สงครามการค้า วิกฤตตลาดเกิดใหม่ เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ความเสี่ยงการเมือง และอีกมากมายหลายความเสี่ยง คือสิ่งที่ตลาดการเงินกำลังเผชิญอยู่
นักลงทุนไทยพยายามหลบความเสี่ยงและหาการลงทุนที่ปลอดภัย จนในที่สุดก็มาพบกันที่ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT” ที่ในปีนี้ราคาปรับตัวขึ้นอย่างไม่แคร์ความเสี่ยงใดในโลก จนตลาดเริ่มตั้งคำถามว่า นี่คือสินทรัพย์ที่ขาดไม่ได้ หรือการลงทุนนี้กำลังเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ ที่
สุดท้ายต้องปรับตัวลงไม่ต่างจากสินทรัพย์อื่นในตลาดการเงินกันแน่
ประเด็นที่ REIT ปรับตัวขึ้นทั้งที่ตลาดปรับตัวลง มีความน่าดีงาม แต่ก็ซับซ้อนไม่น้อย
อย่างแรก REIT เป็นการลงทุนที่น่าสนใจในภาวะที่หุ้นผันผวนสูงและบอนด์ยิลด์ต่ำ ถึงอย่างนั้นผลตอบแทนของ REIT ในปีนี้ก็สูงผิดปกติเมื่อเทียบกับความสัมพันธ์ของตลาด
ตัวอย่างเช่น REIT ในตลาดหุ้นไทย หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 เป็นต้นมา ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 10% ต่อปี และมีความผันผวนราว 8%
ดูจากยิลด์และความเสี่ยง ชัดเจนว่า REIT ไม่ใช่สินทรัพย์ที่ดีที่สุดในช่วงที่หุ้นปรับตัวขึ้น แต่ด้วยความเสี่ยงที่ต่ำและผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่าบอนด์ ถ้ารับความเสี่ยงได้บ้างก็คุ้มค่าที่จะลงทุน ยิ่งในช่วงที่หุ้นไม่ขึ้นแต่เศรษฐกิจยังแกร่ง ซึ่งทั้งคนเช่าและค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์มักไม่ลดลง จึงถือว่าเป็นช่วงได้เปรียบของ REIT
ถึงอย่างนั้น เมื่อมองผลตอบแทนเปรียบเทียบกับความสัมพันธ์ของตลาดการเงินในอดีต กลับไม่ได้บอกว่า REIT น่าสนใจที่ราคาปัจจุบัน เมื่อคำนวณจากปันผลและความเคลื่อนไหวของหุ้นไทยจะพบว่าปัจจุบัน REIT ควรมียิลด์อยู่ราว 4% ขณะที่ตอนนี้กลับสร้างผลตอบแทนได้แล้วถึงกว่า 12% ทั้งที่หุ้นไม่ไปไหน อนาคตไม่แปลกที่จะถูกตั้งคำถามถึงความคุ้มค่าและเสี่ยงต่อการถูกขายทำกำไร
ความซับซ้อนต่อมาคือ REIT ที่ยังถูก ก็กลับไม่น่าสนใจ
เนื่องจาก REIT ไม่ใช่การลงทุนหลักของนักลงทุนทั่วโลก บุคลิก (Character) และความสัมพันธ์กับตลาดหลัก (Correlation) จึงเป็นสิ่งสำคัญของการลงทุน
เช่นเมื่อต้นปี มีความกังวลเรื่องบอนด์ยิลด์สหรัฐปรับตัวขึ้น นักลงทุนก็วิ่งเข้าใส่การลงทุนที่มีความสัมพันธ์ตรงข้ามกับยิลด์สหรัฐ เช่น REIT ญี่ปุ่นหรือยุโรป แต่เมื่อคลายความกังวล แม้ยิลด์ตั้งแต่ต้นปีของ REIT ในยุโรปจะต่ำเตี้ยใกล้ 0% (ซึ่งถือว่าถูกผิดปกติ) นักลงทุนก็ไม่มีทีท่าจะสนใจแล้ว
ขณะที่ตอนนี้พอความผันผวนเป็นประเด็นหลักที่ตลาดกังวล นักลงทุนก็วิ่งหา REIT ญี่ปุ่นหรือไทยเข้าพอร์ตเพราะมีความสัมพันธ์กับหุ้นทั่วโลกต่ำ โดยไม่มีทีท่าจะแคร์ว่า REIT ทั้งสองที่นี้ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยไปไม่ต่ำกว่า 9% แล้วในปีนี้ ซึ่งถือว่าแพงผิดปกติ
และสุดท้าย เศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวและดอกเบี้ยที่กำลังเป็นขาขึ้น เปรียบเสมือนการส่งสัญญาณว่า “ฟองสบู่ REIT อาจใกล้ถึงจุดสิ้นสุด” แต่นักลงทุนกลับกล้าลงทุนมากขึ้น
ลองย้อนดูในอดีตจะพบว่า REIT ไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีการปรับฐานแรงๆ อยู่สองครั้ง คือ -7.9% ในปี 2013 ที่บอนด์ยิลด์ทั่วโลกปรับตัวสูงขึ้น และอีกครั้งคือ -6.3% ต้นปี 2017 ที่หุ้นไทยปรับตัวขึ้นติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส
ถ้าเป็นปีที่จีดีพีไทยยังต่ำกว่า 4% หรือ ธปท.ไม่ส่งสัญญาณขึ้นดอกเบี้ย เราอาจพอวางใจได้ แต่ในปีนี้เมื่อทั้งสองอย่างเกิดพร้อมกัน REIT อาจจะไม่ใช่ที่พักเงินที่ดีในอนาคต ต่างจากภาพความเคลื่อนไหวล่าสุดที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว
มาถึงตรงนี้ นักลงทุนต้องตอบตัวเองให้ได้ว่ามองตลาดอย่างไร ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนใน REIT
ส่วนตัวผมมองว่า REIT ทั่วโลก เป็นการลงทุนที่เหมาะสมกับภาพตลาดที่ไม่เปิดรับความเสี่ยงมาก ขณะที่ความเสี่ยงในช่วงที่เหลือของปีคงมาจากฝั่งยิลด์ที่อาจปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าหุ้นที่ร้อนแรง
ดังนั้นถ้าใครมีอยู่ ก็ต้องจับตาบอนด์ทั่วโลกให้ดีและไหวตัวให้ทัน ส่วนใครที่ยังไม่มี ผมเชื่อว่าไม่ต้องรีบ เพราะด้วยความเสี่ยงในตลาดการเงินที่มากมายขนาดนี้ การพยายามกระจายความเสี่ยงด้วยการซื้อของแพงอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่จะประสบความสำเร็จง่ายๆ
ทุกช่วงเวลาของตลาดมีทั้งความเสี่ยงและโอกาส ความสำเร็จของนักลงทุนอยู่ที่การประเมินราคาสินทรัพย์ให้เป็น และเลือกรับความเสี่ยงให้เหมาะกับสถานการณ์โลก
ดร.จิติพล พฤกษาเมธานันท์
นักกลยุทธ์ตลาดเงินตลาดทุน ธนาคารกรุงไทย
[email protected]
