ปี 2568 ที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีที่ เหน็ดเหนื่อย สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ในการทำตลาดท่ามกลางสารพัดปัจจัยเข้ามากระทบ กำลังซื้อ และยังส่งต่อถึงปี 2569
สำหรับแนวโน้มตลาด ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์ว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการในทำเลที่ยังคงมีกำลังซื้อ เช่น ภูเก็ต แต่ยังคงระมัดระวังการตั้งราคาขายที่สูงกว่าตลาด ในช่วงที่กำลังซื้อชะลอตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงและแบงก์เข้มงวดการปล่อยกู้
โดย ดาวเด่น ของธุรกิจอสังหาฯ เป็นแนวราบกลุ่ม บ้านหรู ระดับอัลตราลักชัวรี่ที่ยังเติบโตต่อเนื่อง ทั้งในกรุงเทพฯและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ ซึ่งพบว่ามีหลายโครงการประกาศปิดการขายอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะทำเลย่านบางนา เลียบทางด่วนรามอินทรา พัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา ขณะที่บ้านหรูราคาขายมากกว่า 100 ล้านบาท ก็ยังขายดี แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แต่บ้านยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ด้าน ตลาดคอนโดมิเนียม ในปี 2568 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี สายสีเหลือง บริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และสายสีชมพู ช่วงถนนรามอินทรา
สำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองยังเผชิญปัญหาราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ถึงแม้จะมีราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม.สูงกว่า 1 ล้านบาท แต่ปี 2569 คาดว่าผู้พัฒนาจะเลือกทำเลรอบใจกลางเมืองมากขึ้น และมีแฟล็กชิปคอนโดกลับมาสร้างกระแสให้คึกคักอีกครั้ง ด้วยรูปแบบโครงการและราคาเสนอขายที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมา
รวมถึงโครงการที่มียูนิตขายน้อย หรือ One Floor One Unit จะยังคงมีดีมานด์ ขณะที่คอนโดราคามากกว่า 350,000 บาทต่อ ตร.ม. จะมีความต้องการมากขึ้นในปี 2569 ดังนั้นจะเห็นการพัฒนาออกสู่ตลาดมากขึ้นอย่างคึกคัก เพื่อดึงดูดกำลังซื้อกลุ่มเรียลดีมานด์
ภาพรวมอุปทานในตลาดอยู่ระดับต่ำ แต่การแข่งขันของคอนโด ไฮเอนด์และลักชัวรี่ในตลาดกลับไม่ได้ลดความเข้มข้นลง โดยเฉพาะย่านใจกลางเมือง ซึ่งกลายเป็นสมรภูมิหลักของรายใหญ่ ทั้งทำเลสุขุมวิทตอนต้น สีลม-สาทร เพลินจิต-วิทยุ และราชดำริ-ลุมพินี ปัจจัยสำคัญมาจากข้อจำกัดของที่ดินที่มีอยู่จำกัดและราคาสูงมาก ส่งผลให้การพัฒนาโครงการใหม่ ต้องวางตำแหน่งสินค้าในระดับบนเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุน ขณะเดียวกันกลุ่มผู้ซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth ยังคงมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดกลางและตลาดล่าง ทำให้ผู้พัฒนาหันมาเน้นการพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่ แต่มีความเฉพาะตัวสูง และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวได้ ภัทรชัยกล่าว
สำหรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ภัทรชัย คาดการณ์ว่า กลยุทธ์ราคาขายและการออกแบบที่โดดเด่นจะยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เลือกใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2569 สำหรับอุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หลายโครงการจะทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายยังคงมีแผนนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้พัฒนามีการนำมาดึงดูดความสนใจ เพื่อปิดการขายได้ 100%
อีกบทวิเคราะห์จากสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยปี 2569 เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว จากนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ตลอดจนโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล้วนเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
โดยประเมินว่าตลาดอสังหาฯในช่วงปี 2568-2569 จะยังอยู่ในช่วงปรับฐานและยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิด เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ยอดขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลเคยแตะ 120,000 ยูนิตต่อปี และยังคาดว่าแนวโน้มการฟื้นตัวจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป และภาวะชะลอตัวจะยืดเยื้ออีก 2-3 ปี
และจากกำลังซื้อที่ยังอ่อนแรงและอุปทานคงค้างในระบบที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรูและคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์ หันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ คัดเลือกทำเลอย่างที่แม่นยำและให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบปีก่อน
แม้ภาพรวมยังท้าทาย แต่ KKP มองว่ายังมีหลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาฯ
ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ตและประจวบคีรีขันธ์ ที่มียอดขายที่ดี โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบและสร้างยอดขายแตกต่างจากโซนอื่นๆ
ขณะที่โซนที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากเป็นพื้นที่มีกลุ่มบ้านทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังคงเหลือขายอยู่ 115,000 หน่วย หรือประมาณ 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพฯ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง เป็นต้น ซึ่งอาจเกิดสงครามลดราคา การแข่งขันสูงขึ้น ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการที่จะเปิดใหม่ในโซนนี้ ต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
กลุ่มบ้านเดี่ยว ราคา 25-50 ล้านบาท ก็เป็นอีกเซ็กเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย และต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย อีกทั้งในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วยเช่นกัน
ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568-2569 ยังอยู่ในสภาวะโอนน้อยและขายหมดช้า โดยคาดการณ์การโอนปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยปี 2568 คาดมีการโอน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% มูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% ปี 2569 มีการโอน 343,433 หน่วย ลดลง 0.07% และมูลค่า 963,553 ล้านบาท ลดลง 0.05% โดยเป็นการลดลงติดต่อกัน 4 ปี และทุกระดับราคา ยังพบว่าตลาด บ้านมือสอง ได้ดิสรัปต์ตลาด บ้านใหม่ ไปแล้ว
จากสถานการณ์ที่ยังชะลอตัวนั้น REIC ส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้อง พักการลงทุน ไว้ก่อน หลังประเมินจาก 6 สัญญาณ ไม่ว่ายอดโอน-ยอดขายหดตัวต่อเนื่อง อัตราดูดซับลดลง ซัพพลายล้น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น แนวโน้มเศรษฐกิจขาลง และอัตราผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่น ขณะที่ผู้เช่าและราคาเช่าลดลง จากการแข่งขันสูง ต้องรอให้มีสัญญาณบวกมากกว่านี้ ขณะเดียวกันลดความเสี่ยงด้วยการกระจายพอร์ต ไม่ลงทุนกระจุก เก็บกระสุน เก็บเงินสดไว้ เตรียมพร้อมลงสนามเมื่อจังหวะมาถึง
