1.เศรษฐกิจไทยของเราขึ้นชื่อว่ามีความเหลื่อมล้ำสูง โดยทั่วไปเรานึกถึงความแตกต่างคนรวย/คนจน แต่ความเหลื่อมล้ำนั้นมองได้หลายมิติ ในที่นี้จะกล่าวถึง “ความเหลื่อมล้ำมิติพื้นที่” และเชื่อมโยงกับตลาดที่ดิน โดยนำสถิติการซื้อขายที่ดินของทุกจังหวัดจากกรมที่ดินมาประกอบ พร้อมกับตั้งข้อสังเกตต่อนโยบายรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ซึ่งกำหนดเป้าหมายยุทธศาสตร์ประเทศจะทำให้ ก) หลุดพ้นจากประเทศรายได้ปานกลางตามแผน “ประเทศไทย 4.0” และ ข) นโยบาย “ไม่ทอดทิ้งกัน” หมายถึงไม่ปล่อยให้คนกลุ่มใดหรือพื้นที่ใดล้าหลัง
2.การซื้อขายที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของ “ดัชนีชี้นำ” ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยให้ความสนใจและเฝ้าติดตามข้อมูลทุกเดือน เพราะว่าเป็นตัวแปรสำคัญ สะท้อนความผันผวนทางธุรกิจได้เป็นอย่างดี และส่งผลกระทบตามมามากมาย ตำราเศรษฐศาสตร์เรียกว่า “ตัวทวีคูณ” คือ กิจกรรมทางธุรกิจที่เชื่อมโยงกับการซื้อขายที่ดิน โดยธรรมชาติของนักพัฒนาที่ดินต้องเก็งกำไร หลังจากเล็งว่าพื้นที่ใดมีศักยภาพสูง จึงกว้านซื้อที่ดิน ต่อจากนั้นมีกิจกรรมต่อเนื่อง เช่น ถมที่ดิน ปรับปรุงพื้นที่ ติดตั้งระบบไฟฟ้าประปา ก่อสร้างเป็นตัวบ้านหรืออาคาร ประชาสัมพันธ์โครงการ หาแหล่งสินเชื่อให้ลูกค้า เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง (หลักล้าน) ดังนั้นผู้ซื้อจำนวนมากไม่มีเงินพอ จำเป็นต้องกู้ยืมจากสถาบันการเงินและมักจดจำนองที่ดินเป็นหลักฐานค้ำประกัน สถิติการซื้อขายของกรมที่ดินนั้นมีจุดแข็งคือความเป็น “ข้อมูลขนาดใหญ่” เพราะว่า บันทึกการโอนที่ดินทุกแปลง (ไม่ใช่การสุ่มตัวอย่าง) จึงแม่นตรงอย่างยิ่ง ตัวเลขสถิติจำนวนแปลงของการซื้อที่ดินในปัจจุบันประมาณ 1 ล้านแปลง และวัดมูลค่าหลัก “ล้านล้านบาท” ในขณะที่สถิติของธนาคารแห่งประเทศไทยยืนยันว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่า 2 ล้านล้านบาท
เรานำข้อมูลชุดนี้มาสร้างเป็น ดัชนีตลาดที่ดิน เพื่อสะท้อนความร้อนแรงของธุรกรรมที่ดิน หมายถึง จำนวนแปลงที่ดินที่มีการซื้อขาย-แลกเปลี่ยน-เช่า-จดจำนอง ในจังหวัดนั้นๆ เทียบกับจำนวนเอกสารสิทธิรายจังหวัด สรุปได้ว่า ค่าเฉลี่ยการโอนที่ดินเชิงพาณิชย์เท่ากับ 6% หมายถึงในจำนวนที่ดิน 100 แปลง มีการซื้อขาย-แลกเปลี่ยน-เช่า-จดจำนอง 6 แปลง แต่ว่าอัตราความร้อนแรงต่างกันมากทีเดียว
ในตารางที่ 1 แสดงการเปรียบเทียบ 10 จังหวัดที่มีการซื้อขายที่ดินร้อนแรง กับ 10 จังหวัดที่มีธุรกรรมที่ดินร้อนแรง กลุ่มบน ได้แก่ ชลบุรี ระยอง กรุงเทพฯและปริมณฑล ภูเก็ต เชียงใหม่ และสุราษฎร์ธานี ซึ่งเป็นเสมือนศูนย์กลางของแต่ละภูมิภาค ใน 100 แปลงมีการโอนที่ดิน 11-12 แปลง หันไปดู กลุ่มล่าง ใน 100 แปลงเท่ากันมีการซื้อขายและธุรกรรมเพียง 2-4 แปลงเท่านั้น
3.เหตุใดการซื้อขายที่ดินกระจุกตัวสูง ไม่กระจาย? อาจจะพอให้คำตอบได้บ้างแต่คงจะไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ การที่คนเราซื้อที่ดิน คงพิจารณาถึง “ทำเลที่ตั้ง” (locational space) ไม่ใช่แค่ดูกายภาพว่าคุณภาพดินอย่างไร ทำนาทำสวนได้หรือไม่ แต่มักคำนึงถึงทำเลที่ตั้งใกล้กับศูนย์กลางของอำนาจ การบริหาร-การพาณิชย์-ใกล้ถนน ทางรถไฟ สนามบิน หรือท่าเรือ ราคาที่ดินจึงแตกต่างสูงมาก (price dispersion)
การคลังรัฐบาลเกี่ยวข้องกับธุรกรรมที่ดินโดยตรง เพราะว่ารัฐบาลและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ภาษี หรือค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (รวมกันประมาณ 1 แสนล้านบาท) เมื่อธุรกรรมที่ดินกระจุกตัวในบางจังหวัด ดังนั้น ภาษีการโอนที่ดินก็กระจุกตัวตามไปด้วย ซึ่งเป็นหัวข้อวิจัยที่น่าสนใจทีเดียว
4.ในโอกาสที่รัฐบาลกำลังลงทุนโครงสร้างพื้นฐานครั้งใหญ่ สร้างถนนเชื่อมจังหวัด (หลายเส้นทาง) โดยลงทุนร่วมระหว่างรัฐ-เอกชน ปรับรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูง ใช้เงินลงทุนมหาศาลและจะต้องกู้เงินก้อนใหญ่ โครงการเหล่านี้คาดว่าจะนำความเจริญให้ประเทศชาติส่วนหนึ่ง แต่จะสร้างความร่ำรวยให้เจ้าของที่ดินที่โครงการพาดผ่าน รัฐบาลและกระทรวงการคลังจึงดำริจะออกกฎหมายภาษีลาภลอย ซึ่งความจริงก็มีเหตุผลสมควร จากนายทุนที่อยู่เฉยๆ รายได้เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ภาษีประเภทนี้เรียกว่า capital gain tax (หรือ windfall gain) มีตัวอย่างจัดเก็บในหลายประเทศ แต่ของไทยเราถือว่าเป็นเรื่องใหม่และเรื่องใหญ่
ในฐานะผู้ติดตามวิชาเศรษฐศาสตร์การคลังอยากจะให้เป็นส่วนหนึ่งของวาระแห่งชาติ ถ้าเพื่อนนักวิชาการในกระทรวงการคลังจะกรุณาให้ข่าวคราว ข้อมูลและความคิดเห็นต่อประชาชน ย่อมเป็นผลดีต่อส่วนรวม เป็นการปูพื้นความรู้และสร้างความยอมรับแต่เนิ่นๆ เชื่อว่าประชาชนส่วนใหญ่ให้การสนับสนุน ส่วนคนที่จะถูกเก็บภาษีจำนวนคงไม่มาก แต่ประมาทไม่ได้เพราะว่าคนจำนวนน้อยแต่ว่าร่ำรวยเสียงดังและพลังการเมืองสูง อาจจะกีดกันไม่ให้เรื่องเข้าสภานิติบัญญัติ
ในขั้นนี้ผมยังไม่อยากคาดเดาผลลัพธ์อะไร แต่ขอสนับสนุนให้หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องช่วยให้ข้อมูลสนเทศประชาชน ทำไมจึงมีเหตุผลสมควรที่จะเก็บภาษีลาภลอย ยิ่งถ้าเราทำให้ประชาชนรับรู้ได้มาก แรงสนับสนุนและการเปลี่ยนแปลงจะเกิดได้ง่าย อยากให้ย้อนอดีตก่อนปี 2535 เมื่อวางแผนใช้ภาษีมูลค่าเพิ่มแทนภาษีการค้า การเปลี่ยนแปลงราบรื่นเพราะว่าประชาสัมพันธ์และเตรียมการดี
ดิเรก ปัทมสิริวัฒน์
สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์
