| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
‘ต่างชาติ’ดีมานด์ถาวร‘คอนโดไทย’
5 ปี ช้อปกระจาย 2.3 แสนล้าน
หวัง‘จีน’เปิดประเทศ ‘อินเดีย’น้องใหม่
การกลับมาเปิดประเทศของจีนเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี หลังปลดล็อกมาตรการซีโร่โควิด เริ่มวันที่ 8 มกราคม 2566 กำลังกลายเป็นประเด็นที่คนทั่วโลกจับตามองอย่างมาก รวมถึงประเทศไทยที่กำลังลุ้นแบบใจจดจ่อ โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ ด้วยจีนเป็นตลาดใหญ่ สายเปย์ จึงเป็นที่รอคอย
หากจีนมาจริงตลาดท่องเที่ยวน่าจะเห็นผลในทันที วงการรัฐและเอกชนมั่นใจ ชาวจีนจะเข้ามาปี 2566 ถึง 5 ล้านคน ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ น่าจะได้เห็นภาพครึ่งหลังของปี 2566
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม จะได้อานิสงส์มากกว่าบ้านหรูที่โดนเอฟเฟ็กต์ “ตู้ห่าว” เนื่องจากกฎหมายเปิดทางให้ซื้อได้ 49% ของพื้นที่ห้องชุด และจะเป็นแรงส่งให้ตลาดฟื้นตัวมาใกล้เคียงปี 2562 ก่อนมีโควิด
และไม่ใช่แค่จีนที่ช้อปคอนโดไทย ยังมีอีกหลายประเทศไม่ว่าชาวรัสเซีย อเมริกา สหราชอาณาจักร เยอรมนี ฝรั่งเศส และกลุ่มอาเซียน เช่น เมียนมา กัมพูชา ลาว เวียดนาม มาเลเซีย อินเดีย แต่ซื้อไม่มากเท่าจีนที่กวาดไปถึง 50% ของตลาด จึงเป็นที่มา ทำไม “ดีมานด์จีน” จึงเป็นที่โหยหา
⦁5ปีต่างชาติช้อปคอนโด2.3แสนล้าน
เมื่อเจาะลึกกำลังซื้อต่างชาติย้อนหลัง 5 ปี นับจากปี 2561-2565 ตามข้อมูลของ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุจากการรวบรวมข้อมูลมีการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติตั้งแต่ปี 2561-2565 พบว่ามีคนต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ จำนวนกว่า 50,000 หน่วย มูลค่ากว่า 230,329 ล้านบาท แยกเป็นปี 2561 จำนวน 57,250 ล้านบาท ปี 2562 จำนวน 50,611 ล้านบาท ปี 2563 จำนวน 37,742 ล้านบาท ปี 2564 จำนวน 39,726 ล้านบาท และปี 2565 คาดอยู่ที่ 45,000 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนประมาณ 20% และในปี 2566 คาดว่าจะขยายตัวเพิ่มอีกประมาณ 20%
“จากภาพรวม 5 ปี พบว่าสัญชาติจีนเป็นกลุ่มที่มีการซื้อมากที่สุดกว่า 124,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% ของชาวต่างชาติที่โอนทั้งหมด แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าที่เคยอยู่ 55-60% เป็นผลจากนโยบายซีโร่โควิด คาดว่าจีนเปิดประเทศจะช่วยตลาดคอนโดสำหรับคนต่างชาติเติบโตได้อีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปี 2566”
นอกจากนี้ “วิชัย” ประเมินว่าหน่วยเหลือขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีจำนวน 63,473 หน่วย มูลค่า 274,576 ล้านบาท เป็นอาคารชุดสร้างเสร็จยังขายไม่ได้ 18,323 หน่วย มูลค่า 80,165 ล้านบาท โดยอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯมากถึง 70% โดยทำเลที่เหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,270 หน่วย มูลค่า 37,556 ล้านบาท, นนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,760 หน่วย มูลค่า 15,550 ล้านบาท, พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 6,599 หน่วย มูลค่า 19,071 ล้านบาท, ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 6,306 หน่วย มูลค่า 19,366 ล้านบาทและสุขุมวิท จำนวน 5,492 หน่วย มูลค่า 51,334 ล้านบาท
⦁‘บิ๊กอสังหาฯ’ดี๊ด๊ารอรับลูกค้าจีน
ฝั่งมุมองของผู้ประกอบการ อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า จีนเปิดประเทศนับเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้าจีนเป็นตลาดใหญ่ จะทำให้เกิดการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันมากขึ้นหลังมีการเดินทางไปมาสะดวก เนื่องจากในช่วงจีนปิดประเทศช่วง 2-3 ปี ทำให้มีการทิ้งดาวน์และไม่ยอมมาโอนมากพอสมควร
ในส่วนของบริษัทเองมีลูกค้าจีนและกลุ่มตะวันออกกลางทิ้งดาวน์คอนโดไปร่วม 1,000 ล้านบาท ทั้งนี้ มองว่าดีมานด์จากจีนอาจจะไม่หวือหวาเหมือนในอดีต เพราะจีนก็เผชิญปัญหาภาวะเศรษฐกิจเหมือนกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องรอดูกันต่อไปนับจากนี้ แต่ก็คาดหวังว่าจะทำให้ตลาดดีกว่าปีก่อนหน้าได้ไม่มากก็น้อย โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ ที่จะเข้ามา
ด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นดีมานด์ถาวรของตลาดอสังหาฯไทยมาประมาณ 4-5 ปีแล้ว โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่ยังมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แม้จะยังปิดประเทศ และการที่จีนจะเปิดประเทศวันที่ 8 มกราคมนี้จะทำให้ตลาดคอนโดกลับมาคึกคัก เพราะเป็นดีมานด์ที่รอคอย หลังหายไปในช่วงโควิดระบาด ถือเป็นความหวังใหม่ของผู้ประกอบการ น่าจะเห็นภาพชัดตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 เป็นต้นไป
ขณะที่ พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า คาดหวังปี 2566 จะเป็นฟ้าใหม่ที่สดใสต่อธุรกิจอสังหาฯ หลังจีนเปิดประเทศแล้ว มองว่าจะทำให้ตลาดคอนโดมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น 30-35%มียอดโอนกว่า 2 แสนล้านบาท และน่าจะกลับมาใกล้เคียงก่อนปี 2562 ส่วนบ้านแนวราบตลาดยังทรงตัว
⦁‘พราว’แนะอินเดียน่านน้ำใหม่
ทว่าความแน่นอน ก็คือ ความไม่แน่นอน มีการวิเคราะห์จาก พสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้จีนจะมีความสำคัญหลายอย่างทางเศรษฐกิจไทยในเรื่องของการท่องเที่ยว แต่ที่น่าสนใจปี 2566 จะเป็นปีแรกที่ประชากรของจีนจะเริ่มถดถอย ไม่ใช่ที่หนึ่งของโลกอีกต่อไป เพราะอินเดียจะขึ้นมาเป็นประเทศที่จำนวนประชากรขยายตัวโตแทนจีน โดยอยู่ที่ 1,450 ล้านคนเป็นครั้งแรก ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญ เพราะจุดเด่นของจีน เป็นตั้งแต่ระดับครัวโลกและตลาดโลกมาตลอด แต่วันนี้จะไม่ใช่อีกต่อไปแล้ว
นอกจากนี้ “พสุ” ยังฉายภาพการลงทุนของคนจีนว่า ส่วนมากถ้าไม่ลงทุนในตลาดหุ้นจะลงทุนอสังหาฯ ถ้ามาดูเรื่องของอสังหาฯของจีน ปีที่ผ่านมารัฐบาลมีมาตรการบีบธุรกิจอสังหาฯที่จีนเยอะมาก เพราะไม่อยากให้เกิดฟองสบู่แตกอีกรอบตอนนี้เศรษฐกิจจีนเริ่มแย่ ก่อนหน้านี้ที่จีนไม่เปิดประเทศ เมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนมีออกมาตรการ โดยรัฐบาลอัดเงินเข้ามาในระบบเศรษฐกิจประมาณ 16,000 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อไม่ให้ธุรกิจอสังหาฯฟองสบู่ระเบิด โดยให้แบงก์มาช่วยอุ้ม ช่วยซื้อสินทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์จากคนที่มีปัญหาบ้าง ลดมาตรการฐานสำรองของธนาคารลง เพื่อเพิ่มสภาพคล่องเข้าไป เพราะอสังหาฯเป็นอีกหนึ่งเสาหลักของเศรษฐกิจจีน
“พอจีนเปิดประเทศ ทุกคนบอกเป็นข่าวดี สามารถออกไปเที่ยวต่างประเทศได้โดยไม่ต้องตรวจโควิด แต่มาดูจริงๆ มันไม่ง่าย มีความซับซ้อนหลายอย่าง เช่น คนเข้ามาต้องตรวจโควิดไหม แล้วขากลับจะทำอย่างไร ไม่ใช่ว่าเขาจะมาเที่ยวได้เลย ซึ่งกระทรวงสาธารณสุขของไทยจะต้องถามตัวเองว่าถ้าเปิดให้จีนเข้ามา เราพร้อมที่จะไม่ตรวจเลยใช่หรือไม่” เป็นคำถามที่พสุส่งสัญญาณถึงรัฐบาล
อย่างไรก็ดี “พสุ” ประเมินว่า ถ้าพูดถึงโอกาสจากจีนหลังเปิดประเทศซึ่งชอบลงทุนอสังหาฯมากอยู่แล้ว ถ้าตลาดอสังหาฯที่ประเทศจีนอยู่ในช่วงขาลง น่าจะเป็นโอกาสให้ประเทศไทย ซึ่งเคยเป็นแหล่งขุมการลงทุนของคนจีน ที่มาเที่ยวไม่พอ มาซื้อและมาลงทุนคอนโดอีกด้วย เพราะคอนโดต่างชาติสามารถถือครองได้ 49% และที่ผ่านมาเกิน 50% เป็นคนจีนที่ลงทุนในคอนโดของไทย
⦁ปี’66ปีแห่งโอกาสธุรกิจอสังหาฯ
“ถ้าจีนกลับมาหรือเรามีช่องทางให้เข้าไปขายโครงการได้ หรือเอาของไปให้จีนดูได้ จีนพร้อมลงทุนแน่นอน เพราะยังไงเมืองไทยเป็นประเทศที่จีนชอบมา และคอนโดวันนี้ในตลาดไม่ได้มีมาก เพราะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการไม่ลอนซ์โครงการใหม่มากนัก มีโอกาสตลาดจะขยายตัวได้ ถ้าจีนกลับมา ซึ่งปี 2566 ยังเป็นปีแห่งโอกาสของธุรกิจอสังหาฯ หลังจีนเปิดประเทศและเปิดโอกาสให้คนเข้าไปหาโอกาสจากตรงนี้ได้ โดยคอนโดที่ดีมานด์จะกลับมา” พสุกล่าว
ในส่วนของพราวนั้น “พสุ” บอกว่า ทั้งธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯยังไปได้ดี หลังพยาพยามปรับตัว โดยในฝั่งธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบน้อยในช่วงโควิดระบาด เนื่องจากเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน แต่หลังจีนปิดประเทศ ได้ปรับตัวโดยเปิดตลาดใหม่ๆ เช่น ตะวันออกกลางและซาอุดีอาระเบีย ซึ่งช่วยได้พอสมควร โดยเฉพาะภูเก็ตดีขึ้นมาก ขณะเดียวกันจะขยายยอดขายอสังหาฯในตลาดต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะประเทศจีนซึ่งบริษัทยังไม่เคยเจาะตลาดนี้มาก่อน คาดหวังว่าหากจีนเปิดประเทศแล้วจะสามารถสร้างยอดขายจากตลาดนี้ได้พอสมควร ทั้งนี้ก็ภาวนาให้ทุกอย่างทางประเทศจีน เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์โดยเร็ว
เป็นความคึกคักหลัง “จีน” เพิ่งประกาศแง้มประเทศ แม้จะยังไม่รู้ว่าโอกาสจริง ที่จะเข้ามา มีมากหรือน้อยก็ตาม!
