‘มิกซ์ยูส’ ทะลักเมืองกรุง 4 แสนล. บูมค้าปลีก-ออฟฟิศเช่าล้นตลาด
นับถอยหลังจากนี้ถึงปี 2572 ในรัศมีแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จะมีโครงการมิกซ์ยูสพัฒนาแล้วเสร็จถึง 11 โครงการ มูลค่ากว่า 4 แสนล้านบาท ล้วนเป็นบิ๊กโปรเจ็กต์ของบิ๊กทุน ตระกูลดัง
อวดโฉมแล้วเมื่อปี 2567 โครงการศุภาลัย ไอคอน มีรีเทลและคอนโดมิเนียม, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ทยอยเปิดโรงแรมคอนโด ยังเหลือสำนักงาน ศูนย์การค้า, คิงบริดจ์ ทาวเวอร์ พระราม 3 ขณะที่ไฮไลต์แห่งปีต้องยกให้ “วัน แบงค็อก” อภิมหาโปรเจ็กต์ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท ที่เปิดโรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้าไปแล้วบางส่วน
ขณะที่ปี 2568 เป็นอีกปีที่ “มิกซ์ยูส” ทยอยเปิดอย่างต่อเนื่อง ทั้งรีเทลส่วนสุดท้าย “POST 1928” ในวัน แบงค็อก, ศูนย์การค้าและสำนักงานในดุสิตเซ็นทรัล พาร์ค, หมอชิต คอมเพล็กซ์ มีทั้งรีเทล สำนักงาน, เดอะ ฟอเรสเทียส์ มีรีเทล คอนโด โรงแรม สำนักงาน,
คลาวด์ 11 มีรีเทล โรงแรม สำนักงานขณะที่ในปีถัดไปจะมีเวิ้งนครเกษม เยาวราช,แบงค็อกมอลล์, เซ็นทรัล พหลโยธิน และเซ็นทรัลพระราม 9 เป็นต้น
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปี 2568 นอกจากดุสิตเซ็นทรัล พาร์ค และวัน แบงค็อกที่เปิดตัวส่วนที่เหลือ ยังมีโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นไฮไลต์คือ อมัน นายเลิศ กรุงเทพฯมีโรงแรมและเรสซิเดนเซส, ซัมมิททาวเวอร์ติดบีทีเอสราชเทวีของตระกูลจุฬางกูร เป็นอาคารสูง 45 ชั้น มีโรงแรมลักชัวรี่ สำนักงาน และรีเทล รวมถึงอาจจะมีเดอะ ฟอเรสเทียส์และคลาวด์ 11 ด้วย
“ทำเลโดดเด่นปีนี้ ยังคงเป็นพื้นที่โซนลุมพินี ชิดลม เพลินจิต และหลังสวน อาจจะมีราชเทวีและสนามเป้า ซึ่งมีสำนักงานกลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้และหมอชิตคอมเพล็กซ์ ซึ่งเปิดบริการในปีนี้ โดยมีหลายโครงการเลื่อนมากระจุกตัวในปีนี้ จากปีที่แล้วทยอยเปิดบางส่วน 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ของมูลค่าโครงการรวมที่มากกว่า 3 แสนล้านบาท” ภัทรชัยกล่าว
เมื่อซูมเข้าไปในตลาดสำนักงาน หนึ่งในธุรกิจที่มาพร้อมกับมิกซ์ยูส “ภัทรชัย” กล่าวว่า เป็นอีกหนึ่งตลาดที่ค่อนข้างน่ากังวล เพราะซัพพลายปรับตัวสูงขึ้นไปสู่ 10.26 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ในปี 2567 แต่มีเปิดใหม่แค่ 7 อาคาร กว่า 3.3 แสน ตร.ม. และมากกว่า 80% มาจากโครงการวัน แบงค็อก 3 อาคาร กว่า 2.89 แสน ตร.ม. ในปีที่ผ่านมาวัน แบงค็อก เป็นตัวช่วยตลาดในแง่ของซัพพลาย ไม่ว่าสำนักงานหรือรีเทล ถ้าตลาดสำนักงานไม่มีวัน แบงค็อก เท่ากับเปิดตัวเพียง 5 หมื่น ตร.ม.เท่านั้น ขณะที่รีเทลปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการใหญ่ ส่วนใหญ่เป็นคอมมูนิตี้มอลล์และซัพพอร์ตรีเทล พอมีวัน แบงค็อกเปิดด้วยพื้นที่ 1.2 แสน ตร.ม. ทำให้ซัพพลายโดยรวมไม่ปรับตัวลดลงจนน่าตกใจ ทำให้ยังดูว่าตลาดมีซัพพลายเข้ามา
“ตลาดสำนักงานหลังมี 5-7 โครงการเลื่อนเปิดตัว จากการสร้างล่าช้า ยอดจองพื้นที่ค่อนข้างต่ำ โดยแผนเดิมจะมีซัพพลายเข้ามา 5 แสน ตร.ม. แต่เข้ามาแค่ 3.3 แสน ตร.ม. ทำให้ความน่ากังวลกลับมาในปีนี้ เพราะซัพพลายจะกลับมา 5 แสน ตร.ม. ถ้าทุกโครงการเปิดหมดตามแผน คิดว่าซัพพลายสำนักงานในกรุงเทพฯอยู่ในภาวะน่ากังวล ส่วนอัตราการเช่าลดลงตลอดตั้งแต่ปี 2561 ทำให้พื้นที่ว่างจะมากขึ้นเกือบ 20% เป็น 1 ล้าน ตร.ม.ที่รอดูดซับ ขณะที่ตลาดมีความสามารถดูดซับได้เพียง 1.8-2.4 แสน ตร.ม.” ภัทรชัยฉายภาพ
พร้อมกล่าวด้วยว่า จากซัพพลายที่ยังมีปริมาณมาก ทำให้ตลาดสำนักงานเป็นอีกหนึ่งธุรกิจอสังหาฯที่ผู้ประกอบการแทบทุกรายชะลอการลงทุนไว้ จากเมื่อปี 2560-2561 ที่เทรนด์การซื้ออาคารสำนักงานเกิดขึ้นจำนวนมาก จนทำให้ผู้ประกอบการบางราย ต้องลงทุนพัฒนาโครงการเอง เช่น บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แต่อาจจะมาช้ากว่าตลาดที่เข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายไปแล้ว ดังนั้น ปีนี้ตลาดสำนักงานจึงเป็นตลาดที่น่ากลัวที่สุดในธุรกิจอสังหาฯตอนนี้ ไม่ว่าซัพพลายใหม่และเก่าในตลาดและอัตราการเช่าที่ยังปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
“ราคาค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯเฉลี่ยอยู่ที่ 770 บาทต่อ ตร.ม. ปรับขึ้นตามซัพพลายใหม่ที่ราคาค่อนข้างสูง ดีมานด์หลักยังเป็นธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคและเป็นแบรนด์ใหญ่ แต่การเข้ายังไม่บาลานซ์กับการออก ปัจจุบันราคาค่าเช่าไม่ตก อยู่ที่การต่อรองจะได้ต่ำลงแค่ไหน เพราะทุกอาคารต้องการผู้เช่าใหม่มาเติมเต็มพื้นที่ว่างเดิม ดังนั้น โอกาสและอำนาจการต่อรองไปอยู่ที่ผู้เช่า ยิ่งใช้พื้นที่ใหญ่โอกาสต่อรองราคาต่ำลงก็มีมากเท่านั้น จึงเห็นอาคารสำนักงานอายุมากกว่า 15 ปี เลือกปรับปรุงให้ทันสมัย เพื่อดึงลูกค้าเก่าไว้” ภัทรชัยกล่าว
“ภัทรชัย” ยังเจาะลึกภาพรวมตลาดรีเทล ซัพพลายหลักปีที่ผ่านมาอยู่ที่วัน แบงค็อก ถึง 1.2 แสน ตร.ม. ที่เหลือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์และรีเทลขนาดเล็กๆ ส่วนใหญ่อยู่ทำเลชานเมือง เช่น บางนา โดยอัตราการเช่าในวัน แบงค็อกดีมาก มีแบรนด์สินค้าฟุ่มเฟือย อาหารและเครื่องดื่มจากต่างประเทศเช่าพื้นที่ถึง 70% สะท้อนว่ารีเทลในกรุงเทพฯยังคงได้รับความสนใจจากลักชัวรี่แบรนด์และสินค้าจากต่างประเทศ ทั้งกระเป๋า เสื้อผ้ายังขยายพื้นที่ใหม่เพิ่มเติม ทำให้ประเทศไทยจะกลายเป็นอันดับหนึ่งในอาเซียนด้านธุรกิจสินค้าฟุ่มเฟือย
“ปีที่ผ่านมารีเทลมีพื้นที่รวมกว่า 8.9 ล้าน ตร.ม. ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น แนวโน้มพื้นที่รีเทลหลังโควิด ตอนแรกปรับตัวลดลง แต่หลังเปิดประเทศดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหลายรายพื้นที่ว่างช่วงโควิดถูกแทนที่ด้วยแบรนด์อาหารและเครื่องดื่ม สินค้าลักชัวรี่ที่เป็นสินค้าฟุ่มเฟือย โดยเฉพาะแบรนด์อาหารและเครื่องดื่มจากจีนที่เข้ามาจำนวนมากและกำลังขยายไปยังจังหวัดในภูมิภาค” ภัทรชัยกล่าว
ภัทรชัยกล่าวว่า ในปี 2568 จึงไม่ค่อยกังวลใจในกลุ่มตลาดรีเทล เพราะแนวโน้มตลาดยังคงสดใส อัตราค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ปี 2567 ที่ผ่านมามีหลายรีเทลประกาศรีโนเวตครั้งใหญ่ เพื่อรองรับดีมานด์ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรี่และทุกกลุ่มที่ดำเนินการรีโนเวต เพื่อพยายามทรานฟอร์มตัวเองไปสู่ศูนย์การค้าลักชัวรี่มากขึ้น เช่น เซ็นทรัลบางนา เซ็นทรัลปิ่นเกล้า เซ็นทรัลชิดลม เป็นต้น โดยเพิ่มสัดส่วนของสินค้าฟุ่มเฟื่อย แบรนด์เนม อาหารและเครื่องดื่ม ให้ตอบโจทย์พฤติกรรมของลูกค้าทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาตินั่นเอง
