นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับเกณฑ์สินเชื่อกับหลักทรัพย์ (แอลทีวี) ของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 รวมถึงเรื่องเกณฑ์การปรับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น รวมถึงภาพรวมของเศรษฐกิจที่ยังไม่เติบโตอย่างชัดเจนและความไม่มั่นใจของประชาชนในภาคการเมืองสำหรับรัฐบาลใหม่ ถือว่าเป็นปัจจัยที่กระทบภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มของคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก พบว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 ที่กำลังจะผ่านไป ผู้ประกอบการชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต็อคคงค้าง ซึ่งจากการสำรวจพบว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2562 มีทั้งหมดประมาณ 26 โครงการ 9,632 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 74,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า 1,189 ยูนิต หรือคิดเป็น 14.1% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561 ที่ประมาณ 1,121 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.2% ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302 น้อยลงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ 4,486 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.9%
“ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ในช่วง 2 เดือนแรกผู้ประกอบการก็ยังไม่เปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากส่วนใหญ่รอเปิดตัวโครงการหลังจากการเลือกตั้งครั้งใหม่เสร็จสิ้น เพื่อรอความชัดเจนสำหรับรัฐบาลใหม่ที่จะเข้า และเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมากในช่วงเดือนมิถุนายนถึง 5,100 ยูนิต จากจำนวนเปิดขายใหม่ทั้งหมดในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ประมาณ 9,632 ยูนิต คิดเป็น 52.94% ซึ่งแม้ว่าจะรุมล้อมด้วยปัจจัยลบต่างๆมากมาย แต่ผู้ประกอบการจำเป็นที่จะต้องทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากหากชะลอไปกระจุกตัวอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังอาจจะเป็นปัญหาสำหรับผู้ประกอบการต่อไป”นายภัทรชัยกล่าวและว่านอกจากนี้พบว่า กำลังซื้อในส่วนของต่างชาติเริ่มมีแนวโน้มลดลง นักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนจะเน้นซื้อเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี เช่น พระราม 9 – รัชดา หรือ ในพื้นที่ใจกลางเมือง ราคาที่เหมาะสม รวมถึงต้องเป็นโครงการที่พวกเขายังสามารถทำกำไรหรือให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดี
นายภัทรชัยกล่าวว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2562 ประมาณ 9,632 ยูนิต เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพชั้นในสูงถึง 6,911 ยูนิต หรือคิดเป็น 71.8% กรุงเทพชั้นนอกยังคงเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาถึง 199,440 ยูนิต หรือคิดเป็น 54.1% จากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 368,347 ยูนิต รองลงมาคือ รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ที่ประมาณ 50,513 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.7% และ พื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) ประมาณ 44,543 ยูนิต หรือคิดเป็น 12.1% พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยังเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการเลือกไปเปิดขายโครงการใหม่ เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินที่ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมือง ผู้ประกอบการยังการต้องขยายโอกาสการพัฒนาเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าใหม่ เพื่อเป็นการเปิดโอกาสขยายฐานลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้น
นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 148,365 บาท / ตร.ม. ซึ่งพบว่า มีการปรับขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 45,889 บาท / ตร.ม. หรือคิดเป็น 44.8% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561 ประมาณ 13,365 บาท / ตร.ม. หรือคิดเป็น 9.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา กว่า 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพชั้นใน ซึ่งมีหลายโครงการที่ราคาขายต่อตารางเมตรสูงกว่า 200,000 บาท / ตร.ม. จึงส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ช่วงไตรมาสที่ 2 นี่ พุ่งสูงกว่าในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 44.8%
