เมื่อยุคสมัยเปลี่ยนไป ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยต้องปรับเปลี่ยนไปตามเทรนด์ตลาด สินค้าไหนที่เคย “รุ่งเรือง-เฟื่องฟู” วันหนึ่งก็ต้อง “ร่วงโรย” ไปตามกาลเวลาและถูกแทนที่ด้วยสิ่งใหม่ๆ
เช่นเดียวกับอาคารพาณิชย์หรือตึกแถว จากที่เคยเป็นยุคทองในวันวาน ในวันนี้ซัพพลายใหม่ในตลาดเริ่มลดน้อยถอยลงไปทุกที หลังผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันไปพัฒนาโปรดักต์ตามเทรนด์การอยู่อาศัย รับกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคมากขึ้น
ขณะที่ตึกแถวเก่าอยู่ในทำเลทอง ยิ่งเก่ายิ่งแพง หลังมีทุนใหญ่ หลากธุรกิจ มากว้านซื้อ ทุบทิ้ง และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ คอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์การค้า ซึ่งปัจจุบันมีให้เห็นอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง แนวรถไฟฟ้าสารพัดสี
นอกจากนี้ยังมีตึกแถวอีกหลายพื้นที่ทั้งในเมือง นอกเมือง ที่ปัจจุบันมีติดป้ายประกาศขายกันจำนวนมาก ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะด้วยภาวะเศรษฐกิจ หรืออาจจะเป็นเพราะมีการโยกย้ายไปทำเลใหม่ ขณะที่ราคาขายก็แพงขึ้นตามระดับทำเล
ถามว่าจากสัญญาณดังกล่าว จะเกิดการ “สูญพันธุ์” ของตึกแถวหรือไม่
⦁ ซัพพลายใหม่ลดแถมขายอืด
มีการไขข้อข้องใจจาก โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) สะท้อนว่าปัจจุบันถือว่าตึกแถวไม่มีอนาคต ไม่สามารถเติบโตได้ ถือเป็นสินค้าในอดีตที่ผ่านไปแล้ว ซึ่งในปี 2526 หรือเมื่อ 40 ปีที่แล้ว พบว่าตึกแถวมีสัดส่วนถึง 25% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพมหานครหรือราว 1 ใน 4 ซึ่งนับว่ามีเป็นจำนวนมาก ในพื้นที่ต่างๆ มีตึกแถวตามริมถนนเต็มไปหมด แต่เดี๋ยวนี้ตึกแถวหมดอนาคตไปแล้ว
“จะสังเกตได้ว่า ยิ่งในกรณีตึกแถวตามสี่แยกต่างๆ ซึ่งเมื่อก่อนถือเป็นไพรม์โลเกชั่น แต่เดี๋ยวนี้กลับเป็นจุดด้อย เพราะบรรดาสี่แยกต่างๆ กลับมีการสร้างสะพานให้รถข้ามไปมา โดยไม่ต้องแวะจอดติดไฟแดงตามสี่แยกอีกต่อไป แถมที่จอดรถก็มีน้อยหรือแทบไม่มีเลย ในกรณีตึกแถว การจะดึงดูดลูกค้าให้มาใช้บริการจึงไม่มี ยิ่งกว่านั้นยังมีการสร้างมินิออฟฟิศ โฮมออฟฟิศ มาแทนที่ตึกแถวอีกต่างหาก” โสภณกล่าว
พร้อมกับฉายภาพในอดีตกรุงเทพมหานคร มีย่านต่างๆ ซึ่งเป็นหมู่ตึกแถวมากมาย เช่น ย่านสวนมะลิ ขายเฟอร์นิเจอร์, ย่านราชเทวี ขายแว่นตา นาฬิกา, ย่านสะพานควาย ขายกางเกงยีนส์, ย่านวงเวียนใหญ่ ขายเสื้อผ้า ขายปืน, ย่านวังบูรพา ขายผ้า ย่านสำเพ็ง ย่านพาหุรัด เป็นต้น ซึ่งย่านเหล่านี้ใช้ตึกแถวในการขายของ โดยเฉพาะย่านสำเพ็ง ตึกแถวมีราคาแพงมากถึง 50 ล้านบาท ทั้งที่สภาพของตึกแถวแบบนี้ ถ้าตั้งอยู่แถวหนองจอก อาจมีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
“โสภณ” ยังบอกอีกว่า ตอนกรุงเทพมหานครมีอายุ 200 ปี ในปี 2525 มีที่อยู่อาศัยรวมกันประมาณ 1 ล้านหน่วย ในจำนวนนี้เป็นตึกแถวถึง 250,000 หน่วย แต่ในปี 2566 เฉพาะในสิ้นปี 2566 หรือในช่วง 40 ปีต่อมา ปรากฏว่ามีที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 3.2 ล้านหน่วย โดยคาดว่าจะเป็นตึกแถวไม่เกิน 10% หรือราว 320,000 หน่วยเท่านั้น แสดงว่าตึกแถวไม่เป็นที่ต้องการอีกต่อไป แต่อาจจะมีเพียงบางทำเลที่ยังมีการพัฒนาตึกแถวบ้าง
“เมื่อสิ้นปี 2566 ที่ผ่านมา พบว่ามีที่อยู่อาศัยที่รอการขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 233,433 หน่วย ที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการ ปรากฏว่าเป็นตึกแถวเพียง 2,967 หน่วย หรือเพียง 1.3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ยังรอการขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการ ในขณะที่เป็นห้องชุดถึง 36.1% เป็นทาวน์เฮาส์ 33.1% เป็นบ้านเดี่ยว 18.6% เป็นบ้านแฝด 10.6% ตามลำดับ จึงเป็นเครื่องยืนยันชัดว่าต่อไปตึกแถวจะสูญพันธุ์” โสภณกล่าว
⦁ ต้องใช้เวลาขายนาน 5 ปี
“โสภณ” ยังระบุถึงสำหรับอัตราการขายว่า โดยปกติแล้วหน่วยที่อยู่อาศัยที่รอขาย 233,433 หน่วยนี้ จะต้องใช้เวลาขายราว 36.5 เดือน หรือราว 3 ปี จึงจะหมด โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ใดๆ แต่ในความเป็นจริง มีการเปิดตัวโครงการใหม่มาโดยตลอด ทำให้สินค้ารอการขายกลายเป็นดินพอกหางหมูเพิ่มขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะอัตราการขายในช่วงปี 2567 ซึ่งค่อนข้างที่จะขายได้ในอัตราที่ช้าลง
“ยิ่งในกรณีตึกแถว พบว่ามีอัตราการขายอยู่ที่ 61 เดือนจึงจะขายได้หมด หรือราว 5 ปี แสดงว่าอัตราการขายของตึกแถวยังถือว่าอืดกว่าค่าเฉลี่ยรวมทั้งตลาด ดังนั้นโอกาสในการขายตึกแถวจึงมีน้อยกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยเฉพาะห้องชุดที่จะสามารถขายสินค้าคงค้างได้หมดจำนวน 84,200 หน่วยในเวลาประมาณ 26 เดือน หรือราว 2 ปีเท่านั้น” โสภณระบุ
ขณะเดียวกัน “โสภณ” ยังแนะแนวทางในการปรับตัวของตึกแถว ซึ่งมีหลากหลายวิธี โดยอาจเป็นการแบ่งห้องเช่าเป็นที่พักอาศัยแทนการเปิดขายของ ยกเว้นชั้นล่าง หากอยู่ในทำเลที่ดีอาจสามารถเปิดเป็นโรงแรมขนาดเล็กๆ ได้บ้าง รวมถึงแปลงสภาพเป็นอาคารสำนักงานแบบโค-เวิร์กกิ้งสเปซ หรือแปลงสภาพเป็นโกดังเก็บของสำหรับธุรกิจโลจิสติกส์ที่กำลังมาแรง
แต่ถ้ามีจำนวนมากพอ และมีขนาดประชากรโดยรอบเพียงพอ ก็อาจทำเป็นตลาดหรือคอมมูนิตี้มอลล์ เพื่อบริการประชากรในพื้นที่ หรือถ้าสามารถรวมแปลงกับด้านหลัง ก็อาจกลายเป็นทางออกของที่ดินแปลงหน้า ทำให้ราคาตึกแถวเฉพาะนี้มีราคาสูงเป็นพิเศษ
สุดท้ายการรวมกับที่ดินแปลงหลังเพื่อนำมาพัฒนาให้ได้ประโยชน์สูงสุด เช่น การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย เป็นต้น เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ตึกแถวก็ต้องเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอย แต่ถ้าไม่ได้จริงๆ ก็อาจต้องรื้อทิ้งสร้างใหม่ตามสินค้าใหม่ที่เป็นไปตามความเหมาะสมต่อไป
⦁ อสังหาฯชี้เปลี่ยนผ่านตามกาลเวลา
ด้าน อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มองว่า เทรนด์ตึกแถวที่เปลี่ยนไป เกิดขึ้นหลายปีแล้ว เป็นการเปลี่ยนจากการพัฒนารูปแบบเก่าไปสู่รูปแบบใหม่ เช่น ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ หรือบางทำเลที่อยู่ในทำเลดีๆ ย่านการค้าเก่า ตึกแถวจะราคาสูง เช่น สุขุมวิท เยาวราช และจะถูกเปลี่ยนเป็นโครงการใหม่แทน เช่น คอนโดมิเนียม คอมมูนิตี้มอลล์ แต่ในบางทำเลยังมีตึกแถวอยู่ เพราะในบางธุรกิจไม่สามารถไปทำอยู่ในศูนย์การค้าได้
“ยังไม่ถึงกับหมดยุคตึกแถว เพราะตามชุมชนยังมีอยู่ เพื่อทำค้าขาย แต่มีการพัฒนาออกมาสู่ตลาดน้อยลง ไปตามกาลเวลาและรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป เมื่อก่อนมีศูนย์การค้าไม่กี่แห่ง และมีที่พักในปั๊มน้ำมันเกิดขึ้นมาทดแทน ขณะที่ตึกแถวหาที่จอดรถยาก ซึ่งบริษัทเองยังมีทำตึกแถวอยู่ด้านหน้าโครงการ เปิดเป็นร้านค้าและบริการต่างๆ เพื่อรองรับคนอยู่อาศัยในโครงการ ในย่านพระราม 2 ลำลูกกา สมุทรสาคร ส่วนราคาตึกแถวใหม่ ปัจจุบันมีหลายราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาทไปถึง 10-20 ล้านบาท อยู่ที่ทำเล” อิสระสรุป
