โครงสร้างประชากรไทยได้เข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เด็กเกิดน้อยลง ประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น รวมถึงค่านิยมคนโสดก็ขยายตัวเป็นวงกว้าง อีกหนึ่งคลื่นลูกใหญ่ที่สร้างความเปลี่ยนแปลงให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คือความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการทำงานและไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่อย่าง Gen Z และ Gen Y
ปัจจุบันอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์มีมากขึ้น บางรายมีแหล่งรายได้หลากหลายช่องทาง แต่สิ่งที่ตามมาคือการที่ไม่มีสลิปเงินเดือนแน่นอน ยิ่งไปกว่านั้นยังมีสมมุติฐานที่ว่า คนรุ่นใหม่เริ่มมีค่านิยมไม่อยากซื้อบ้านแต่เน้นการเช่าอยู่ เพื่อความคล่องตัวในการโยกย้าย ซึ่งพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปเหล่านี้ ได้กลายเป็นหนึ่งในสาเหตุสำคัญที่ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารพาณิชย์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะโมเดลการประเมินความเสี่ยงแบบเดิมไม่ตอบโจทย์วิถีชีวิตใหม่ และนี่จึงเป็นโจทย์สำคัญ ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ กำลังเตรียมกลยุทธ์มารองรับและหาคำตอบว่าแท้จริงแล้ว Gen Z ไม่ได้ต้องการซื้อบ้าน หรือว่าการเข้าถึงสินเชื่อบ้านยังคงเป็นเรื่องยากในมุมมองของคนเจเนอเรชั่นนี้ไปแล้วกันแน่
ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนกลุ่มอาชีพอิสระ 10%
ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้ข้อมูลถึงแนวทางการขับเคลื่อนองค์กรภายใต้ความท้าทายนี้ว่า ปี 2569 ธอส.ชูนโยบายรูปแบบ Inclusiveness เพื่อรองรับคนทุกกลุ่ม ทุกวัย และทุกอาชีพ โดยมีแผนออกแบบผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการทำงานของกลุ่มลูกค้าที่เปลี่ยนไป ซึ่งจะเห็นว่าในปัจจุบันพฤติกรรมของ Gen Z และ Gen Y ต่างหันไปประกอบอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์กันมากขึ้น ซึ่งมักพบจากปัญหาการไม่มีหลักฐานรายได้ที่แน่นอน ที่นำไปสู่การถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัย (Rejection Rate)
“เราพูดอยู่เสมอว่าธนาคารของเราไม่มี Rejection Rate คำว่าไม่มีไม่ได้หมายความว่าปล่อยผ่านทุกคนทันที แต่หมายความว่าสำหรับคนเดินเข้ามาหาเราแล้วยังไม่พร้อม เราจะไม่ทิ้งเขา เราจะดูแลต่อผ่านโครงการโรงเรียนการเงิน ให้คำแนะนำ บ่มเพาะความรู้ ส่งเสริมให้เกิดวินัยการออม จนกระทั่งเขามีความสามารถและความพร้อมที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้จริง เพราะเราเป็นธนาคารรัฐต้องช่วยให้คนไทยมีบ้าน” มหัทธนะระบุ
นอกจากนี้ ธอส.ได้นำระบบ Alternative Credit Scoring มาพัฒนาปรับใช้ โดยนำข้อมูลบทวิเคราะห์พฤติกรรมการออม การใช้จ่าย และดาต้าในมิติใหม่ๆ ที่ระบบธนาคารเดิมไม่เคยใช้ มาร่วมประเมินร่วมกับระบบ AI เพื่อเพิ่มความแม่นยำและเปิดโอกาสให้กลุ่มฟรีแลนซ์เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยในปีนี้ธอส.ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนสินเชื่อกลุ่มอาชีพอิสระให้มากกว่า 10% จากเดิมในปีก่อนที่มีสัดส่วนอยู่เพียง 8-9% เท่านั้น
ศึกษาโมเดลเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินงวด
สำหรับประเด็นที่คนรุ่นใหม่หรือ Gen Z ไม่นิยมซื้อบ้านแต่นิยมการเช่ามากกว่านั้น ดร.มหัทธนะระบุ ธอส.มีแนวคิดในการศึกษาเชิงลึก (Hypothesis Testing) ว่าแท้จริงแล้วพฤติกรรมนี้เกิดจากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปของคนในวัยนี้ ที่นิยมการเช่าบ้านจริงๆ หรือเกิดจากข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัย ซึ่งหากได้ผลลัพธ์ออกมาแล้ว ธอส.ก็จะสามารถปรับผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมเฉพาะกลุ่มได้ อย่างไรก็ตาม แนวคิดนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจับตามองเนื่องจากกลุ่ม Gen Z ในขณะนี้ได้กลายเป็นกลุ่มที่เริ่มมีกำลังซื้อแล้ว
ยกตัวอย่างแนวคิดการพัฒนาผลิตภัณฑ์เช่น หากคนรุ่นใหม่จ่ายค่าเช่าคอนโดมิเนียมอยู่แล้วเดือนละ 5,000-6,000 บาท ธอส.จะออกแบบโมเดลให้เงินจำนวนนี้เปลี่ยนมาเป็นเงินงวดผ่อนชำระทรัพย์สิน (Asset) ของ ธอส. ในจำนวนที่เท่ากัน ซึ่งจุดเด่นคือตอบโจทย์ความคล่องตัวของ Gen Zหากในอนาคตต้องการย้ายทำเลก็สามารถเข้าสู่กระบวนการขายต่อได้
ปรับบทบาทสู่ Beyond Housing Bank
ดร.มหัทธนะระบุ ธอส.พยายามปรับบทบาทเป็น Beyond Housing Bank เพื่อแก้ปัญหาที่ลูกค้ามีมุมมองต่อการขอสินเชื่อว่า ใช้เวลานาน กระบวนการเยอะ และไม่มีการดูแลต่อหลังการปล่อยสินเชื่อ โดยจะปรับลดกระบวนการรวมทั้งทำระบบพัฒนา 2 ส่วน ได้แก่ 1.การใช้ระบบอัตโนมัติมากขึ้น และ 2.ยกระดับการใช้ข้อมูล (Data Driven)
ทั้งนี้ ธอส.ไม่ได้หยุดอยู่แค่การทำให้คนไทยมีบ้านและรักษาบ้านไว้ให้ได้เท่านั้น แต่ในฐานะผู้นำตลาด (Market Leader) ที่มีสัดส่วนทางการตลาดสูงถึง 40% และมีมาร์เก็ตแชร์ของยอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 1.91 ล้านล้านบาท คิดเป็นกว่า 30% ของตลาดรวม ธอส.จำเป็นต้องทำหน้าที่เป็นฟันเฟืองหลักในการพยุงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยเป็นเซ็กเตอร์ที่มีสัดส่วนขนาดใหญ่และส่งผลกระทบต่อเนื่องสูงมากต่อตัวเลขจีดีพี (GDP) ของประเทศไทย การปรับตัวของ ธอส.ผ่านการดึงกลุ่มฟรีแลนซ์เข้าสู่ระบบ และการปลดล็อกข้อจำกัดทางพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ จึงไม่ใช่แค่การปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่คือการอัดฉีดเม็ดเงินเพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศให้เติบโตได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนท่ามกลางกระแสโลกที่เปลี่ยนไป
ปล่อยสินเชื่อใหม่กว่า9.5หมื่นล้าน
ดร.มหัทธนะระบุ วันที่ 10 มิถุนายนที่ผ่านมา ธอส.สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้แล้วจำนวน 95,366.16 ล้านบาท คิดเป็น 38.64% ของเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 246,795 ล้านบาท สนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพิ่มขึ้นจำนวน 100,424 บัญชี สะท้อนบทบาทการเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่เป็นผู้นำด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย และเป็นกลไกสำคัญในการผลักดันเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ธอส.เชื่อว่าในช่วงครึ่งปีแรก จะสามารถผลักดันเม็ดเงินลงสู่ระบบเศรษฐกิจได้ไม่ต่ำกว่า 100,000 ล้านบาท และปล่อยสินเชื่อใหม่ปี 2569 ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 246,795 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยบวก อาทิ สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 ที่เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน สะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 3.1%
สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจโดยรวมยังเผชิญความท้าทายจากปัจจัยภายนอกประเทศ ประกอบกับการที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านพระราชกำหนดให้อำนาจกระทรวงการคลังกู้เงินเพื่อฟื้นฟูและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ วงเงิน 400,000 ล้านบาท จะเป็นอีกแรงสนับสนุนสำคัญที่ช่วยรักษาแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชน ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 คาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 539,062 ล้านบาท ลดลงเพียง 0.001% เมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งถือว่าดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้
อย่างไรก็ตาม ธอส.ยังติดตามความท้าทายด้านเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในแถบประเทศตะวันออกกลางที่มีผลต่อราคาพลังงานให้ปรับเพิ่มสูงขึ้น ในปี 2569 ธอส.จึงได้จัดสรรกรอบวงเงิน 32,000 ล้านบาท ปล่อยสินเชื่อ Green Loan และสินเชื่อเพื่อติดตั้ง Solar Rooftop เพื่อสนับสนุนการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานสะอาดตามนโยบายรัฐบาลให้กับประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านไฟฟ้าในระยะยาว ควบคู่ไปกับการยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยให้มีบ้านเป็นของตนเองอย่างมั่นคงและยั่งยืนต่อไป
ยกระดับคุณภาพชีวิตเด็กถิ่นทุรกันดาร
ดร.มหัทธนะระบุ ตลอดระยะเวลากว่า 72 ปี ธอส.ขับเคลื่อนพันธกิจทำให้คนไทยมีบ้านมาแล้วกว่า 4.8 ล้านครอบครัว ควบคู่ไปกับการเดินหน้าตามนโยบายความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (CSR) ในทุกมิติ โดยเฉพาะการให้เด็กและเยาวชนในพื้นที่ห่างไกลมีคุณภาพชีวิตที่ดี ทั้งระบบการศึกษาและมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ถือเป็นการลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมสร้างความเท่าเทียมและโอกาสในการเข้าถึงด้านการศึกษาอย่างทั่วถึง (Social Inclusion) ร่วมขับเคลื่อนเศรษฐกิจฐานรากให้เติบโตอย่างยั่งยืน
โดยวันที่ 12 มิถุนายนที่ผ่านมา ธอส.ได้ลงพื้นที่ปรับภูมิทัศน์และสภาพแวดล้อมทางการศึกษาให้แก่เด็กนักเรียน โรงเรียนตำรวจตระเวนชายแดนนเรศวรบ้านห้วยโสก อำเภอแก่งกระจาน จังหวัดเพชรบุรี ทั้งทาสีอาคารเรียน และมุงหลังคาอาคารเรียนที่มีสภาพชำรุดทรุดโทรมให้กลับมาใช้งานได้ปกติ
นอกจากนี้ ยังได้ลงพื้นที่ตรวจเยี่ยมบ้านที่ได้รับการซ่อมแซมจาก ธอส.พร้อมมอบถุงยังชีพให้เด็กนักเรียน โดยที่ผ่านมา ธอส.ได้ให้การสนับสนุนโรงเรียนตำรวจตระเวนชายแดนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 โดยสนับสนุนการสร้างและซ่อมแซมอาคารเรียนให้แก่โรงเรียนตำรวจตระเวนชายแดนแล้วกว่า 42 แห่ง รวมถึงซ่อมแซมที่อยู่อาศัยให้นักเรียน ตชด.แล้วกว่า 215 หลัง ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและสร้างโอกาสทางการศึกษาให้เด็กและเยาวชนในพื้นที่ถิ่นทุรกันดารกว่า 10,000 คน ได้มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมต่อการเรียนรู้และการใช้ชีวิตอย่างปลอดภัย
สำหรับการลงพื้นที่ทำกิจกรรมในครั้งนี้ นอกจากจะสะท้อนถึงการเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่มีภารกิจหลักด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้ว ธอส.ยังให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจด้วยความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (CSR) เพื่อร่วมขับเคลื่อนเศรษฐกิจฐานรากและสร้างความสุขที่ยั่งยืนให้แก่คนไทย กิจกรรมดังกล่าวจัดขึ้น ณ โรงเรียนตำรวจตระเวนชายแดนนเรศวรบ้านห้วยโสก อำเภอแก่งกระจาน จังหวัดเพชรบุรี
