ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวและน่าจะยังคงเข้าสู่โหมด เหนื่อยยาว อีกหลายปี สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางสารพัดปัจจัยรุมเร้า ที่เป็นโจทย์ยากและสุดท้าทาย โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้ออย่างหนัก เกิดปรากฏการณ์ “ขายได้น้อย-โอนยาก-กำไรหด”
นำไปสู่การตั้งคำถาม”ฤาจะหมดยุคทองของอสังหาฯไทย” แล้ว?
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้านบาท ตอกย้ำภาพชัดเจนว่า ยุคทองของอสังหาฯหมดไปนานแล้ว และคงไม่กลับไปบูมเหมือนช่วงปี 2561-2562 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ดี มีลูกค้าจีนมาซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนมาก แต่หลังจากนั้นก็เกิดวิกฤตโควิด ลูกค้าจีนหาย แผ่นดินไหว ทำให้ภาพรวมตลาดในปัจจุบันยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำลงมาเรื่อยๆ และยังไม่เห็นวี่แววว่าจะฟื้นตัว เนื่องจากอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ขึ้นลงตามวัฏจักรเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวแบบ K-Shape ซึ่งตอนนี้เป็นช่วงขาลง ถามว่าเมื่อลงแล้วจะมีขาขึ้นหรือไม่ เชื่อว่ามีอยู่ที่เศรษฐกิจจะลงหรือจะขึ้น ถ้าเศรษฐกิจขาขึ้น อสังหาฯก็ขาขึ้น แต่ตอบไม่ได้ว่าเมื่อไหร่
“ตลาดอสังหาฯปี 2568 ยังเต็มไปด้วยความเสี่ยงพื้นฐานด้านเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง กู้แบงก์ไม่ผ่าน และความเสี่ยงที่คาดไม่ถึง ทั้งแผ่นดินไหวที่คิดทั้งชาติก็ไม่มีใครคิดว่าจะเกิด หรือภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้น ทำให้เป็นปีที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงและเป็นปีแห่งการวัดมวยของดีเวลลอปเปอร์ ถึงลดราคาให้ 10% ก็ยังช่วยกระตุ้นยอดขายไม่ได้ เพราะลูกค้าไม่มีกำลังจะซื้อ สิ่งที่ทำได้ต้องช่วยตัวเอง ส่วนปี 2569 ภาวะเศรษฐกิจอาจจะไม่ดีมาก และคาดหวังว่าจะไม่เกิดภัยธรรมชาติอีก การเตรียมตัวคือปรับ mindset ทำตัวเองให้น้อมรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นให้ดีที่สุด ปรับการบริหารและจัดการในองค์กรเพื่อให้อยู่รอด”
สำหรับเสนา เกษรา ฉายภาพว่าจะโฟกัสตลาด Affordable กลุ่มราคา 1-2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่เสนาชำนาญ และมีส่วนแบ่งตลาดถึง 27% และเป็นตลาดใหญ่ แม้รู้ว่าเป็นตลาด กู้ไม่ผ่านสูง ซึ่งปัญหาหลักมาจากเครดิตบูโรและรายได้ของผู้กู้โตไม่ทันราคาบ้าน ทำให้สัดส่วนหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR
ไม่เพียงพอ ซึ่งเป็นปัญหามานานหลายปี และคิดว่าคงเป็นปัญหาไปอีกนาน ทางเสนาเลยแก้เกมด้วยการโฟกัสสิ่งที่เราชำนาญ ไม่ไปหาตลาดใหม่ นำสต๊อกเดิมมาบริหารจัดการ ทำให้เกิดมูลค่า รักษาสภาพคล่อง ช่วยให้ลูกค้ามีที่อยู่อาศัยได้และแก้ปัญหาอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตที่ยังคงอยู่ระดับสูง โดยโครงการแนวราบในบางทำเลรีเจ็กต์เรตสูงถึง 80% เช่น บางใหญ่ ส่วนคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่รีเจ็กต์เรตอยู่ที่ 50% ซึ่งโซนที่สูงเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง
ปัจจุบันเสนามีสินค้า 3 รูปแบบตอบโจทย์ลูกค้า คือ 1.ซื้อปกติ 2.LivNex หรือเช่าออมบ้าน คนซื้อผ่อนตรงโครงการ 3 ปี ได้ดอกเบี้ย 1.8% จะมีการประเมินโดย เงินสดใจดี บริษัทในเครือของเสนา และ 3.RentNex หรือการเช่าธรรมดา สำหรับคนรุ่นใหม่ที่ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี ไม่กู้เพื่อซื้อ แต่อยากเช่า ถ้าอยู่แล้วเปลี่ยนใจอยากจะซื้อ สามารถเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินต้นได้ ซึ่งแนวคิดนี้เราไม่ได้คิดเอง นำมาจาก rent to own คือ เช่าแล้วเป็นเจ้าของ แต่มาปรับเป็นเวอร์ชั่นเราเอง และออกแบบให้จ่ายเหมือนเช่าแต่ได้เป็นเจ้าของ
“เราทำมา 2 ปี LivNex มีลูกค้าเข้าร่วม 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท มีลูกค้าออกก่อน 3 ปี ประมาณ 100 ยูนิต มีทั้งที่เป็นเจ้าของบ้านได้ ย้ายบ้าน ไม่อยากผ่อนต่อ ไม่อยากได้บ้าน และไม่อยากก่อหนี้เพิ่ม ส่วน RentNex เป็นไปตามปัจจัยความต้องการเช่า เราไม่คาดหวังว่าเขาจะต้องซื้อ เราทำผ่านเอเยนต์มีลูกค้าเดือนละ 70-80 ยูนิต ทำมา 1 ปี มี 500 ยูนิต ยังมีน้อยที่เปลี่ยนใจมาซื้อ แต่ถือว่าได้ผลตอบรับดี ทำให้ปี 2569 เราจะบุกตลาดเช่ามากขึ้น ทั้ง LivNex และ RentNex เพื่อสร้างรายได้ประจำ โดยมองว่าต่อไปจะเป็นยุคทองของตลาดเช่า เพราะคนเกิดน้อย คนรุ่นใหม่ไม่ซื้อ การซื้อขายอสังหาฯไม่ดี แต่ตลาดเช่ายังดีอยู่ เราจะสร้างน่านน้ำใหม่อยู่ในตลาดนี้ เพราะมีกำไรดีกว่าขายถึง 15% ของกำไรรวม ปัจจุบันมี 25 โครงการ ทำ RentNex ประมาณ 1,000-2,000 ยูนิต ส่วน LivNex มีทุกโครงการ ต่อไปจะเพิ่มมากขึ้น”
“เกษรา” ยังอัพเดตผลประกอบการปี 2568 ท่ามกลางกำลังซื้อซบเซา ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 7,000-8,000 ล้านบาท จากปัจจุบันมียอดโอนแล้ว 4,000-5,000 ล้านบาท แต่ยังมั่นใจว่าจะสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าหมาย 10,000 ล้านบาท โดยในนี้มียอดขาย LivNex แล้วประมาณ 2,000 ล้านบาท
ขณะที่การเดินหน้าธุรกิจในปี 2569 เกษรา ระบุว่า เสนายังคงลงทุนอย่างระมัดระวัง ไม่เร่งการเปิดตัวโครงการใหม่ ในเบื้องต้นคาดว่าจะเปิดตัวใหม่ประมาณ 4-5 โครงการ โดยเป็นโครงการที่เลื่อนจากปี 2568 และขยายเฟสในโครงการเดิม อย่างไรก็ตามการที่เราไม่เปิดโครงการใหม่ มองในแง่ดีคือไม่เพิ่มซัพพลายในตลาด และเน้นบริหารสต๊อกเดิมแทน ปัจจุบันเสนามีสต๊อกพร้อมอยู่พร้อมขาย ประมาณ 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท แต่ถ้ารวมโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างด้วย มีหลาย 10,000 ยูนิต และมูลค่ากว่า 20,000-30,000 ล้านบาท ทั้งโครงการที่เสนาลงทุนเองและร่วมลงทุนกับพันธมิตร
สำหรับวิธีการคือ นำห้องยังเหลือขายมาตกแต่งใหม่หรือเปลี่ยนเลย์เอาต์ใหม่ เพื่อให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่เปลี่ยนไป ซึ่งปัจจุบันจะชอบซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ต่างจากเมื่อก่อนที่จะเลือกซื้อผ่านห้องตัวอย่าง ดังนั้น แม้ว่าปี 2569 เสนาจะไม่เปิดโครงการใหม่ แต่ไม่จำเป็นต้องหยุดการพัฒนาสินค้า โดยเราจะพัฒนาสินค้าเดิมที่มีอยู่ให้เหมือนใหม่ เพื่อกระตุ้นยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันของผู้ประกอบการในตลาด ซึ่งยังคงแข่งขันกันอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่วนใหญ่เป็นโซนชานเมือง เช่น รังสิต ลำลูกกา ที่ผู้ประกอบการทุกรายจะลงมาเล่นตลาดนี้กันมาก ทำให้เกิดสงครามราคา เพราะผู้บริโภคมีสินค้าให้เลือกมากขึ้น นอกจากนี้เสนาจะรุกตลาดพลังงานสะอาด โดยการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ให้กับบ้านทุกหลังมากขึ้นด้วยเพื่อทำให้การพัฒนาโครงการและการอยู่อาศัยมีความยั่งยืน
