บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) จากสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พบว่า ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับปี 2568 พบภาพความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ
เพราะแม้ตลาดฟื้นตัวในแง่ของ “จำนวนยูนิต” แต่อัตราการเติบโตของ “มูลค่าโอนรวม” กลับขยายตัวต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือพื้นที่ กรุงเทพมหานคร ยอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่าขยายตัวเพียง 4.4% ขณะที่ สมุทรปราการ ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมดิ่งลงถึง -9.5%
เมื่อเจาะลึกรายพื้นที่ ยังพบคอนโดและบ้านมือสอง สวมบทพระเอกพยุงตลาด
ทั้งนี้มี 3 ปัจจัยกดดันมูลค่าตลาดอสังหาฯ คือ 1.สงครามราคาจากตลาดมือสอง ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการ -30.9% และกรุงเทพฯ -10.9% 2.การปรับเปลี่ยนสินค้า (ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูงหันไปเลือกคอนโด หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮาส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้ 3.ข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้
สำหรับโอกาสและสัญญาณชะลอตัวรายทำเล พบว่า กรุงเทพฯ โอกาสอยู่ที่คอนโด ระดับราคาคุ้มค่า / ชะลอตัวในบ้านเดี่ยวมือหนึ่งราคาสูงและอาคารพาณิชย์, นนทบุรี โอกาสอยู่ที่คอนโด แนวรถไฟฟ้าและทาวน์เฮาส์ราคาเข้าถึงง่าย / ชะลอตัวในบ้านแฝดมือหนึ่ง, ปทุมธานี โอกาสอยู่ที่ทาวน์เฮาส์แนวราบระดับ Mass / ชะลอตัวในคอนโดมือหนึ่ง
แนวโน้มครึ่งปีหลัง สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้น “ความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชั่น (Value for Money)” KKP จึงแนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับสำหรับผู้ประกอบการ ประกอบด้วย 1.เริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา ก่อนออกแบบฟังก์ชั่นและขนาดที่ดิน 2.แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย
และ 3.สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ
