ร่วม 20 ปี ที่กลุ่มไทยซัมมิทของ ตระกูลจึงรุ่งเรืองกิจ ได้ขยายธุรกิจสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับจากปี 2548 โดยจัดตั้ง บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด หรือ REAL ASSET ด้วยทุนจดทะเบียน 900 ล้านบาท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบและแนวสูง
ปัจจุบันมี บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ นั่งเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ขับเคลื่อนพอร์ตอสังหาฯกว่าหมื่นล้าน โดยรับไม้ต่อจาก พี่ชายตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา
ล่าสุด บดินทร์ธร กำลังปลุกปั้นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ระดับ Ultimate Luxury ภายใต้ชื่อโครงการ AESTIQ Thonglor (เอสทีค ทองหล่อ) มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท หลังกวาดยอดขายไปแล้ว 40% เพิ่งเปิดบ้านให้ชมโครงการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 29-30 พฤศจิกายนที่ผ่านมา
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยยังไม่ฟื้นตัว แต่ บดินทร์ธร มองว่าด้วยศักยภาพของทำเล ราคา และแนวคิดการพัฒนาโครงการที่รังสรรค์อย่างละเมียดละไม จะได้การตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี
คอนโดลักชัวรี่ทองหล่อ ซัพพลายมีน้อย ซึ่งโครงการเราอยู่ในทำเลไพรม์โลเกชั่น ใจกลางเมือง ติดถนนใหญ่ ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ปัจจุบันราคาที่ดินก็ไปไกลมาก ในทำเลทองหล่อขณะนี้ น่าจะ 2 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ถ้าพัฒนาโครงการใหม่ ด้วยต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน ราคาขายน่าอยู่ที่ 3-4 แสนบาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันเราขายอยู่เริ่มต้นที่ 2 แสนปลายๆ เทียบเท่ากับราคาตลาดเมื่อ 5-6 ปีก่อน เพราะเข้าใจสถานการณ์ตลาดและไม่ได้ปรับราคาแต่อย่างใด จึงน่าจะเป็นอะไรที่คุ้มค่าเมื่อ
เที่ยบกับศักยภาพทำเลแล้ว บดินทร์ธรเริ่มเล่า
พร้อมลงลึกในรายละเอียดโครงการว่า สร้างจากแรงบันดาลใจในการพัฒนาพื้นที่ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่และสร้างสมดุลแห่งการใช้ชีวิต ซึ่งการออกแบบโครงการได้สะท้อนนิยามความลักชัวรี่ ผ่าน 4 องค์ประกอบหลัก
1.Luxury in Time เพราะทองหล่อไม่ใช่แค่ทำเลที่ตั้ง แต่คือ จังหวะของชีวิตและไลฟ์สไตล์ เวลาคือสิ่งที่มีค่าที่สุด 2.Luxury in Privacy ทุกห้องออกแบบให้เป็น พื้นที่ส่วนตัว ติดตั้ง Private Lift ให้ทุกยูนิต เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตของลูกบ้านอย่างสูงสุด รวมถึงการผสานเทคโนโลยีอัจฉริยะทั่วทั้งโครงการ
3.Luxury for Everyone ทุกยูนิตสูงถึง 3 เมตร โปร่ง โล่ง ยังเป็นคอนโด Pet-Friendly และ 4.Luxury in Timeless Design ตัวอาคารโดดเด่นด้วย Facade กระจกเต็มความสูงแบบ Irregular Glass มากกว่า 3,000 แบบ และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
โครงการมีพื้นที่กว่า 1 ไร่ ออกแบบสร้างเป็นอาคารสูง 40 ชั้น มีเพียง 176 ยูนิต โดยปรับลดจากแบบเดิมมี 203 ยูนิต เพื่อให้พื้นที่ห้องใหญ่ขึ้น มีจำนวนยูนิตต่อชั้นเพียง 11 ยูนิต ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูง รูปแบบห้องมีหลากหลายตั้งแต่แบบ 1 ห้องนอน 33-52 ตร.ม. แบบ 2 ห้องนอน 76-119 ตร.ม. แบบ 3 ห้องนอน 131-149 ตร.ม. แบบ 2 ห้องนอน Combined ขนาด 68-101 ตร.ม. และแบบ 3 ห้องนอน Combined ขนาด 146 ตร.ม. ส่วน Duplex Penthouse มี 2 ยูนิต ขนาดกว่า 200 ตร.ม. ปิดการขายตั้งแต่เปิดตัวโครงการ
ยอดจองของโครงการ 40% เป็นคนไทย 70% ส่วนต่างชาติก็มีบ้าง ส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจอายุ 30 ปีปลายๆ ถึง 50 ปี ซื้ออยู่เอง เป็นบ้านหลังที่สอง กลุ่มนักลงทุนยังน้อย เพราะราคาแพง ยีลด์อาจต่ำ ปัจจุบันเราได้ปรับกลยุทธ์ทำตลาดเช่าด้วย เริ่มมา 3-4 เดือนแล้ว ผลตอบรับดี และปี 2569 จะนำห้องส่วนหนึ่งทำแพคเกจ
เช่าด้วย เพราะทองหล่อเป็นโซนคนญี่ปุ่นอยู่มาก หลังเราทำเช่าก็มีติดต่อเข้ามามาก เป็นคนญี่ปุ่นทำงานอยู่ในไทย เป็นห้อง 1 ห้องนอน เวลาเช่า 1 ปี ค่าเช่า 40,000-50,000 บาทต่อเดือน ถ้ามีวอลุ่มจะขายเป็นกลุ่มนักลงทุน ทำเป็นแพคเกจหรือรวมหลายห้องในราคาพิเศษ
การขยายธุรกิจสู่ตลาดเช่า บดินทร์ธร เล่าว่า การสร้างรายได้ประจำหรือ Recurring Income เป็นสิ่งที่อยากทำ เพราะปัจจุบันในพอร์ตมีโรงแรม 1 แห่งที่เอกมัย ซึ่งธุรกิจ Recurring Income อยู่ในแผนตั้งแต่ 2-3 ปีที่ผ่านมา พอดีเจอสภาวะเศรษฐกิจและนักท่องเที่ยวลดลง จึงชะลอ ถ้ากลับมาภายใน 2-3 ปีนี้ จะปรับพอร์ตและปรับทิศทางการลงทุนของบริษัท มีการไดเวอซิไฟโปรเจ็กต์ไซต์ ทำราคาแพง ขายได้เร็ว เน้นทำเลในกรุงเทพฯและรอบนอกกรุงเทพฯ ปัจจุบันเรามีแลนด์แบงก์อยู่ 2-3 ไร่ ส่วนโรงแรมเป็นธุรกิจที่อยากทำ อาจจะเป็นในปี 2570-2571 รอดูสถานการณ์เศรษฐกิจ
ภาพรวมการลงทุนของเราในระยะถัดไป ขนาดที่ดินและมูลค่าโปรเจ็กต์จะเล็กลง ที่ดินประมาณ 1-2 ไร่ มูลค่าโครงการอยู่ที่ 600-1,500 ล้านบาท เพื่อทำให้เบาตัว ขายง่ายขึ้น น่าจะเริ่มเห็นตั้งแต่ปี 2570 ขณะที่ปี 2569 คงต้อง wait and see ชะลอลงทุน เคลียร์สต๊อก ลดภาระหนี้ กลับมาดูพอร์ตปัจจุบัน ซึ่งยังมีสต๊อกพร้อมขายทั้งแนวราบและแนวสูงมีมูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท โดย 70% เป็นแนวสูง อีก 30% เป็นแนวราบ คาดว่าคงใช้เวลาเคลียร์ 3-4 ปี ด้วยสภาพตลาดอสังหาฯต้องใช้เวลา 2-3 ปี กว่าจะฟื้นตัว จึงจะโฟกัสเฉพาะโครงการเอสทีค ทองหล่อ ให้มากๆ ก่อน ส่วนการลงทุนซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการใหม่ น่าจะเป็นปี 2570 เป็นต้นไป
บดินทร์ธร ยังสะท้อนภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ว่า ภาพคงไม่ต่างจากปี 2568 ซึ่งปีนี้จีดีพีคลาดเคลื่อนไปมา สุดท้ายคาดการณ์จะเติบโต 1-2% ต่อปี คงต้องรอการเลือกตั้งใหม่และรอดูว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือเปล่า สำหรับปัจจัยที่กระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ยังคงเป็นคล้ายๆ เดิม โดยเฉพาะตลาดจีนที่อาจหายไป มีผลต่อภาคการท่องเที่ยว รวมถึงคอนโดกลุ่มระดับกลางหรือบ้านหรูที่ได้รับผลกระทบมาก แต่พอร์ตเรา โครงการไม่ใหญ่ อาจไม่ได้รับผลกระทบตลาดจีนมาก ขณะที่คนไทยต้อง wait and see จากปัญหากู้แบงก์ไม่ผ่าน เราเองมีลูกค้ากู้ไม่ผ่าน 30% การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ นอกจากมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% อยากให้รัฐขยายระยะเวลาเช่าให้ได้มากกว่า 30 ปี โดยมองว่าจะสามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดต่างชาติได้
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯคงใช้เวลาอีก 2-3 ปี ช่วง 1-2 ปีนี้ น่าจะเป็นการปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายในตลาด เพราะทุกคนคงเร่งเคลียร์สต๊อก โจทย์ยากอสังหาฯคือ ลูกค้าที่จำกัดและโปรไฟล์ที่ดี เราปรับตัวทำโปรเจ็กต์ให้เสร็จ ขายให้ไว แต่มีบางโครงการที่ปรับมากกว่า เช่น เอสทีค ทองหล่อ ปรับพื้นที่ใช้สอยใหญ่ขึ้น ตามความต้องการของลูกค้า สิ่งสำคัญทำโครงการให้คงคุณค่า สมราคา จุดขายเราทำโครงการมีคุณภาพ เพราะไม่ใช่เจ้าใหญ่ แบรนด์อาจสู้ท็อป 10 ในวงการไม่ได้ แต่โครงการที่ทำมีการตอบรับค่อนข้างดี อีกข้อดีคือ มีโครงการไม่เยอะ จึงมีเวลาดูแลลูกค้าโครงการ บดินทร์ธรทิ้งท้าย
