สวัสดีครับ คอลัมน์ “คิด เห็น แชร์” วันนี้ จะขอเขียนถึงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต้องเผชิญเคราะห์กรรมหลายประเด็นตั้งแต่ปลายปี 2561 ผ่านมา ทำให้ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯปรับลงมาอย่างต่อเนื่องกลายเป็นแนวโน้มขาลงไปหลายตัว แต่ผมประเมินว่าหุ้นกลุ่มอสังหาฯเป็นหุ้นที่ ขึ้น-ลง ตามวัฏจักรเศรษฐกิจ ดังนั้นหากนักลงทุนจับรอบการลงทุนได้ถูกจังหวะก็จะสามารถหาผลตอบแทนจากการลงทุนได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะหุ้นอสังหาฯที่มี Valuation ถูกและมีประวัติการทำธุรกิจอสังหาฯที่ดีมาต่อเนื่อง
ผมได้ทำการคำนวณและเรียงลำดับความน่าสนใจลงทุนในหุ้นไทยตามหลักการหาหุ้น Value stock ของ Benjamin Graham ที่เรียกได้ว่าเป็น บิดาของการลงทุนในหุ้นแบบ Value stock (ใช้ราคาปิดวันที่ 12 เม.ย.2562) โดยมีหลักเกณฑ์ 10 ข้อดังนี้ (อ้างอิงจาก Blustein P., 1977, Ben Graham’s Last Will and Testament, Forbes)
1) Earnings yield (หรือส่วนกลับของ PE ratio) มากกว่า 2 เท่าของอัตราผลตอบแทนในหุ้นกู้เรตติ้ง AAA
2) PE ratio ต่ำกว่า 40% ของระดับ PE ratio ที่สูงสุดในรอบ 5 ปี
3) Dividend yield มากกว่า 2/3 ของอัตราผลตอบแทนในหุ้นกู้เรตติ้ง AAA
4) ราคาหุ้น น้อยกว่า 2/3 ของ Tangible book value
5) ราคาหุ้น น้อยกว่า 2/3 ของ Net current asset value
6) หนี้สินรวม น้อยกว่า ส่วนของผู้ถือหุ้น
7) Current ratio มากกว่า 2 เท่า
8) หนี้สินรวม น้อยกว่า 2 เท่าของ Net current asset value
9) อัตราการเติบโตของกำไรในรอบ 10 ปีต้องเติบโตเฉลี่ยมากกว่า 7% ต่อปี (CAGR) … ผมปรับเกณฑ์ข้อนี้ลงมาจาก 10 ปีเป็น 5 ปี สำหรับหุ้นที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยน้อยกว่า 10 ปี
10) กำไรของบริษัทต้องมีเสถียรภาพ โดยไม่ลดต่ำกว่า 5% YoY 2 ครั้งหรือมากกว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา … ผมปรับเกณฑ์ข้อนี้ลงมาจาก 10 ปีเป็น 5 ปี สำหรับหุ้นที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยน้อยกว่า 10 ปี
ซึ่งผลที่ได้จากการคำนวณหุ้นทุกตัวในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตามหลักการดังกล่าวพบว่าหุ้นส่วนใหญ่ที่มีคะแนนในระดับที่สูง ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นหุ้นในกลุ่มอสังหาฯที่ปรับตัวลงมามาก เช่น SPALI, LH, QH, SIRI, AP, LPN เป็นต้น ขณะที่แนวโน้มกำไรปี 2562 นี้ แม้ฝ่ายวิจัยฯ บล. เคจีไอ (ประเทศไทย) ประเมินว่าในภาพรวมของกลุ่มฯจะเติบโตเพียง +7% YoY (โดยหุ้น SIRI คาดว่าจะมีกำไรเติบโตดีสุดคือ +33% YoY และหุ้น AP คาดว่าจะมีการเติบโตต่ำสุดคือ +0.7% YoY) แต่จะเห็นได้ว่าฝ่ายวิจัยฯไม่ได้ประเมินว่ากำไรของกลุ่ม ปีนี้จะลดน้อยลงกว่าปีที่ผ่านมา ดังนั้น ราคาหุ้นที่ปรับลงในช่วงที่ผ่านมา ประเมินว่านอกเหนือจากการคาดการณ์ถึงแนวโน้มการชะลอตัวลงของอัตราการเติบโตของกำไรของบริษัทจดทะเบียนแล้ว อีกส่วนหนึ่งเป็นผลของความกังวลต่อสถานการณ์ด้านลบต่างๆ อาทิ
i) มาตรการคุมฟองสบู่อสังหาฯของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือมาตรการ LVT
ii) แนวโน้มการชะลอตัวลงของอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจโลก และของไทยเอง
iii) แนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย, และ iv) ภาวะอุปสงค์-อุปทานบ้านใหม่ที่ไม่สมดุลกัน เป็นต้น
หากวิเคราะห์ถึงปัจจัยลบต่างๆ ข้างต้นที่เคยกดดันหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ในขณะนี้ผมประเมินว่าปัจจัยลบต่างๆ คลี่คลายลงไปมาก อาทิ i) แนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย โอกาสที่จะเป็นขาขึ้นต่อเนื่องลดลงไปมาก โดยแรงกดดันจากธนาคารกลางของประเทศหลักๆ เช่น สหรัฐและยุโรป เริ่มมีท่าทีในการชะลอการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อป้องกันการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจ ขณะที่เศรษฐกิจของไทยเองก็เริ่มที่จะลดความร้อนแรงลงจึงทำให้มีโอกาสสูงที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะยังรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจก่อนที่จะทำการตัดสินใจปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ii) จากบทวิเคราะห์กลุ่มอสังหาฯ ของฝ่ายวิจัยฯ วันที่ 11 ก.พ. 2562 ประเมินว่าภาวะอุปสงค์-อุปทาน บ้านใหม่จะเริ่มกลับสู่สมดุลตั้งแต่กลางปีนี้เป็นต้นไป โดยประเมินว่าอุปทานบ้านใหม่ในปีนี้จะลดลง 10-15% ขณะที่ฝั่งอุปสงค์บ้านใหม่คาดว่าจะลดลงราว 5-10% ส่งผลให้ Take-up rate เริ่มกลับสู่ระดับปกติที่ 40% ได้ ในครึ่งปีหลังของปีนี้ สำหรับประเด็นเรื่องของการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจอาจจะยังเป็นปัจจัยลบที่ยังต้องติดตามต่อเนื่องจากสถานการณ์ในขณะนี้นั้นยังมีความเสี่ยงดังกล่าวอยู่
อย่างไรก็ดีปัจจัยลบต่างๆ ที่ลดลงไปบ้างแล้วน่าจะทำให้หุ้นกลุ่มอสังหาฯเริ่มกลับมาดูน่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว (>1 ปี) หลังจากที่ Valuation กลับมาอยู่ระดับที่ไม่แพงเกินไปนักสำหรับการลงทุนระยะยาว เพื่อรอให้วัฏจักรของอุตสาหกรรมฯ พลิกกลับจากวัฏจักรขาลงกลับสู่แนวโน้มขาขึ้น