เศรษฐกิจไม่ดี อสังหาฯกระทบเต็มๆ
ไม่ใช่วิกฤต เหตุจากปัญหาเชิงโครงสร้างเรื้อรัง
เศรษฐกิจไม่ดี
อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบเต็มๆ
แต่นี่ไม่ใช่วิกฤต หากคือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ค้างคาเรื้อรังมานาน จำเป็นต้องคิดใหม่ทั้งระบบ
ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยท้าทาย และเติบโตอย่างเปราะบาง ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติของชีวิตผู้คน สิ่งที่สะท้อนผลกระทบได้ชัดเจนที่สุดกลุ่มหนึ่ง คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักถูกมองว่าเป็นเครื่องยนต์สำคัญของระบบเศรษฐกิจ แต่ในความเป็นจริง วันนี้อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียง “ผู้รับผลกระทบ” หากกำลังเป็น “กระจกสะท้อน” ปัญหาเชิงโครงสร้างของสังคมไทยอย่างตรงไปตรงมา
หลายคนอาจเรียกสถานการณ์ปัจจุบันว่า “วิกฤตอสังหาริมทรัพย์” แต่สำหรับดิฉัน นี่ไม่ใช่วิกฤต เพราะวิกฤตมักเกิดขึ้นในช่วงเวลาหนึ่ง และคลี่คลายไปตามวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในวันนี้คือ ปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะสมมาอย่างยาวนาน โดยเฉพาะปัญหา หนี้ครัวเรือนและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ และความไม่มั่นคงทางรายได้ ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ถูกกดทับและขยายผลจนเห็นชัดในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว
ตัวเลขที่หายไป…ไม่ใช่ดีมานด์
แต่คือโอกาสของคนอยากมีบ้าน
ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2568 ต่อเนื่องถึงต้นปี 2569 ยังคงชะลอตัว โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนว่าแรงซื้อยังไม่ฟื้นตัว แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในบางช่วง
เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเคยมียอดโอนเฉลี่ย ประมาณ 80,000-100,000 ยูนิตต่อปี การหดตัวลงของยอดโอนในปัจจุบันจึงชี้ว่าตลาดอยู่ในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต และเป็นจุดต่ำสุดในรอบเกือบ 20 ปี (REIC, ฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยย้อนหลัง, ธ.ค.2568)
ตัวเลขที่ “หายไป” นี้ ไม่ได้หมายความว่าคนไทยไม่อยากมีบ้านอีกต่อไป แต่กำลังสะท้อนว่า คนจำนวนมากยังต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ว่าไม่สามารถก้าวผ่านข้อจำกัดของระบบการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อได้ในบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่บ้าน
แต่อยู่ที่ “ด่านสุดท้าย”
ในอดีต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนด้วยวงจรที่ค่อนข้างชัดเจน ซึ่งดิฉันเรียกว่า “สามเหลี่ยมความสำเร็จ” หรือ “สามเหลี่ยมกลไกอสังหาฯ” ประกอบด้วย ผู้พัฒนาโครงการ-ผู้ซื้อ-สถาบันการเงิน เมื่อทั้งสามฟันเฟืองเดินไปพร้อมกัน ระบบก็สามารถขับเคลื่อนได้อย่างราบรื่น แต่วันนี้วงจรดังกล่าวกำลังหยุดชะงักอย่างรุนแรง
ปัญหาหลักไม่ใช่คุณภาพของสินค้า ไม่ใช่ทำเล และไม่ใช่ความต้องการมีที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค หากแต่คือการไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ
ที่อยู่อาศัย หรือ Reject Rate ในหลายกลุ่มราคา สูงถึงประมาณ 70% ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนเพียงผู้ที่ “กู้ไม่ผ่าน” ตามเกณฑ์ธนาคาร แต่รวมถึงกลุ่มที่ “ปฏิเสธตัวเอง” ตั้งแต่ต้น จากความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ ภาระหนี้ระยะยาว และความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต
เมื่อผู้ซื้อไม่กล้าเสี่ยง ธนาคารจำเป็นต้องระมัดระวัง และเมื่อธนาคารระมัดระวัง ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถเดินหน้าได้ วงจรเดิมจึงไม่สามารถขับเคลื่อนต่อไปได้ในรูปแบบเดิมอีกต่อไป
นี่ไม่ใช่วิกฤต แต่คือโจทย์ใหม่ของทั้งระบบ
สิ่งที่ดิฉันเป็นห่วงมากที่สุด ไม่ใช่เพียงยอดขายหรือยอดโอนที่ลดลง แต่คือ การที่คนวัยทำงานจำนวนมากกำลังหลุดออกจากระบบการมีที่อยู่อาศัยโดยไม่รู้ตัว วันนี้คนจำนวนมากมีงานทำ มีรายได้ แต่รายได้นั้นไม่สอดคล้องกับเกณฑ์สินเชื่อ มีภาระหนี้สะสม และไม่มีเงินออมเพียงพอสำหรับการวางดาวน์
หากไม่เริ่มแก้ไขอย่างจริงจัง ปัญหานี้จะไม่หายไปเอง แต่จะส่งผลต่อเนื่องไปถึงคุณภาพชีวิต การสร้างครอบครัว และความมั่นคงของโครงสร้างสังคมในระยะยาว
เสนายืนหยัดในตลาดที่ “เข้าถึงได้”
เพราะนี่คือปัจจัยสี่
ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งหนึ่งที่เสนาเลือกจะไม่เปลี่ยน คือ จุดยืนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาที่เข้าถึงได้จริง เพราะที่อยู่อาศัยไม่ใช่สินค้าเพื่อการเก็งกำไร แต่คือปัจจัยสี่ของชีวิตและสำหรับคนจำนวนมาก บ้านหลังแรกคือรากฐานของความมั่นคงทั้งทางเศรษฐกิจและสังคม
เสนาจึงยังคงยืนหยัดอยู่ในตลาด Affordable อย่างต่อเนื่อง แม้จะเป็นตลาดที่มีข้อจำกัดสูง ต้องอาศัยการบริหารต้นทุน กระแสเงินสด และความเสี่ยงอย่างเข้มงวด ตลอดเวลา 45 ปีที่ผ่านมา เสนาเป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ และเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเข้าร่วมมาตรการส่งเสริมการลงทุน (BOI) มากที่สุดในตลาด รวมกว่า 14,000 ยูนิต ไม่ใช่เพียงเพราะสิทธิประโยชน์ทางภาษี แต่เพราะเราต้องการสนับสนุนให้คนไทยมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมกับชีวิตการทำงานจริง จากจุดยืนนี้เองที่ทำให้เสนาเลือกปรับตัวและคิดนอกกรอบ เพื่อหาคำตอบใหม่ให้กับโจทย์เชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยในวันนี้
CONDO BOI – คอนโดเพื่อคนเมือง
คิดจากชีวิตจริงของคนเมือง
ในบริบทเช่นนี้ เสนาเลือกที่จะไม่แก้ปัญหาด้วยวิธีเดิมๆ และไม่มองโจทย์จากมุมของผู้ขายเพียงฝ่ายเดียว หากแต่พยายามออกแบบโมเดลที่ตอบโจทย์ “โลกความจริง” ของผู้บริโภค อย่างแท้จริง
หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญ คือการพัฒนา “CONDO BOI-คอนโดเพื่อคนเมือง” ภายใต้แบรนด์ เสนา คิทท์ (SENA KITH) ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์คนเมือง คนทำงาน และครอบครัวเริ่มต้น ที่ต้องการบ้านหลังแรกในราคาที่เข้าถึงได้จริง
แนวคิดของ SENA KITH ไม่ได้เริ่มจากคำถามว่า “จะขายได้เท่าไร” แต่เริ่มจากคำถามว่า คนเมืองวันนี้ใช้ชีวิตอย่างไร และติดอยู่ตรงไหน
โครงการจึงถูกออกแบบให้เป็นห้องแต่งครบ พร้อมอยู่ เน้นฟังก์ชั่นการใช้งานจริง ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวัน ตั้งอยู่บนทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะและแหล่งงานหลัก เพราะเสนาเข้าใจว่า ต้นทุนการเดินทางคือภาระที่มองไม่เห็น แต่ส่งผลต่อคุณภาพชีวิตทุกวัน
ควบคู่กับเงื่อนไขที่ช่วยลดอุปสรรคในการมีบ้านหลังแรก ทั้งการกู้ได้เต็ม 100% ดาวน์ 0 บาท ผ่อนชำระในระดับที่สอดคล้องกับรายได้จริง และสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันที
ปัจจุบัน CONDO BOI ภายใต้แบรนด์ SENA KITH ครอบคลุมมากกว่า 20 ทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อขยายโอกาสให้คนเมืองสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมกับชีวิตการทำงานและการใช้ชีวิตจริง
LivNex: เปลี่ยนการเช่า
ให้เป็นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของ
อีกหนึ่งกลไกสำคัญ คือ LivNex – เช่าออมบ้าน ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับกลุ่มที่ “ยังไม่พร้อมกู้” แต่ต้องการอยู่อาศัยจริง
เพราะในโลกความจริง ไม่ใช่ทุกคนจะพร้อมเป็นเจ้าของในวันแรก แต่หากไม่มีทางเลือก คนกลุ่มนี้จะถูกทิ้งไว้ข้างหลังระบบตลอดไป LivNex จึงไม่ใช่เพียงทางเลือกใหม่ แต่เป็นการสร้างเส้นทางให้ผู้บริโภคเริ่มต้นอยู่อาศัย ค่อยๆ สร้างวินัยทางการเงิน และต่อยอดสู่การเป็นเจ้าของในระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์ไปต่อได้
หาก “ปรับตัวให้ทันความจริง”
ปี 2025 ที่ผ่านมา หลายคนมองว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะวิกฤต แต่สำหรับผู้ประกอบการในสนามจริง สถานการณ์รุนแรงและซับซ้อนกว่าที่คาด ดังนั้น เป้าหมายของเสนาในวันนี้ไม่ใช่การเร่งขยายพอร์ตหรือไล่ตัวเลขรายได้ระยะสั้น แต่คือการเติบโตเชิงคุณค่า ควบคู่กับการบริหารความเสี่ยงในทุกมิติ เพราะแม้จะมีนวัตกรรม หากกลยุทธ์ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงของผู้คน ธุรกิจก็ไม่อาจยืนระยะได้อย่างยั่งยืน
บ้านไม่ควรเป็นความฝัน
ของคนส่วนน้อย
ท้ายที่สุด ดิฉันยังเชื่อว่าที่อยู่อาศัยที่ดีไม่ควรเป็นสิทธิพิเศษของคนบางกลุ่ม แต่ควรเป็นรากฐานของคุณภาพชีวิตและความมั่นคงของสังคมในระยะยาว
ปัญหาที่เราเผชิญอยู่ในวันนี้อาจไม่ใช่เรื่องที่แก้ได้ง่ายหรือรวดเร็ว แต่หากเราเริ่มต้นจากการยอมรับความจริง กล้าที่จะคิดใหม่ ทำใหม่ และปรับตัวให้เท่าทันโลกที่เปลี่ยนไป
ดิฉันเชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยยังไปต่อได้ ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจจะดีขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่เพราะเราพร้อมเปลี่ยนวิธีคิด และยืนหยัดเผชิญความจริงด้วยความมุ่งมั่น ตั้งใจ และความรับผิดชอบต่อสังคม
