ทาวน์เฮาส์ใช้มือข้างไหนทำ ขายดี๊ดี
จั่วหัวก็ตาร้อนผ่าวกันเป็นแถว ชาวบ้านนั่งตบยุงในสำนักงานขายโครงการ แต่ยี่ห้อนี้ ค่ายนี้เลย “โกลเด้นแลนด์” ชื่อเต็มยาวๆ ว่า “บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)”
ถ้าชื่อโกลเด้นแลนด์ยังดูยาวไป เขามีชื่อเล่นซ้อนชื่อเล่นเรียกสั้นๆ ว่า “โกลด์”
อย่างที่เคยชวนคุยซ้ำซากไปหลายครั้งเกี่ยวกับมาตรการ LTV …ทีวีรุ่นใหม่ เอ๊ะ ไม่ใช่ เป็นมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป
เคยถูกบังคับวางดาวน์ล้านละ 5 หมื่น-1 แสน ทางแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเป็นเงินดาวน์ล้านละ 2 แสนรวด การกู้ร่วมโดนหางเลขด้วย เอ๋อกันไปทั้งวงการก็ว่าได้
มาตรการ LTV บังคับใช้ได้ 3-4 เดือนเต็ม ตอนนี้ดีเวลอปเปอร์ก้นร้อนนั่งไม่ติดเก้าอี้กันหมดแล้ว ต้องลุกออกมาเย้ว เย้ว ขอให้แบงก์ชาติช่วยผ่อนผัน
เพราะลูกค้าขี้ตกใจ หยุดใช้เงิน หยุดซื้อบ้าน-คอนโด หยุดแม้กระทั่งเคยมาเดินเล่นตากแอร์ในไซต์โครงการในช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ ตอนนี้หายไปครึ่งหนึ่ง
แต่ขอประทานโทษ พี่โกลเด้นแลนด์ทำไม่รู้ไม่ชี้ ล่าสุดต้นเดือนสิงหาคม 2562 ที่ผ่านมา สดๆ ร้อนๆ ส่งข่าวแจกว่อนสื่อเมืองไทย ปิดการขายทาวน์เฮาส์ย่านแจ้งวัฒนะ
เป็นหมู่บ้านยี่ห้อ “โกลเด้น ซิตี้ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง” ขาย 2 วัน ลูกค้าต่อคิวเหมาเกลี้ยง 167 หลัง 732 ล้านบาท ป้าด ป้าด ป้าด
วันนี้ชวนไปจับเข่าคุยกับซุปเปอร์ซีอีโอค่ายโกลด์กันดีกว่า เพราะไหนๆ ก็ไหนๆ ชาตินี้ถึงแม้ไม่มีโอกาสเป็น CEO กับเขา แต่ได้นั่งพูดคุยล้วงตับไตไส้พุงมาเล่าสู่กันฟัง ก็ถือว่าประสบความสำเร็จในชีวิตได้เหมียนกัน (ฮา)
ตามประสาสาวแก่ชอบสอดรู้สอดเห็น มีโอกาสได้สัมภาษณ์ “พี่ปิง-แสนผิน สุขี” กรรมการผู้จัดการใหญ่ โกลเด้นแลนด์ กระบี่มือ 1 ที่ปั้นพอร์ตพรีเซล-พอร์ตโอนทะลุหมื่นล้านให้กับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มเจ้าสัว
พอเอ่ยคำว่าเจ้าสัว ก็ต้องมานั่งอธิบายให้ชัดๆ ลงไปอีกว่าเป็นกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดีนั่นเอง ถ้าอยากรู้ว่าเป็นใคร กลุ่มเจ้าสัวเจริญเป็นคนที่ทำเบียร์ช้าง สุราแม่โขง แต่ถ้าอยากอิจฉาก็จะเล่าว่าเป็นคนที่มีที่ดินในมือ 2 แสนไร่ ฮาฮา
ประเด็นชวนคุยคือ มีสูตรธุรกิจอะไรที่ทำให้พัฒนาโครงการแล้วขายดิบขายดี เปิดโครงการปุ๊บ ปิดการขายปั๊บ เป็นโมเดลธุรกิจในฝันของนักพัฒนาที่ดินทั้งหน้าใหม่-หน้าเก่าก็ว่าได้
พี่ปิงบอกว่า ยุคปี 2562 กลยุทธ์การลงทุนให้ความสำคัญกับดาต้าเบส ถ้าเรียกเท่ๆ ยุคนี้คือบิ๊กดาต้า
ข้อมูลที่ฟังแล้วอยากจะกรี๊ดว่าทำไมเราคิดเองไม่ได้ ก็คือการเข้าไปบุกทำเลไหน ต่อไปนี้สิ่งแรกที่จะดูคือมีขนมจีบ-ซาลาเปารับเพิ่มไหมคะ เอิ่ม หมายถึงดูร้านเซเว่นฯ เป็นหลักก่อนเลย
ส่งสปายสายลับไปสืบทราบมาซิ ยอดขายเซเว่นฯ สาขานั้นๆ เท่าไหร่ เพราะเป็นตัวคอนเฟิร์มกำลังซื้อในทำเลได้แจ่มที่สุด
ถัดมา ตามไปเลาะตะเข็บการใช้เงิน ส่องสปอตไลต์ลงไปทีไรก็ต้องคลำเจองบการตลาด งบโฆษณาเป็นอันดับแรก
โจทย์มีอยู่ว่าถ้าทำ 1 โครงการสมมุติใช้งบโฆษณา 1 แสนบาท ทำ 3 โครงการก็ต้อง 3 แสนบาท ชิมิ
ปรากฏว่า no no no สูตรพี่ปิงคือโครงการเดียว
1 แสน ถ้าทำสองโครงการรวมก้อนเป็น 1.5 แสนได้มั้ย ถ้าทำสามโครงการกดลงไปอีกให้เหลือ 1.4 แสน เป็นต้น
ไม่มีสูตรตายตัว เทคนิคอยู่ที่ค่าใช้จ่ายโฆษณาต้องลดลง เทียบต่อรายได้ที่เพิ่มขึ้น …อย่าให้อธิบายมากกว่านี้เลยนะ เริ่มงงซะเองแล้วอ่ะ
ถัดมา เป็นเรื่องความเชื่อ แต่เป็นความเชื่ออิงหลักบริหารจัดการ ไม่ใช่ความเชื่อแบบขอหวย 2 ตัว 3 ตัวแต่อย่างใด
ความเชื่อของพี่ปิงคือเรื่อง “ประสิทธิภาพรายได้ต่อโครงการ” ไม่มีสูตรสำเร็จอีกแล้วค่ะทั่นผู้ชม แต่มีเกณฑ์ของตลาดคร่าวๆ ว่าการลงทุน 1 โครงการจะต้องมีรายได้เท่าไหร่ใน 1 ปี
โกลด์ตั้งเกณฑ์ไว้ 1 โครงการฉันต้องมีรายได้ (ขายได้) ปีละ 400 ล้านบาท
ขอประทานโทษ ค่าเฉลี่ยที่บริษัทนี้ทำไว้ 1 โครงการขายได้ที่ 600 ล้าน/โครงการ/ปี
อย่างไรก็ตาม… ภาษาอังกฤษน่าจะใช้คำว่า by the way บ๊าย เด๊อะ เหว๋
โกลเด้นแลนด์เริ่มขยับออกไปรุกคืบการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น เกณฑ์ก็เลยต้องย่อมเยาลงมาเล็กน้อย ค่าเฉลี่ยยอดขายอยู่ที่ 250-300 ล้าน/โครงการ/ปี
ถัดมา ซึ่งน่าจะเป็นสูตรสุดท้ายในการรันโครงการ ก็คือเรื่องคน แต่ในที่นี้ชอบใช้คำว่า “ทุนมนุษย์” รู้สึกฟังแล้วเพราะจับใจบอกไม่ถูก
เมื่อแผนธุรกิจตั้งเกณฑ์มาตรฐานต้องมีรายได้กี่ร้อยล้าน/โครงการ/ปีแล้ว จะนำไปสู่การนับจำนวนคนว่าต้องมีเท่าไหร่ พี่ปิงใช้คำว่าหาร-เปอร์-เฮด ออกมา
ปัจจุบัน (ข้อมูลน่าจะยังทันสมัย เพราะเพิ่งคุยกันแผล็บ แผล็บเมื่อเดือนพฤษภาคมนี่เอง) 1 โครงการใช้พนักงานเฉลี่ย 7 คน
แบ่งตำแหน่งงานเป็นฝ่ายก่อสร้าง 3 คน, เซลส์หรือพนักงานขาย 2.5 คน อุ๊ยตายจิง สงสัยจะจดไม่ทันแฮะ เพราะพี่ปิงบอกว่ารวมไปรวมมาเท่ากับ 1 โครงการมีพนักงานไม่เกิน 7 คน (พนักงานขาย 2.5 คนน่าจะเป็นค่าเฉลี่ยเด้อค่ะ)
ทั้งนี้ทั้งนั้น หารค่าเฉลี่ยรายได้ต่อหัว ยอดกลมๆ ตกคนละ 50 ล้านบาท
เอ๊ะ ถ้าทำยอดขายไม่ถึงค่าเฉลี่ยล่ะ คำตอบหลุดผลัวะออกมาทันที “ถ้าเพิ่มรายได้ไม่ได้ ก็ต้องควบคุมเรื่องคน” จบข่าว
มัวแต่ฝอยจนน้ำลายแตกฟอง ต้องจบได้แล้ว ข้อคิดพี่ปิงฝากบอกมาด้วยว่า ผู้บริโภคอยากดูว่าบริษัทไหนจะทำอสังหาฯ ยาวๆ หรือเปล่า ให้ดูที่เขาทำโครงการแนวราบหรือไม่ ก็สินค้าบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์นั่นแหละ
สาเหตุเพราะโครงการแนวราบต้องลงทุนเรื่องคน (พนักงานประจำ) เป็นปัจจัยหลัก
แตกต่างจากการทำที่อยู่อาศัยโครงการแนวสูง ซึ่งมีอย่างเดียวคือคอนโดมิเนียม ใช้วิธีจ้างเอาต์ซอร์สหรือจ้างคนนอกมาทำได้หมด
แต่บังเอิญไปรู้มาว่าพี่ปิงชอบทำบุญ คงไม่ค่อยอยากปลดคนถ้าไม่จำเป็น สูตรธุรกิจสุดท้ายคือต้องหาทางเพิ่มจำนวนไซต์โครงการ เพื่อให้ใช้คนเท่าเดิม แต่ generate รายได้มากขึ้น
สรุปว่าไม่เกี่ยวกับใช้มือข้างไหนทำ แต่คาถาธุรกิจดีเวลอปเปอร์ยุคนี้
ขยันอย่างเดียวไม่พอ ต้องต่อจิ๊กซอว์ภาพรวมให้เป็นด้วย ธรรมะสวัสดี
