‘
นายจำนง พวงพุก รองผู้อำนวยการสำนักประสานงานโครงการและแผนบูรณาการ สำนักงานเพื่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก กล่าวว่า วงเงินที่ต้องใช้ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอีอีซี 5 ปีแรกอยู่ที่ 1.7 ล้านล้านบาท ในรูปแบบการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน (พีพีพี) โดยมีการกำหนดว่าแต่ละพื้นที่เป็นเมืองในลักษณะไหน เช่น ฉะเชิงเทราเป็นเมืองอยู่อาศัย พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับเวิด์ลคลาส อู่ตะเภาเป็นเมืองสนามบิน ส่วนเรื่องรถไฟเชื่อม 3 ท่าเรือเพื่อให้ต้นทุนลดลง โดยมาบตาพุด แหลมฉบังซึ่งจะขนส่งสินค้าหนัก และท่าเรือสัตหีบจะพัฒนาเป็นท่าเรือพาณิชย์เพื่อรับเรือเฟอรี่และครุยส์ที่จะแวะมาประเทศไทย สำหรับศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยานกำลังส่งทีโออาร์ให้แอร์บัสพิจารณาอยู่ หากเป็นไปตามแผนโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานจะเสร็จในปี 2568 ส่วนรถไฟความเร็วสูงจะรู้ผล 16 ธันวาคมนี้ว่าใครจะได้รับการคัดเลือก ส่วนอีอีซีจะขยายไปทางไหนบ้างจะประกาศอีกครั้ง นอกจากนี้จะมีการส่งเสริมเรื่องไมซ์หรือท่องเที่ยวเชิงรางวัล เพราะพื้นที่ดังกล่าวมีศูนย์ประชุมค่อนข้างมาก
นายจำนงกล่าวว่า เชื่อว่าที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูง ส่วนสมาร์ทซิตี้นั้น หากมีการเข้าไปลงทุนในเมืองดังกล่าวจะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านภาษีด้วยซึ่งเอกชนควรรวมตัวกันเข้าไปลงทุน นอกจากนี้มีแนวคิดจะขยายไฮสปีดเทรนหรือรถไฟความเร็วสูงไปจันทบุรีด้วย
“สิ่งที่คาดว่าจะทำให้มีผลต่อการพัฒนามากที่สุดคือโครงการรถไฟความเร็วสูงและสนามบิน เพราะสุวรรณภูมิและดอนเมืองเต็มแล้ว ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาริมทางตามขึ้นมาทันที และเชื่อว่าไม่นานคือประมาณ 2-3 ปี และโครงสร้างพื้นฐานต้องทำให้เกิดในรัฐบาลนี้เพื่อไม่ให้โครงการถูกพับไปหากเปลี่ยนรัฐบาล”นายดำรงกล่าว
นายวัฒนพล ผลชีวิน อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี กล่าวว่า ศรีราชาติดกับสมาร์ทซิตี้ 600 ไร่ ของเอกชน นับเป็นความฝันของเรา สำหรับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยจะเติบโตตามนิคมอุตสาหกรรม เพราะมีประชากรเคลื่อนย้ายเข้ามาค่อนข้างมาก เดิมเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นเป็นผู้พัฒนาเป็นหลัก เพราะขณะนั้นราคาที่ดินถูกราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อไร่สามารถขายบ้านหลังละ 2 ล้านบาท โดยพัฒนาเป็นแนวราบทั้งในเมือง บางแสน ศรีราชา เพื่อรองรับผู้บริหาร ส่วนที่อยู่อาศัยเกาะแนวนิคมอุตสาหกรรมรองรับแรงงานในนิคมฯเป็นหลัก แต่ปัจจุบันราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากหลังประกาศเป็นอีอีซี โดยทีดินในเขตเมือง ศรีราชา บางแสน ไร่ละ 10-20 ล้านบาท ทำให้นักพัฒนาทำงานยากขึ้นส่งผลต่อราคาขายบ้านโดยปรับขึ้นเป็น 4 ล้านบาท ขณะที่กำลังซื้อเท่าเดิม ทำให้ซื้อบ้านได้ราคาเท่าเดิม แต่ขนาดเล็กลง และบ้านแฝดมาเบียดบ้านเดี่ยว เพราะราคาที่ดินพุ่งเกิดจากผู้ประกอบการในกทม. หรือคนในภาคใต้และภาคอีสานแห่ไปซื้อที่ในย่านนั้น ทั้งๆที่อีอีซียังไม่เห็นผลแต่ราคาที่ดินขยับขึ้นไปเป็นอันมาก ก็อยากหวังว่าการเปิดซองรถไฟความเร็วสูงจะทำให้มีความเป็นรูปธรรมมากขึ้น เพราะไม่เช่นนั้นหากราคาที่ดินเป็นอย่างนี้ไม่ว่าใครจะพัฒนายาก
นายวัฒนพลกล่าวว่าส่วนปี 62 นั้นคิดว่ายังไปได้เรื่อยๆ โดยเฉพาะแนวราบซึ่งไม่น่าต่างจากปี 61 มากนัก แต่การดูดซับจะช้ากว่า แบคล็อคจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และการขายจะช้าลงผลจากแอลทีวีที่คนซื้อจะชะลอรวมทั้งเรื่องดอกเบี้ยที่กำลังจะปรับขึ้นด้วย เพราะดอกเบี้ยขึ้นจะมีผลต่อการซื้อบ้านค่อนข้างสูง ดังนั้นเชื่อว่าอาคารชุดน่าจะมีผลกระทบมากกว่าแนวราบเพราะพวกนี้หลายครั้งซื้อด้วยอารมณ์ มีผลต่อการโอนมากขึ้น แต่คนซื้อแนวราบส่วนใหญ่ซื้อด้วยความจำเป็น ไม่มีดีมานด์เทียมหรือเก็งกำไร การปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% ในพื้นที่คาบเกี่ยวชลบุรีระยอง
นายวัฒนพลกล่าวว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการคือความชัดเจนของโครงการอีอีซี เพราะฟังมานานแล้วก็ไม่รู้ว่าจะเป็นรูปธรรมจริงหรือไม่ และรัฐบาลก็เงียบๆไปเนื่องจากจะเลือกตั้งและหากเปลี่ยนขั้วอีอีซีจะยังเกิดขึ้นหรือไม่ เพราะอีอีซีมีผลบวกต่อการพัฒนาเพื่อการขับเคลื่อนประเทศ และอยากฝากให้พัฒนารถไฟไปถึงตัวเมืองระยองด้วย และหวังว่าอีอีซีจะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยองกล่าวว่า ระยองก็เหมือนชลบุรี คือที่อยู่อาศัยแนวราบไปได้ แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเหมือนในชลบุรี เพราะคนระยองกำลังซื้อไม่สูง ที่รายได้สูงส่วนใหญ่คนที่ไปจากที่อื่น โดยสินค้าที่ขายดีคือราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินขึ้นไปรอถึงปี 2566 ไปแล้ว ส่งหรือขยับขึ้นเป็น 200-600% โดยเฉพาะแถวบ้านฉางหรือพื้นที่ที่เป็นจุดจอดรถไฟความเร็วสูง ผลให้ต้องลดไซต์บ้านลง ส่วนด้านแกรงนั้นจะเป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาโรงแรมซึ่งมีผู้ประกอบการซื้อไว้เยอะแล้วเช่น คิงเพาเวอร์ ทั้งนี้มองว่าอีอีซีพัฒนาจะมีผลต่อการท่องเที่ยวที่ดีขึ้น
“ระยองมีรายได้สูงเป็นอันดับ 9 ของประเทศ แต่แท้จริงแล้วรายได้ดังกล่าวไม่ได้อยู่ในพื้นที่เพราะบริษัทที่ไปลงทุนนำเงินกลับมาส่วนกลาง ตรงนี้ดูได้จากภาษีท้องถิ่นที่เก็บได้ค่อนข้างต่ำ ขณะที่คนแบกรับเรื่องโครงสร้างพื้นฐานและและมลภาวะเยอะ”นายเปรมสรณ์กล่าวและว่า สิ่งที่จะมีผลต่อการพัฒนาคือแอลทีวีหรืออัตราสินเชื่อต่อทรัพย์สินของภาคอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
