| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
การเมือง เรื่องเศรษฐกิจ ปากท้อง เป็นของคู่กัน เมื่อปมร้อนยังคุกรุ่นติดพัน อาจส่งผลให้การรันลงทุนสะดุด รอความชัดเจนโฉมหน้าว่าที่รัฐบาลและนโยบายใหม่ที่จะเดินหน้า ซึ่งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อีกหนึ่งฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ กำลังตกอยู่ในสภาวะอึมครึม เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอซื้อขายแล้ว
⦁ ‘ทุนไทย-เทศ’ ชะลอปิดดีลกว่าหมื่นล้าน
ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บจ.คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้สะท้อนภาพว่าไตรมาส 2/2566 การซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น สำนักงาน คอนโดมิเนียม โชว์รูมรถ มีมูลค่ารวม 15,460 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันกับปีก่อน 32.8% โดยการซื้อขายกระจายอยู่กรุงเทพฯ ชลบุรี ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบูรณ์ สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา ภูเก็ต และจังหวัดเป็นนิคมอุตสาหกรรม มีดีลใหญ่เป็นโชว์รูมรถย่านรามคำแหง มูลค่า 1,282 ล้านบาท และที่ดิน จ.ภูเก็ต 36 ไร่ มูลค่า 417 ล้านบาท
เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ดี การเมืองไม่แน่นอน ตั้งรัฐบาลล่าช้า ทำให้กิจกรรมตลาดอสังหาฯชะลอรอดูรัฐบาลใหม่ ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ เพื่อดูใครจะเป็นรัฐบาลและนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ จะมีการตัดสินใจอีกครั้งหลังมีรัฐบาลใหม่ ขณะนี้มีรอปิดดีลร่วม 1 หมื่นล้านบาท คาดจะชะลอจนกว่ามีรัฐบาลใหม่ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังไม่ชะลอซื้อที่ดิน แต่ตั้งงบซื้อไม่มากเหมือนเมื่อก่อน ขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปี 7-10% และด้วยเศรษฐกิจ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของที่ดินยังคงนำออกมาขายอย่างต่อเนื่อง
แม้สภาพตลาดไม่ค่อยเอื้อ แต่อสังหาฯรายใหญ่ยังคงลงทุนต่อ แต่สปีดอาจไม่เร็วเหมือนเก่า โดย วิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายงานสนับสนุน บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า บริษัทไม่รอดูนโยบายรัฐบาลใหม่ ยังคงเดินหน้าเปิดตัวตามแผน 17 โครงการ มูลค่า 34,960 ล้านบาท ซึ่งปีนี้ตั้งงบซื้อที่ดิน 6 พันล้านบาท ถึงเดือนกรกฎาคมใช้งบซื้อแล้ว 4 พันล้านบาท ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูเก็ต แต่ละแปลงมีพื้นที่ 30-40 ไร่ เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ ส่วนคอนโดมิเนียมอาจเลื่อนเปิดตัวจากแผนเดิมจะเปิด 1 โครงการ คือ เดอะคีย์ ศรีนครินทร์ มูลค่า 6,500 ล้านบาท รอดูจังหวะตลาด
ขณะที่ พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ในทุกปีจะเตรียมแลนด์แบงก์ไว้ล่วงหน้า 60 แปลงพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งปี 2566 ตั้งงบซื้อที่ดิน 1 หมื่นล้านบาท มีทีมงาน 100 คน ดูที่ดินแต่ละทำเล ซึ่งที่ดินหาซื้อยาก ราคามีแต่ขึ้น ไม่มีลง แต่จากภาวะเศรษฐกิจทำให้การต่อรองซื้อขายง่ายขึ้นกว่าเมื่อก่อน ล่าสุดบริษัทซื้อที่ดินใกล้สถานีแยก คปอ.ของสายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต และสถานีเตาปูนของสายสีม่วงช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ เตรียมพัฒนาคอนโดมิเนียมในปี 2567 ส่วนต่างจังหวัดเน้นเมืองหลัก เช่น พระนครศรีอยุธยา นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี เชียงใหม่ หัวหิน ภูเก็ต หาดใหญ่ และจังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
⦁อสังหาฯ‘กทม.-ปริมณฑล’เด่น‘อีสาน’หดตัว
ส่วนแนวโน้มสถานการณ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) อัพเดตในไตรมาส 1 ปี 2566 ยังมีโมเมนตัมจากปลายปี 2565 จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการ LTV ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีมูลค่า 241,167 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 7.9% ขณะที่จำนวนหน่วยลดลง 0.8% อยู่ที่ 84,619 หน่วย แต่เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนถือว่าทรงตัว หากแยกตามประเภท แนวราบมีการโอน 60,950 หน่วย มูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง 6.8% และ 0.3% ตามลำดับ ส่วนอาคารชุดมีการขยายตัว มีการโอน 23,669 หน่วย มูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.7% และ 34.7% ตามลำดับ
เมื่อลงลึกเป็นรายภูมิภาค “วิชัย” ระบุว่าโดดเด่นสุด คือ กรุงเทพฯและปริมณฑล 40,259 หน่วย คิดเป็น 47.6% ขยายตัว 0.7% มูลค่า 146,278 ล้านบาท คิดเป็น 60.7% ขยายตัว 7.6% จังหวัดโดดเด่น คือ กรุงเทพฯ 20,287 หน่วย มูลค่า 90,981 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 6.1% และ 13.1% ตามลำดับ โดยแนวราบมีการโอนมากในเขตสายไหม สะพานสูง คลองสามวา ส่วนอาคารชุดในเขตวัฒนา คลองเตย ห้วยขวาง
รองลงมาภาคตะวันออก 13,742 หน่วย คิดเป็น 16.2% เพิ่มขึ้น 5.2% มีมูลค่า 33,156 ล้านบาท คิดเป็น 13.7% เพิ่มขึ้น 13.7% จังหวัดโดดเด่น คือ ชลบุรี 8,198 หน่วย มูลค่า 21,436 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า อยู่ที่ 17.1% และ 25.3% ตามลำดับ โดยแนวราบมีการโอนมาก อ.บางละมุง ศรีราชา เมืองชลบุรี ส่วนอาคารชุดอยู่ อ.บางละมุง สัตหีบ ศรีราชา จังหวัดรองลงมา คือ ระยอง 2,900 หน่วย มูลค่า 6,211 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 1.9% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.8% โดยแนวราบมีการโอนมาก อ.เมืองระยอง ปลวกแดง นิคมพัฒนา ส่วนอาคารชุดอยู่ที่ อ.เมืองระยอง แกลง บ้านฉาง
ขณะที่ภาคใต้ มี 8,212 หน่วย คิดเป็น 9.7% เพิ่มขึ้น 2.2% มีมูลค่า 19,235 ล้านบาท คิดเป็น 8% เพิ่มขึ้น 16.7% จังหวัดที่โดดเด่น คือ ภูเก็ต 1,860 หน่วย มูลค่า 6,609 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอยู่ที่ 39% และ 46.7% ตามลำดับ โดย อ.เมืองภูเก็ต ถลาง กะทู้ มีการโอนแนวราบและอาคารชุดมากสุด
ด้านภาคเหนือ มี 8,011 หน่วย คิดเป็น 9.5% ลดลง 3.7% มีมูลค่า 15,622 ล้านบาท คิดเป็น 6.5% เพิ่มขึ้น 7.9% จังหวัดที่โดดเด่น คือ เชียงใหม่ 3,182 หน่วย มูลค่า 8,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 11.8% และ 27.1% ตามลำดับ โดยแนวราบและอาคารชุดมีการโอนมาก อ.เมืองเชียงใหม่ สันทราย หางดง
สำหรับภูมิภาคมีภาวะการโอนหดตัวลง คือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนืออยู่ที่ 8,691 หน่วย คิดเป็น 10.3% ลดลง 8.6% มีมูลค่า 15,251 ล้านบาท คิดเป็น 6.3% ลดลง 1.8% ภาคตะวันตก 3,072 หน่วย คิดเป็น 3.6% ลดลง 13.7% มีมูลค่า 6,964 ล้านบาท คิดเป็น 2.9% ลดลง 0.7% ภาคกลาง 2,632 หน่วย คิดเป็น 3.1% ลดลง 7.7% มูลค่า 4,662 ล้านบาท คิดเป็น 1.9% ลดลง 3.6%
⦁อานิสงส์‘ภูเก็ต’ดัน‘ภาคใต้’เข้าโหมดขาขึ้น
“วิชัย” วิเคราะห์ต่อว่า จากข้อมูลการโอนแสดงให้เห็นทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยว่า กรุงเทพฯและปริมณฑล ยังเป็นภูมิภาคหลักขับเคลื่อนการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ โดยมีปริมาณยอดขายมากสุด ทั้งแนวราบและอาคารชุด ส่วนภาคตะวันออกเริ่มเห็นการชะลอตัวของยอดขายทั้งแนวราบและอาคารชุด แม้จะเห็นการโอนขยายตัวในไตรมาส 1 แต่ยอดขายเริ่มชะลอตัวลงทั้งแนวราบและอาคารชุด น่าจะชะลอตัวต่อเนื่อง และเห็นการฟื้นตัวขึ้นในครึ่งปีหลังของปี 2566
ส่วนภาคใต้มีการโอนและสัญญาณการขยายตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เป็นผลจากการฟื้นตัวอย่างมากช่วงปี 2565 ได้แรงผลักดันของการฟื้นตัวในภูเก็ต ขณะที่จังหวัดอื่นๆ เช่น สงขลา สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช เป็นอีกแรงสนับสนุนช่วยให้ภาคใต้เข้าสู่ทิศทางขาขึ้น สำหรับภาคเหนือมีการฟื้นตัวด้านมูลค่ามากกว่าหน่วยการโอน แต่ยอดขายพบสัญญาณการชะลอตัวทั้งแนวราบและอาคารชุด โดยจังหวัดมีสัญญาณฟื้นตัวยอดขายที่ดี คือ เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์
สำหรับภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีภาวะการโอนหดตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยพบว่าลดลงเกือบทุกจังหวัด ซึ่งขอนแก่นและอุบลราชธานี เป็นจังหวัดมีความโดดเด่นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอน และมีสัญญาณการฟื้นตัวของยอดขายอีกด้วย แต่จังหวัดที่มองข้ามไม่ได้ คือ นครราชสีมา แม้การโอนลดลงทั้งหน่วยและมูลค่า แต่มียอดขายในปี 2565 ค่อนข้างคงตัวและพร้อมจะพลิกฟื้นในปี 2566
คงต้องลุ้นกันต่อ “ตลาดอสังหาฯ 2566” จะผงกหัวได้มากน้อยแค่ไหนท่ามกลางสารพัดปัจจัยเสี่ยงที่กดดันกำลังซื้อ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่ง เงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น ดีมานด์ต่างชาติยังไม่กลับมา โดยเฉพาะจีนเป็นลูกค้าหลัก รวมถึงบรรยากาศการเมืองที่ปะทุแรง ทั้งใต้ดิน บนดิน
