คอลัมน์ กฎหมายธุรกิจ : ภาษีที่ดิน ผลกระทบต่อ ที่อยู่อาศัย โดย วิโรจน์ พูนสุวรรณ
วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไปใครมีบ้านและที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งแห่งขึ้นไปต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามกฎหมายใหม่ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา อัตราภาษีที่เรียกเก็บแม้จะถือว่าต่ำ แต่ก็ทำให้นักสะสมอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่เป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโด เพื่อไว้ลงทุนหรือเก็บไว้ให้ลูกต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และต้องคิดคำนวณให้ดีว่าหลังไหนจะเป็นที่อยู่อาศัยหลักมีทะเบียนบ้านเป็นของตนเอง หลังไหนจะยกให้ลูกให้ทะเบียนบ้านอยู่ในชื่อลูก นี่ไม่นับที่ดินทำการเกษตร พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งสองอย่างหลังโดนภาษีหนักหน่อย
เสียภาษีสำหรับบ้านหลังที่สอง
ภาษีที่ดินไม่ใช้กับบ้านหลังแรกที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าบ้านอยู่ในทะเบียนบ้าน ที่มีราคาประเมินทุนทรัพย์บ้านและที่ดินโดยกรมธนารักษ์รวมแล้วไม่เกิน 50 ล้านบาท พูดง่ายๆก็คือถ้ามีบ้านหลังเดียว ราคาไม่เกิน 50 ล้าน ก็ไม่ต้องเสียภาษี คนชั้นกลางส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ จึงไม่ได้รับผลกระทบ จากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แต่ประการใด
แต่ถ้าไปซื้อคอนโด หรือบ้านหลังที่สองเอาไว้ให้ลูก กฎหมายจะถือว่าท่านเป็นผู้มีอันจะกิน ต้องเสียภาษีบำรุงท้องถิ่นให้เป็นประโยชน์ต่อสังคม ราคาคอนโดน้อยก็เสียภาษีน้อย ราคาสูงก็เสียมาก
ภายในสองปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินคือตั้งแต่ปี 2563 ถึงปี 2564 อัตราภาษีที่เก็บจากบ้านหลังที่สอง จะเรียกเก็บเป็นขั้นบันได และยังเป็นอัตราที่ต่ำมาก จนไม่กระทบกับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็อย่าประมาท เพราะไม่มีใครรู้ว่าตั้งแต่มกราคม 2565 เป็นต้นไป อัตราจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าไหร่
อัตราต่ำสุดที่ใช้คือ 0.02% ของราคาประเมินบ้านและที่ดินที่รวมกันแล้วไม่เกิน 50 ล้านบาท คนส่วนใหญ่หากจะมีบ้านและที่ดินเป็นแห่งที่สอง หรือคอนโดหลังที่สอง ก็มักจะราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ก็จะเสียภาษีเพียง 2,000 บาท แม้ว่าภาษีจะนิดเดียว แต่สำหรับคนไม่เคยเสียแล้วมาเสีย ก็คงจะไม่ชอบใจนัก แต่ก็นึกเสียว่าช่วยกันบำรุงเทศบาล
อัตราภาษี 0.02%-0.1%
ถ้าท่านมีบ้าน หลังที่สอง สาม สี่ ห้า ไม่ว่าท่านจะมีทะเบียนบ้านเป็นเจ้าบ้านหรือไม่ก็ตาม ท่านก็ต้องเสียภาษีที่ดินในบ้านหรือคอนโดที่เพิ่มมานั้น ไม่ว่าราคาบ้านและที่ดินจะเป็นเท่าใด โดยคิดภาษีตั้งแต่บาทแรกเลยทีเดียว โดยภาษีที่เสียจะอยู่ในอัตราขั้นบันได 4 อัตราด้วยกัน
| มูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ |
อัตราภาษีที่จัดเก็บใน 2 ปีแรกจนถึงสิ้นปี 2564 |
| (1) 1 บาท-50 ล้านบาท | 0.02% |
| (2) 50.1-75 ล้านบาท | 0.03% |
| (3) 75.1 ล้านบาท-100 ล้านบาท | 0.05% |
| (4) 100.1 ล้านบาท ขึ้นไป | 0.1% |
เทศบาลมีสิทธิยึดบ้านขายทอดตลาด
ภาษีที่อยู่อาศัยนี้กฎหมายผ่อนปรนให้มาก กำหนดให้กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลเรียกเก็บได้ไม่เกิน 0.3% ของราคารประเมิน ตารางอัตราภาษีข้างต้นใน 2 ปีแรก เป็นอัตราชั่วคราว เรียกได้ตั้งแต่ 0.02% ถึง 0.1% หลังจากนั้น รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกามาเพิ่มอัตราได้ แต่จะต้องไม่เกิน 0.3% ตามกฎหมายแม่
ภาษีที่ดินให้ชำระภายในวันที่ 30 เมษายน ของทุกปี ตามใบประเมินภาษีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งให้เจ้าของบ้านภายในสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ โดยผู้เสียภาษีก็ได้แก่ผู้มีชื่อเป็นเจ้าบ้านอยู่ในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น
แม้กฎหมายจะยืดหยุ่นในการกำหนดว่าท่านจะเสียภาษีหรือไม่ แต่ก็เข้มงวดในการบังคับใช้ หากท่านอยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษี
หากท่านถูกกฎหมายกำหนดให้ต้องเสียภาษี ท่านต้องใส่ใจในการชำระภาษีที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัย เพราะ หลบเลี่ยงยาก และกฎหมายมีบทบัญญัติที่ชัดเจน บังคับให้ท่านต้องเสียภาษีที่ดินโดยจะละเลยไม่ได้เป็นอันขาด มิฉะนั้นผู้บริหารท้องถิ่นมีอำนาจตามกฎหมายที่จะออกคำสั่งยึด อายัดและขายทอดตลาดบ้านของท่านเพื่อนำไปจ่ายภาษีค้างชำระได้
ทั้งนี้ผู้บริหารท้องถิ่นอาจออกหนังสือแจ้งเตือนให้ท่านนำภาษีค้างชำระมาชำระภายใน 90 วัน พร้อมเบี้ยปรับ เงินเพิ่ม ซึ่งก็คือดอกเบี้ย 12% ต่อปี หากท่านไม่ยอมชำระภาษี ผู้บริหารท้องถิ่นก็มีอำนาจยึดบ้านท่านออกขายทอดตลาดได้ โดยเทศบาลไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาล ฟังดูเป็นเรื่องร้ายแรง แต่ก็คงไม่มีใครเพิกเฉยรอให้ถึงวันนั้น
หากท่านไม่เห็นด้วยกับการประเมินภาษีของ เทศบาล ท่านก็ย่อมอุทธรณ์ได้ และถ้ายังไม่พอใจผลตัดสินของคณะกรรมการอุทธรณ์ ท่านก็ฟ้องเป็นคดีต่อศาลได้ โดยเทศบาลจะมายึดที่พักอาศัยของท่านก่อนคดีที่ท่านฟ้องในศาลสิ้นสุดไม่ได้
มีชื่อในทะเบียนบ้านทุกหลังทำอย่างไร
ท่านมีบ้านหลายหลัง ทุกหลังท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเจ้าบ้าน ท่านต้องเลือกเอาหลังเดียว เป็นบ้านหลังแรก ควรจะเป็นหลังที่แพงที่สุด เพราะจะได้รับยกเว้นภาษีโดยสิ้นเชิง ตราบใดเท่าที่ราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท นอกนั้นก็อาจจะยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูก เป็นบ้านหลังแรกของลูก โดยให้ลูกมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ลูกก็จะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินเช่นกัน
ทำการค้าไปด้วยอยู่อาศัยไปด้วย
หากผสมการใช้อย่างนี้ก็ต้องคิดภาษีตามสัดส่วนการใช้งาน ส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัย ก็เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย ส่วนที่ทำการค้าก็เสียภาษีในเชิงพาณิชย์ ซึ่งอัตราจะสูงกว่า พอๆ กับอัตราที่ดินรกร้างว่างเปล่าทีเดียว โดยมีอัตราเริ่มต้นตั้งแต่ 0.3% สำหรับมูลค่าฐานภาษีที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท
ทำอย่างไรเมื่อภาษีที่ดินแพงกว่าภาษีโรงเรือน
กฎหมายใหม่ออกมา เพื่อยกเลิก กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินซึ่งจะใช้ปีนี้เป็นปีสุดท้าย เริ่มปีหน้าเป็นต้นไป หากคำนวณภาษีแล้วท่านเสียภาษีที่ดินใหม่สูงกว่า ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม ท่านก็ผ่อนชำระภาษีที่จ่ายเพิ่มขี้นนี้ได้ใน 3 ปี โดยในปีแรกคือปี 2563 ก็ให้ท่านเสียภาษีเท่าเดิมไปก่อน ส่วนที่ต้องจ่ายเกิน ท่านก็เสียในปีแรกเพิ่มขึ้นเพียง 25% ของภาษีที่เกินมา เหลือภาษีที่ต้องจ่ายเกินเท่าใด ในปี 2564 ท่านก็เสียเพียง 50% ของภาษีที่เหลือ ส่วนปี 2565 เสีย 75% ของภาษีที่เกินมาที่ยังไม่ได้จ่าย ที่เหลือก็ไม่ต้องจ่ายอีก ถือว่าจ่ายครบถ้วนแล้ว
มาตรการผ่อนปรนนี้ใช้ได้เฉพาะใน 3 ปีแรก ที่เสียภาษีเท่านั้น ซึ่งท่านผ่อนได้ถึงปี 2567 เป็นปีสุดท้าย
ที่ดินเกษตรได้รับการผ่อนปรนมากที่สุด
ที่ดินทำการเกษตรโดยบุคคลธรรมดาก็ได้รับการผ่อนปรนมาก มากกว่าที่อยู่อาศัยเสียอีก โดยกฎหมายห้ามเรียกภาษีเกิน 0.15% ของราคาประเมิน ถูกกว่าที่อยู่อาศัยที่ห้ามเกิน 0.3% จึงมีผู้คิดค้นแนวความคิดที่ให้เปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาเป็นที่ดินทำการเกษตร จะได้ประหยัดภาษีได้มาก ข้อนี้ท่านอย่าเพิ่งดำเนินการ เพราะยังไม่มีกฎหมายลูกรองรับ ต้องรอกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยออกประกาศร่วมกัน กำหนดหลักเกณฑ์ว่า อย่างไรจึงจะถือเป็นที่ดินทำการเกษตรที่ได้รับยกเว้นภาษี หรือเสียภาษีในอัตราที่ต่ำ ปัจจุบันยังไม่มีกำหนดเวลาว่ากฎหมายลูกจะออกมาเมื่อใด แต่ก็คงเป็นภายในสิ้นปีนี้ ก่อนที่การเรียกเก็บภาษีจะเริ่มต้นในปีหน้า
วิโรจน์ พูนสุวรรณ เป็นที่ปรึกษากฎหมายอาวุโส และหัวหน้าโครงการพิเศษ สำนักกฎหมายบลูเมนทอล ริชเตอร์ แอนด์สุเมธ ติดต่อได้ที่ [email protected]
