นายอนวัช สุวรรณเดช รองอธิบดี กรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวในงานสัมมนาผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ว่า ขณะนี้กรมโยธาฯอยู่ระหว่างการร่างผังเมืองรวมในพื้นที่อีอีซี คาดว่าจะร่างแล้วเสร็จภายในปลายปีนี้ จากนั้นก็จะนำเสนอต่อคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (บอร์ดอีอีซี) ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธานภายในเดือนมกราคม 2562 จากนั้นก็จะจัดทำประชาพิจารณ์เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียร่วมแสดงความคิดเห็นว่าควรจะมีการปรับปรุงประเด็นไหนหรือไม่อย่างไร และจะนำกลับเข้าสู่ที่ประชุมบอร์ดอีอีซีอีกครั้งและนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.)ภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2562 และคาดว่ามีจะมีผลบังคับใช้ไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2562 ซึ่งเร็วกว่าที่พ.ร.บ.อีอีซีกำหนดเล็กน้อย
“การออกแบบผังเมืองรวมพื้นที่ 3 จังหวัดนั้นจะต้องคำนึงถึงทุกส่วนทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดินเดิม เช่น พื้นที่อุตสาหกรรม พื้นที่อยู่อาศัย พื้นป่าไม้ และพื้นที่เกษตรกรรม โดยทุกส่วนจะต้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวทางรัฐบาลกำหนดไว้ว่าภายใน 5 ปีแรกจะมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านล้านบาท และภายในปี 2580 ในพื้นที่นี้จะรายได้ประชาชาติเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี และในจะมีประชากรไม่ต่ำกว่า 7 ล้านคนในปี 2580 จากปัจจุบันมีประชากรรวม 3 ล้านคน”นายอนวัชกล่าว
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ปัจจุบันในพื้นที่อีอีซีพบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรลดลงประมาณ 17.1% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการได้ขอจัดสรรล่วงหน้าไปแล้วเมื่อปีที่แล้ว ทั้งนี้เพื่อหนีพ.ร.บ.ผังเมืองใหม่อีอีซีที่กำลังจะออกมาบังคับใช้ในอนาคต ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม
นายวิชัยกล่าวว่า ทั้งนี้จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีช่วงครึ่งปีแรกปีนี้พบว่ามีจำนวน 952 โครงการ จำนวน 188,126 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 561,191 ล้านบาท โดยจังหวัดที่มีการเปิดโครงการมากที่สุดคือ ระยองมีจำนวน 224 โครงการ รองลงมาคือชลบุรีจำนวน 169 โครงการ และฉะเชิงเทราจำนวน 59 โครงการ ทั้งนี้จากจำนวนโครงการทั้งหมดพบว่ามียูนิตเหลือขายอยู่ประมาร 55,327 ยูนิต หรือประมาณ 29% โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรเหลือขาย 38,451 ยูนิต คอนโดมิเนียมเหลืออีก 16,745 ยูนิตส่วนวิลล่าเหลืออยู่ประมาณ 131 ยูนิต ทั้งนี้การพัฒนาโครงการในพื้นดังกล่าวเป็นการแชร์ตลาดของผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 15%
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวถึงแนวโน้มการร่วมลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์(เจวี)ว่า จะมองในเรื่องของเงินทุน บริษัทอสังหาฯจำเป็นต้องใช้ฐานเงินทุนในการขยายธุรกิจ ดังนั้น ช่องทางในการหาโอกาสคือ หาพันธมิตรจากต่างประเทศเข้ามาร่วมทุน เพื่อเข้ามาช่วยในการส่งเสริมธุรกิจ โดยรายใหญ่ที่กำลังหาพันธมิตรในการร่วมลงทุน เช่น บริษัท อนันดาฯ เอพี แสนสิริ เสนา และเอสซี เพื่อต้องการหลีกเลี่ยงอัตราการเพิ่มของหนี้สินต่อทุน แต่เท่าที่ดูจะเห็นว่าปัจจุบันอัตราส่วนหนี้อยู่ที่เพียง 1 เท่าเท่านั้น และหากมองใน 15 บริษัท ที่มีหนี้ภาระดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท กว่า 63% จะอาศัยตราสารหนี้และการออกหุ้นกู้ในการระดมทุน
นายเทิดศักดิ์กล่าวว่า สำหรับตัวเลขยอดพรีเซลในช่วง 9 เดือนแรก(ม.ค.-ก.ย.) มีมูลค่า 2.8 แสนบ้านบาท เป็นส่วนพรีเซลที่มาจากการร่วมลงทุนประมาณ 20% คิดเป็นมูลค่า 40,000 ล้านบาท) และหากแยกเป็นสินค้ารอส่งมอบ( แบ็คล็อก) ใน 15 รายใหญ่ มีมูลค่า 3.39 แสนล้านบาท แบ่งเป็นตลาดคอนโดฯ ที่มาจากการ่วมทุนมูลค่าใหญ่มากถึง 1.28 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม มีการประเมินตัวเลขพรีเซลทั้งปี 61 อยู่ที่ 3.6 แสนล้านบาท เทียบกับปี 60 ที่มีตัวเลข 3.21 แสนล้านบาท
นายเทิดศักดิ์กล่าวว่า ทั้งนี้ หากมองไปข้างหน้า จะพบปัญหา เรื่องของปริมาณการเงินในระบบ เพราะนโยบายการเงินถูกสลับมาสู่การควบคุมการเงินที่เข้มงวด ขณะที่กฎเกณฑ์ที่ออกมาของหน่วยงานรัฐ จะดูเรื่องของตลาดคอนโดมิเนียม เพราะเป็นโปรดักส์ที่มีการเก็งกำไรเยอะ ราคาขยับขึ้นสูง ทำให้อัตราผลตอบแทน (ยิวด์) ค่อนข้างลดลง และเมื่อดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ยิวด์จะลง กลุ่มเก็งกำไรจะหายไป รวมถึงเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เรื่องการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) ในระยะสั้น ช่วงปลายปีและต่อเนื่องต้นปี 62 คงยังไม่กระทบ เพราะผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกอย่างเต็มที่ แต่หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 62 โครงการใหม่จะเกิดการชะลอตัวลง
ทั้งนี้ จากตัวเลขที่ตรวจพบ มี 12 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ ในไตรมาส 2 ของปี 61 มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนามีสูง 5.1 แสนล้านบาท และโครงการเหล่านี้ อาจจะชะลอหรือปรับลดลงตลอดปี62 เนื่องมาจากปัจจัยกระทบแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นและผลบังคับใช้มาตรการเรื่อง LTV ส่งผลให้ตัวเลขการขายช้าลง
