มติชน สมาร์ทบิซ วันที่ 6 มิ.ย.2559
แม้ภาวะเศรษฐกิจฝืดจะทำให้กำลังซื้อตกต่ำ อัตรากู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมไม่ผ่านมีสถิติสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อเนื่องหลายปีติดต่อกัน แต่ในฟากต้นทุนผู้ประกอบการกลับสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนหลักส่วนหนึ่งคือ “ที่ดิน” กลับพบว่ามีภาวะราคาสูงขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าปีละ 10% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับพัฒนาโครงการ MLR รวมทั้งสูงกว่าอัตรากำไรสุทธิ หรือเน็ตมาร์จิ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องในมือตัดสินใจหันมาใช้กลยุทธ์ซื้อที่ดินสะสมเพื่อรอการพัฒนาในอนาคต
บมจ.ศุภาลัย เปิดเผย ได้ปรับกลยุทธ์บริหารจัดการต้นทุนปีนี้โดยเพิ่มงบฯจัดซื้อที่ดินรอการพัฒนาโครงการได้ 4-4 ปีครึ่ง ถือเป็นการสะสมแลนด์แบงก์ที่มีพอร์ตใหญ่ขึ้น จากเดิมก่อนหน้านี้ ใช้วิธีไม่สะสมแลนด์แบงก์มากนักเพราะไม่ต้องการให้เงินลงทุนไปจมกับค่าที่ดิน
อย่างไรก็ตาม จุดที่ทำให้ตัดสินใจตุนแลนด์แบงก์มาจากปี 2556 เป็นต้นมาถึงปัจจุบันพราะการเพิ่มของราคาที่ดินมีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี หรือ MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 7% ก่อนหน้านี้ในปี 2555 ศุภาลัยมีงบฯจัดซื้อที่ดิน 3,500 ล้านบาท ปีนี้เพิ่มงบฯเป็น 9,000 ล้านบาท โดยพอร์ตที่ดินทุกวันนี้สามารถใช้พัฒนาโครงการได้ 4 ปีครึ่ง
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ธุรกิจอสังหาฯปีนี้มีเรื่องใหญ่สุดคือราคาที่ดินแพง พฤกษาฯจึงหันมาเน้นซื้อแลนด์แบงก์สะสมสำหรับรอการพัฒนา คำนวณออกมาเป็นมูลค่า 8,000-10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นขนาดพอดีเมื่อเทียบกับแผนสร้างรายได้ของบริษัท
จุดสังเกตที่ดินแต่ละปีที่ปรับราคาขึ้นมีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตรากำไรสุทธิ หรือเน็ตมาร์จิ้น โดยเฉพาะที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลขึ้นมากกว่า 15% พอมาเปรียบเทียบกับเน็ตมาร์จิ้นบางโครงการยังทำไม่ได้ขนาดนั้น จึงต้องใช้วิธีถัวเฉลี่ยจากการเปิดหลายๆ โครงการ
นโยบายพฤกษาฯนำสภาพคล่องที่มีในมือมาลงทุนซื้อแลนด์แบงก์ อาทิ เขตชานเมืองจัดซื้อแปลงละ 100 ไร่ แต่แบ่งพัฒนาปีละ 30-40 ไร่ โดยเป็นโมเดลที่เคยทดลองทำมาแล้วและประสบความสำเร็จ เพราะมีกำไรจากราคาที่ดินมาถัวเฉลี่ยเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการด้วย
บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เปิดเผยว่า บริษัทมีนโยบายลงทุนซื้อแลนด์แบงก์ให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาระยะยาวอยู่แล้ว ปัจจุบันมีเพียงพอพัฒนาโครงการ 3-5 ปี สำหรับในปีนี้ตั้งงบจัดซื้อเพิ่มเติมอีก 3,000 ล้านบาท จุดเน้นชอบทำเลย่านชานเมือง เพราะมองว่าอนาคตมีโครงข่ายคมนาคมไปถึง เป็นที่ดินแปลงใหญ่ 60-80 ไร่ โดยขนาดใหญ่ที่สุดที่เคยซื้อ 500-600 ไร่ ข้อดีมีความคุ้มค่าด้านมูลค่าที่ดิน การพัฒนาโครงการสามารถออกแบบพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ เป็นจุดเด่นทางการตลาด
บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า กลยุทธ์ซื้อที่ดินมีการปรับเปลี่ยน จากเดิมแปลงละ 60-90 ไร่ หลังจากนั้นทยอยซื้อเพิ่มเติมหากต้องการพัฒนาทำเลนั้นๆ ต่อเนื่อง แต่เนื่องจากราคาที่ดินขณะนี้ปรับขึ้นปีละ 5-10% ทำให้ตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 200-300 ไร่แทน โดยปีนี้มีงบฯซื้อที่ดิน 3,000 ล้านบาท และมีแลนด์แบงก์ในมือแล้ว 500-600 ไร่
