การพลิกฟื้น “เศรษฐกิจไทย” ภายใต้แรงกดดันรอบด้าน นอกจาก 5 เครื่องยนต์หลัก การใช้จ่ายภาครัฐ การบริโภคภายในประเทศ การลงทุน การส่งออก และการท่องเที่ยว ที่เป็นหัวหอกสร้างรายได้ให้กับประเทศมาอย่างยาวนาน
คงน่าจะถึงเวลาแล้ว ที่ “รัฐบาล” ต้องเหลียวกลับมามอง “ภาคอสังหาริมทรัพย์” เป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์เสริมทัพในการบูสต์เศรษฐกิจไทย
เนื่องจากเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ มีมูลค่าตลาดปีละ 8 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาท แม้ว่าสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันจะยังไร้สัญญาณการฟื้นตัว แต่ถ้าตลาดฟื้น จะส่งผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจได้ 8-12% ของจีดีพี เกิดการจ้างงานภายในประเทศถึง 1 ล้านคน และยังส่งเสริมเรื่องการใช้วัสดุภายในประเทศถึง 90%
จึงเป็นที่มาของ “มาตรการ 6+1” จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เตรียมยื่นเสนอต่อรัฐบาลพรรคภูมิใจไทย ให้ช่วยปลดล็อก กระตุ้นตลาด และกำลังซื้อที่ถดถอยมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจุบันจะมี 2 มาตรการรัฐ ทั้งลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% และการผ่อนคลาย LTV แล้ว แต่เปรียบเสมือนเป็นยาสามัญประจำบ้านที่แรงส่งยังไม่แรงพอ
⦁‘อนุทิน’สั่งสแกนมาตรการอสังหาฯ
ล่าสุด อนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ เอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เซตวัน เวลา หารือร่วมกับ 3 สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
พลิกดูรายละเอียด “มาตรการ 6+1” ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เขย่าใหม่เพื่อเสนอต่อรัฐบาล ประกอบด้วย 1.ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา โดยกำหนดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้เก็บตามอัตราปกติ โดยขยายเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2569
2.จัดให้มีมาตรการการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์ทเกจการันตี ด้วยการขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) โดยอาจทำการค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เช่น 20% ของสินเชื่อ สำหรับผู้กู้ที่ผู้ซื้ออสังหาฯนำไปสร้างรายได้ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ และผู้ที่ไม่ได้รับการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
3.จัดให้มีนโยบายการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) ให้กับสถาบันการเงินในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างได้ตามความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อให้ทุกกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อ 4.ขอให้รัฐบาลพิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นเวลา 1-2 ปี เพื่อบรรเทาภาระการจำนองทรัพย์สินและกระตุ้นการลงทุนให้กับผู้ประกอบการและกระตุ้นการถือครองที่อยู่อาศัย
5.จัดให้มีนโยบายการแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt เนื่องจากรัฐบาลต้องเร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน โดยเฉพาะหนี้นอกระบบหรือหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงที่ฉุดรั้งความสามารถในการใช้จ่ายเงินและการชำระหนี้ของประชาชน โดยใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ซึ่งจะช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงินของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ
6.ผลักดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% จากอัตราปัจจุบัน 1.5% เหลือ 1% โดยเร็วและเป็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยของประชาชนและภาคธุรกิจ รวมถึงกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ส่วน “มาตรการ+1” ที่เพิ่มเติม คือ ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ สำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ รองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยให้เข้าถึงสินเชื่อและที่อยู่อาศัย รวมถึงยังดึงดูดต่างชาติให้เข้ามาลงทุนได้ โดยภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีเพิ่มสำหรับต่างชาติและนำรายได้ไปตั้งกองทุนสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยกลุ่มเปราะบางได้ หากมาตรการนี้สามารถผลักดันออกมาได้ จะเป็นการปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
⦁ขายได้-โอนยาก-ติดกับดักหนี้
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเพิ่มเติมภายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2568 นี้ คาดว่าจะเป็นแรงส่งต่อตลาดอสังหาฯให้มีความคึกคักต่อเนื่องไปถึงปี 2569 สะท้อนดีมานด์ในงานมหรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48 ที่มียอดขายถึง 13,298 ล้านบาทแม้จะต้องไปลุ้นการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก็ตาม แต่ถือว่าเป็นสัญญาณเชิงบวก
สอดคล้องกับ สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ยอดขายในงานมหกรรมบ้าน 13,298 ล้านบาท ต้องลุ้นหลังงานอีก 45 วันจะมีการรีเจ็กต์เรตมากหรือน้อย ทั้งจากธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อแค่ไหน เพราะธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดและจากลูกค้าจะเปลี่ยนใจทิ้งเงินจองหรือไม่ เนื่องจากในงานผู้ประกอบการมีจัดโปรโมชั่นทำสงครามราคา จองต่ำกันคึกคัก และลูกค้าอาจจะจองไว้หลายโครงการ
“ผลจากสต๊อกคงค้างมากกว่า 2 ปี กดดันให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก ให้ได้เงินสดไปชำระดอกเบี้ย และหาทางต่ออายุสัญญาเงินกู้กับธนาคารและหุ้นกู้ จากสงครามราคาที่เกิดขึ้น จึงทำให้ลูกค้าทิ้งเงินจองโดยไม่กังวลและมีสูงขึ้นด้วย”
อีกข้อมูลสะท้อนสภาพตลาด คือ ผลสำรวจภาวะการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังทรงตัวสูงกว่า 39-40% สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น และยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว ส่วนกลุ่ม 3-7 ล้านบาทยังทรงตัว ขณะที่กลุ่มมากกว่า 7 ล้านบาท แม้มีอัตราปฏิเสธต่ำสุด แต่เห็นสัญญาณชะลอในกลุ่มลูกค้าธุรกิจ ขณะที่ยอดโอนแนวราบชะลอตัวตามกำลังซื้อที่ลดลง
ปัญหาหลักของผู้กู้คือ ภาระหนี้สูงเกินไป รายได้ไม่มั่นคง ประวัติทางการเงินไม่ดี โดยกลุ่มผู้มีรายได้ไม่ประจำ เช่น ฟรีแลนซ์พ่อค้าแม่ค้า แรงงานอิสระ ได้รับผลกระทบสูงสุด ซึ่งสมาคมได้เรียกร้องให้ภาครัฐฟื้นมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรกและเร่งดำเนินการเกณฑ์สินเชื่อแบบมาตรฐานเดียวกัน เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมจะหารือร่วมกับ ธปท.เพื่อผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวด้วย
“ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาฯจะมีแรงหนุนจากเรียลดีมานด์ แต่การกู้ไม่ผ่านยังเป็นโจทย์ใหญ่และปัจจัยหลักฉุดการฟื้นตัวของตลาดในครึ่งหลังของปี 2568 คาดหวังรัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มทั้งเศรษฐกิจและอสังหาฯต่อเนื่องถึงปี 2569” สุนทรย้ำ
สอดคล้องศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี คาดตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2568 มีโอกาสหดตัว 12 ไตรมาสติดต่อกันตั้งแต่ปี 2566 จากความสามารถในการซื้อของประชาชนลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน รวมถึงการอาศัยระยะเวลาขายที่นานขึ้น สต๊อกคงค้างสูง และพื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีจำกัด โดยคาดปัจจัยดังกล่าวยังคงกดดันต่อเนื่องในปี 2569 พร้อมถูกซ้ำเติมจากแรงส่งของบ้านราคาสูงหมดไป รวมถึงความไม่มั่นคงในเรื่องงานด้วยเศรษฐกิจที่โตต่ำและกระแสการลดขนาดองค์กร ซึ่งอาจส่งผลให้หน่วยโอนที่อยู่อาศัยปี 2569 หลุดต่ำกว่า 3 แสนหน่วย
⦁REICแนะพักลงทุน-เก็บกระสุน
ไม่ต่างจากข้อมูลของ สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 8 เดือนของปี 2568 ยอดโอนและยอดขายยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน แต่พ้นจากจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ยังอยู่ในสภาวะโอนน้อยและขายหมดช้า สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งบ้านใหม่และมือสอง มีจำนวน 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% และมีมูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6%
โดยคาดการณ์ในปี 2568-2569 การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งปี 2568 คาดมีการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% มูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 343,433 หน่วย ลดลง 0.07% และมูลค่า 963,553 ล้านบาท ลดลง 0.05% โดยเป็นการลดลงติดต่อกัน 4 ปี และทุกระดับราคา ยังพบด้วยว่า “บ้านมือสอง” ได้ดิสรัปต์ “บ้านใหม่” ไปแล้ว จากสถิติจำนวนหน่วยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า 66% ส่วนมูลค่าอยู่ที่ 49%
สำหรับสถิติที่อยู่อาศัยขายใหม่ทาง REIC คาดการณ์ในปี 2568-2569 จะชะลอตัว โดยปี 2568 อยู่ที่ 74,544 หน่วย ลดลง 31.2% มูลค่า 472,300 ล้านบาท ลดลง 38.6% ปี 2569 อยู่ที่ 75,000 หน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.6% และมูลค่า 487,500 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 3.2%
แต่ที่น่าสนใจคือที่อยู่อาศัยเหลือขายทุกสถานะทั่วประเทศ พบว่าครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 9.5% อยู่ที่ 363,813 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 18% หลังจากอัตราการดูดซับช้า ต้องใช้เวลาขายนานขึ้น เป็น 57 เดือน ขณะที่บ้านมือสองพร้อมขายพบว่ามีจำนวน 189,382 หน่วยทั่วประเทศ เพิ่มขึ้น 34.6% คิดเป็นมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% ต้องใช้เวลาในการขายนาน 12 เดือน
จากข้อมูลที่ปรากฏ “สิทธิเพ็ญ” ส่งสัญญาณในปี 2568-2569 ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องพักการลงทุนไว้ก่อน หลังประเมิน 6 สัญญาณ ได้แก่ ยอดโอน-ยอดขายหดตัวต่อเนื่อง อัตราดูดซับลดลง ซัพพลายล้น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น แนวโน้มเศรษฐกิจขาลง และอัตราผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่นผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลงเพราะการแข่งขันสูง ต้องรอให้มีสัญญาณบวกมากกว่านี้ เช่น ยอดโอนกลับมาโตต่อเนื่อง 2 ไตรมาสขึ้นไป ขณะเดียวกันต้องลดความเสี่ยงด้วยการกระจายพอร์ต อย่าลงทุนกระจุกในที่เดียว อย่าใช้แค่ความรู้สึก ให้เก็บกระสุน เก็บเงินสดรอไว้ เพื่อพร้อมลงสนามเมื่อจังหวะเหมาะ
⦁เสนอ‘ซื้อบ้านแก้หนี้’สกัดNPL
นอกจากรอยาแรงจากมาตรการรัฐและรอจังหวะบุกแล้ว มีอีกหนึ่งข้อเสนอที่น่าสนใจ “ซื้อบ้านแก้หนี้” จาก หัสกร บุญยังกรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยเป็นแนวคิดเชิงนโยบายที่ส่งไปถึงภาครัฐ เพื่อช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือนและกระตุ้นการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคที่มีศักยภาพ โดยชี้ว่าลูกค้าจำนวนไม่น้อยแม้จะมีรายได้เพียงพอต่อการกู้ซื้อบ้าน แต่ติดปัญหาหนี้เดิม เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้เช่าซื้อรถยนต์ ที่เป็นอุปสรรคต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน
แนวทางที่เสนอ กรณีที่ลูกค้ามีศักยภาพเพียงพอหรือสามารถกู้ได้เกินกว่าวงเงินที่ยื่นขอสินเชื่อ ธปท.และกระทรวงการคลัง ควรหาแนวทางผ่อนปรนเงื่อนไขให้แบงก์ปล่อยกู้ โดยรวมภาระหนี้เดิมเข้ากับสินเชื่อบ้านได้ เช่น ลูกค้าต้องการกู้เงินซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่ลูกค้ามีภาระหนี้บัตรเครดิตอยู่ 150,000 บาท ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ หากลูกค้าปิดหนี้บัตรเครดิตก้อนนี้ได้ ด้วยการรวมหนี้กับวงเงินสินเชื่อบ้านจะขอกู้ได้ เพราะดูจากรายได้ที่มีอยู่ลูกค้าสามารถขอกู้ได้สูงสุด 2.5 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมทั้งวงเงินกู้บ้านและยอดหนี้บัตรเครดิตเดิมได้
“หัสกร” ระบุว่า การปล่อยกู้โดยรวมหนี้บัตรเครดิตเข้ากับสินเชื่อบ้านได้ ไม่เพียงส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน แบงก์ และเศรษฐกิจโดยรวม ยังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ลดการกู้ไม่ผ่าน การเพิ่มขึ้นของหนี้เสีย และเป็นการเปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีทรัพย์สินหนุน หลังให้กลายเป็นหนี้บ้านที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน จะช่วยลดความเสี่ยงระบบการเงินได้ในระยะยาว
เป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯระดมสมอง เพื่อเสนอต่อ “รัฐบาลอนุทิน” ส่วนจะมีเสียงตอบรับมากแค่ไหน คงต้องลุ้น!
