เปิดท็อป 10 ที่ดินแพงสุดในไทย ‘สยาม-ชิดลม-เพลินจิต’ พุ่งวาละ 3.85 ล้าน
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังซึมตามกำลังซื้อ แต่ราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นตลอดเวลา สวนทางภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัว แม้ว่าจะไม่หวือหวาเหมือนหลายปีที่ผ่านมา ล่าสุด โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดผลสำรวจ 10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568
อันดับหนึ่ง ยังคงเป็น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้น 2.7%
อันดับ 2 ถนนวิทยุ ราคา 3.07 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.3%
อันดับ 3 สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคา 2.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.8%
อันดับ 4 สุขุมวิท-อโศก ราคา 2.8 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.7%
อันดับ 5 สีลม ราคา 2.67 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.7%
อันดับ 6 สาทร ราคา 2.35 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.2%
อันดับ 7 สุขุมวิท-เอกมัย ราคา 1.96 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.2%
อันดับ 8 เยาวราช ราคา 1.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 4.3%
อันดับ 9 พหลโยธิน ช่วงต้น ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%
และ อันดับ 10 พญาไท ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%
โสภณ กล่าวว่า ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นราคาตลาด เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง สำหรับทำเลอันดับหนึ่ง สยาม-ชิดลม-เพลินจิตที่ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาทต่อตร.ว.นั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคาปี 2567 การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมืองที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ยังขึ้นราคาก็เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตร.ว. เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%
ทั้งนี้ ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ยังต่างจากราคาประเมินราชการมาก อย่างเช่น 1.ที่ดินโรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราววัณราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 750,000 บาทต่อตร.ว. 2.ที่ดินเกษร พลาซ่า ราชการประเมินไว้เป็นเงินเพียง 900,000 บาทต่อตร.ว. 3.ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้เพียง 880,000 บาทต่อตร.ว. 4.ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมินไว้ 1 ล้านบาทต่อตร.ว. 5.ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ ราชการประเมินไว้ 1 ล้านบาทต่อตร.ว.
กรมธนารักษ์ต้องประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ควรลดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนที่จะทำให้ราคาประเมินราชการต่างไปจากความเป็นจริง โสภณเสนอแนะ
พร้อมย้อนเส้นทางราคาที่ดินในวันวานให้ฟังว่า สำหรับทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดนั้น มีการเปลี่ยนแปลงไป กล่าวคือในปี 2537 บริเวณเยาวราชหรือไชน่าทาวน์ของกรุงเทพฯ มีราคาที่ดินที่สูงที่สุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตร.ว. ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และในที่สุดเปลี่ยนมาเป็นแถวสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ที่หากมีการซื้อขาย จะเป็นเงินตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท ทั้งนี้ เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าและมีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ
“ในรายละเอียดของ 10 ทำเลราคาสูงสุดในปี 2568 พบว่าพื้นที่ 4 ทำเลแรก สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ และสุขุมวิท-อโศก จะเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือบีทีเอสเป็นสำคัญ รวมถึงทำเลสุขุมวิท-เอกมัย ส่วนพื้นที่สีลม สาทร เยาวราช ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำเลพหลโยธินช่วงต้น และพญาไท ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน”โสภณกล่าว
โสภณ กล่าวด้วยว่า บริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นศูนย์การค้านั้น น่าจะสามารถซื้อที่ดินมาเป็นต้นทุนการพัฒนาได้ ณ ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตร.ว. เพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามาก เมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเช่นย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพฯ แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานมักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทยยังต่ำกว่าของญี่ปุ่นในย่านกินซ่าที่สูงถึง 48 ล้านบาทต่อตร.ว.
โสภณ ยังชวนคำนวณราคาที่ดินกับการลงทุนโครงการ โดยตั้งสมมุติฐานหากนำที่ดินราคาตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ทำศูนย์การค้า ขนาด 1,000 ตร.ว. จะเป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าได้ 8 เท่า จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตร.ม. สมมุติว่ามีพื้นที่ปล่อยเช่าได้ 30% ในราคา 5,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน สามารถให้เช่าได้ 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมุติเป็นรายได้สุทธิ 345.6 ล้านบาท หากสมมุติให้มีอัตราผลตอบแทนของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่ 8% มีอัตราเพิ่มของรายได้ 2% โดยประมาณระยะเวลา 50 ปี มูลค่าโครงการจะเป็นเงิน 5,447.3 ล้านบาท หักค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆ จะเป็นเงิน 1,600 ล้านบาท ที่เหลือจึงเป็นต้นทุน
หากนำที่ดินแปลงดังกล่าว พัฒนาเป็นอาคารชุดสุดหรูจะขายได้ในราคา 850,000 บาท ซึ่งเป็นราคาห้องชุดที่ขายกันในพื้นที่นี้ โดยสามารถคำนวณได้ดังนี้ 1.สมมุติมีที่ดินขนาด 1,000 ตร.ว. ราคา ตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท จะเป็นเงินต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท หากนำมาสร้างห้องชุดได้ประมาณ 8 เท่าของที่ดิน จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตร.ม. โดยค่าก่อสร้างตก ตร.ม.ละ 50,000 บาท จะเป็นเงินต้นทุนอาคาร 1,600 ล้านบาท
3.รวมต้นทุนที่ดินอาคารเป็นเงิน 5,450 บาท 4.หากรวมต้นทุนอื่นซึ่งหมายถึงค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่นๆ อีกถึง 1 เท่าตัว เพราะความเสี่ยงสูงมาก มูลค่าของโครงการนี้จะเป็นเงิน 10,900 ล้านบาท 5.หากพื้นที่ขายของโครงการนี้เป็นเพียง 40% ของพื้นที่ก่อสร้าง พื้นที่ขายจะเป็นเพียง 12,800 ตร.ม.หรือตก ตร.ม.ละ 850,000 บาท ต้องตามราคาตลาดในพื้นที่
สำหรับทิศทางราคาที่ดินในปี 2569 นั้น โสภณ ยังเชื่อว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมือง ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะอิทธิพล ของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ โดยคาดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 5% จากปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น 5% เช่นกัน
