นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเน็กซัสฯ นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียม มาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่าอัตราการเติบโตของอุปทานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี โดยราคาจะปรับเพิ่มสูงขึ้น 8-12% ต่อปี ซึ่งราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้นเป็นเพราะปัจจัยหลัก คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ที่ดินหายากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นปัจจัยให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาในการพัฒนาสินค้า เพื่อตอบสนองกับการเติบโตของตลาดในระยะยาวแบบยั่งยืนอีกด้วย
นางนลินรัตน์กล่าวว่า สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 2 ของปี 2561 พบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ เติบโตขึ้น 9,395 ยูนิต จาก 20 โครงการ ทำให้ในตลาดมีคอนโดมิเนียมรวม 573,000 ยูนิต โดยทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากที่สุด คือ บริเวณจรัญสนิทวงศ์ และสะพานควาย ซึ่งเป็นเขตรอบใจกลางเมือง ด้านราคา พบว่าภาพรวมตลาดราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้น 5% ในช่วงครึ่งปีแรก คือ 137,100 บาท/ตารางเมตร แต่เมื่อเจาะลงมาในกลุ่มตลาดใจกลางเมือง พบว่ายังคงเป็นตลาดที่ครองตำแหน่งการปรับตัวของราคาสูงที่สุด คือ 6% หรือ 223,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น 4% หรือ 110,000 บาท/ตารางเมตร และตลาดรอบนอกราคาปรับตัวสูงขึ้นอีก 3% หรือ 75,000 บาท/ตารางเมตร ตามลำดับ
นางนลินรัตน์กล่าวว่า สำหรับความต้องการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา พบว่าเป็นดีมานด์จากคนไทย ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่า 80% แต่ในระยะเวลาช่วง 1-2 ปีนี้ จะเห็นได้ว่าเริ่มมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก ซึ่งวัตถุประสงค์ในการซื้อก็เพื่อการลงทุน ทั้งในแบบระยะสั้น และระยะยาว เพื่อปล่อยเช่า เพราะคาดหวังในผลตอบแทนรายปีและจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาค่าเช่า ไม่ได้เติบโตในอัตราส่วนเดียวกับราคาขายของคอนโดมิเนียม ดังนั้น ในระยะยาวนักลงทุนน่าจะหวังผลกำไรจากราคาขายต่อที่เพิ่มสูงขึ้นได้เป็นหลัก ส่วนจากราคาค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนัก และหากจะคาดว่าต่างชาติจะเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียมในสัดส่วน 49% อาจเห็นได้ในบางโครงการเท่านั้น และในที่สุดแล้ว ตลาดที่น่าจะต้องให้ความสนใจเป็นหลักก็ยังคงเป็นตลาดคนไทย
ทั้งนี้ หากวิเคราะห์สัดส่วนรายได้จากกลุ่มคนทำงานในกรุงเทพฯ แล้ว จะพบว่ากลุ่มคนทำงานในระดับเจ้าหน้าที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 35,000 บาท สามารถซื้อคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน ในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลาง (mid market) พนักงานในระดับเจ้าหน้าที่อาวุโสหรือหัวหน้างาน ผู้มีรายได้ไม่เกิน 65,000 บาทต่อเดือน จึงจะสามารถเริ่มซื้อได้ ในขณะที่คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ผู้ที่สามารถซื้อได้ จะต้องอยู่ในระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือผู้ที่มีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน และในกลุ่มลักซัวรี่และซูเปอร์ลักซัวรี่จะต้องเป็นเจ้าของกิจการและผู้บริหารระดับสูงเท่านั้น ด้วยราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7-8% ต่อปี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้คอนโดมีเนียมมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมากกว่ารายได้ของประชากรกรุงเทพฯ บางส่วน ซึ่งแน่นอนความสามารถในการซื้อห้องในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นบ้างก็มีโอกาสเป็นไปได้ แต่อาจจะได้ห้องขนาดเล็กลงในทำเลเดิม หรือซื้อห้องขนาดเท่าเดิมในทำเลที่ไกลออกไป
