รัฐจับตา! หัวหมอซอยที่ดินหวังเลี่ยงภาษี ย้ำ ไม่คุ้ม เพราะจะโดนค่าโอนสุดอ่วมแน่

สศค.เตือนพวกหัวหมอซอยที่ดินหวังเลี่ยงภาษี ระวังเจอค่าโอนอ่วม ปลอบท้องถิ่นใดเก็บภาษีได้น้อย รัฐส่งงบช่วย สรรพสามิตชี้ 1 เดือนรู้ เก็บภาษีเครื่องดื่มน้ำตาลสูงหรือไม่ เผยเม็กซิโกเก็บแล้วเบาหวานไม่ลด

@ สศค.ให้ท้องถิ่นจับตาซอยที่ดิน

เมื่อวันที่ 9 มิถุนายน นายลวรณ แสงสนิท ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) คณะทำงานร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เปิดเผยถึงกรณีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีว่า ในร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีบทบัญญัติมาตราหนึ่งกำหนดว่า หากเจ้าของที่ดินใดมีเจตนาแบ่งซอยที่ดินเป็นหลายแปลง เพื่อวัตถุประสงค์หลีกเลี่ยงภาษี ให้องค์กรปกครองท้องถิ่นที่มีหน้าที่ประเมินภาษีต้องนำที่ดินทั้งหมดมารวมกันและประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อเสียภาษี ตรงนี้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะต้องสำรวจในแต่ละปี ถ้ามีใครเจตนาไม่บริสุทธิ์ เช่น มีชื่อคนเพียงคนเดียวถือโฉนด 10 แปลงติดต่อกัน เป็นการแบ่งซอยมาจากแปลงใหญ่ไม่นาน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นต้องทราบและต้องนำที่ดินทั้ง 10 แปลงมารวมกันเพื่อประเมินภาษี

@ เตือนระวังโดนค่าโอนอ่วม

นายลวรณกล่าวว่า ส่วนกรณีการแบ่งซอยที่ดินและให้ผู้อื่นไปถือสิทธิแทนเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีนั้น ในกฎหมายไม่ได้เขียนข้อห้ามไว้ แต่การจัดเก็บภาษียกเว้น 50 ล้านบาท อยู่ในหมวดของเกษตรกรรมและบ้านหลังหลักมีภาระภาษีเพียง 0.05% สำหรับมูลค่าเกินกว่า 50-100 ล้านบาท และ 0.10% สำหรับมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ถ้าเทียบภาระในการโอนกรรมสิทธิ์ผู้โอนต้องเสียอยู่ประมาณ 5% จะเห็นว่ามากกว่าภาษีจัดเก็บหลายร้อยเท่าตัว ดังนั้นถ้าคนจะเลี่ยงภาษีและคิดว่าคุ้มค่า เป็นเรื่องการตัดสินใจของเขาเอง อยากให้คิดถึงตรงนี้ด้วย เพราะถ้าคิดแต่จะเลี่ยงภาษีอาจได้ไม่คุ้มกับเงินต้องเสียไป สำหรับกรณีนอมินีต่างด้าวถือครองที่ดินนั้น เป็นเรื่องนอกเหนือจากการดูแลของกระทรวงการคลัง

@ ปลอบท้องถิ่นเก็บได้น้อยรัฐช่วย

“การหลีกเลี่ยงภาษีด้วยการแบ่งที่ดินเป็นแปลงเล็กๆ คงเกิดขึ้นน้อย เพราะถ้าประชาชนคำนวณดีๆ จะรู้ว่าไม่คุ้มค่า เพราะต้องเสียค่าโอน ค่าธรรมเนียม และภาษีต่างๆ ถึง 5% แต่ภาษีที่ดินเก็บเพียง 0.05-0.10% คงต้องใช้เวลาหลายสิบปีกว่าจะคุ้มทุน ดังนั้นจึงเชื่อว่ารายได้ 6.4 หมื่นล้านบาทที่คลังประเมินไว้ในปีแรกนั้นจะสามารถทำได้” นายลวรณกล่าว

นายลวรณกล่าวว่า ในแง่รายได้ท้องถิ่นกังวลว่าจะเก็บภาษีได้น้อยนั้น ปัจจุบันท้องถิ่นได้รับการสนับสนุนงบประมาณจากรัฐบาลกลางปีละกว่า 2 แสนล้านบาท การมีกฎหมายที่ดินไม่ใช่ว่าจะตัดงบรัฐบาลกลางให้กับท้องถิ่นทั้งหมด หากท้องถิ่นไหนเก็บภาษีได้น้อย จะได้รับงบจากรัฐบาลกลางไปช่วยเหลืออยู่แล้ว

@ ที่ดินเชื่อกระทบแค่คนบางกลุ่ม

นายปิยพงศ์ ชูวงศ์ เลขานุการกรมที่ดิน กล่าวถึงกรณีเจ้าของที่ดินถือครองที่ดินจำนวนมากจะแบ่งที่ดินย่อยไม่ให้เกิน 50 ล้านบาท เพื่อเลี่ยงการจัดเก็บภาษีนั้น พ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวยังไม่ประกาศใช้ ฉะนั้นการจะคิดไปถึงว่ากรมที่ดินจะจัดการอย่างไร หากมีกรณีดังกล่าวเกิดขึ้น ยังให้คำตอบไม่ได้ เนื่องจากหลังจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้ ต้องพิจารณาในส่วนของวิธีปฏิบัติและรายละเอียดที่กำหนดไว้

“ที่มองว่าผู้มีเจ้าของที่ดินจำนวนมากจะแบ่งโอนที่ดินเป็นสิ่งสามารถทำได้ เนื่องจากกฎหมายไม่สามารถไปก้าวล่วงสิทธิของประชาชนได้ แต่มองว่าการจัดเก็บภาษีบ้านมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท จะกระทบแค่ประชาชนระดับบนบางกลุ่มเท่านั้น จึงมองว่าประเด็นการแบ่งที่ดินเพื่อหลบเลี่ยงภาษีไม่ใช่ประเด็นหลักต้องกังวลไปก่อน และควรโฟกัสเรื่องที่ดินรกร้างว่างเปล่ามากกว่า จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำที่ดินเปล่ามาปล่อยขายหรือทำให้เกิดประโยชน์ ทำให้การซื้อขายที่ดินในอนาคตทำได้ง่ายขึ้น และเกิดระบบหมุนเวียนมากขึ้น ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้นด้วย” นายปิยพงศ์กล่าว

@ พาณิชย์ดึงกรมที่ดินสอบนอมินี

น.ส.ผ่องพรรณ เจียรวิริยะพันธ์ อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ กล่าวว่า ขณะนี้กรมร่วมกับหน่วยงานต่างๆ รวมถึงกรมที่ดิน เริ่มตรวจสอบทุนต่างชาติและให้คนไทยเป็นเจ้าของที่ดินแทนหรือเป็นนอมินี ก็ยังไม่พบความชัดเจนต่อการกระทำผิด และเตรียมประสานกรมที่ดิน เพื่อบูรณาการการทำงานและร่วมตรวจสอบ กรณีเกรงกันว่าการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจเพิ่มจำนวนนอมินี จากที่นายทุนอาจแบ่งที่ดินย่อยไม่ให้เกิน 50 ล้านบาท เพื่อเลี่ยงการจัดเก็บภาษี

@ เอกชนเผยที่ดินภูธรเล็งปล่อยเช่า

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือพีเอฟ กล่าวว่า บริษัทถือครองที่ดินเปล่าอยู่เกือบ 3,000 ไร่ น่าจะสูงสุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบ่งเป็นที่ดินย่านรัตนาธิเบศร์และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ประมาณ 1,000 ไร่ ที่ดินย่านถนนรามคำแหง อ่อนนุชและกรุงเทพ-กรีฑา อีก 1,000 ไร่ ที่ดินย่านแจ้งวัฒนะ 700 กว่าไร่ เป็นต้น และบริษัทมีแผนซื้อที่ดินใหม่อีก 3,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการเลย แลนด์แบงก์ที่มีอยู่ซื้อมาเมื่อ 6-7 ปีก่อน ตามโครงสร้างพื้นฐานและแนวรถไฟฟ้าภาครัฐ รวมถึงแนวตัดถนนใหม่ บริษัทมีมูลค่าที่ดินส่วนเกินกว่า 5,000 ล้านบาท หากเสียภาษีตามอัตราการจัดเก็บของรัฐ ที่ดินที่ถือครองเสียภาษีไม่มากนัก เมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากที่ดินที่มีศักยภาพ

บริษัทจะพัฒนาที่ดินที่ถือครองอยู่ อย่างต่อเนื่องและคาดว่าจะสามารถระบายที่ดินบางส่วนภายใน 3 ปีที่รัฐเว้นการเก็บภาษี ทั้งทำเลรัตนาธิเบศร์ รามคำแหง อ่อนนุช และกรุงเทพ-กรีฑา ส่วนแจ้งวัฒนะอาจใช้เวลาพัฒนา 5 ปี และมีแผนตัดขายที่ดินบางส่วนให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ติดต่อเข้ามา 2-3 ราย แปลงละ 500 ล้านบาท จะมีกำไรมากกว่า 35% หลังจากบริษัททยอยพัฒนาที่ดินที่ถือครองและขายออกไปบางส่วน จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการของบริษัทต่ำลง ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ราคาขายไม่เกิน 50 ล้านอยู่แล้ว จึงไม่ต้องปรับตัว

“เรื่องแลนด์ลอร์ดเชื่อว่าผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากในต่างจังหวัด อาจปล่อยที่ดินให้เช่าด้านเกษตรกรรมมากขึ้นเพื่อลดการเสียภาษี ทำให้เกิดการกระจายที่ดินออกมามากขึ้น แนวโน้มราคาที่ดินเป็นช่วงขาขึ้น ส่วนหนึ่งจากการพัฒนาโครงการภาครัฐ ทำให้ที่ดินมีศักยภาพมากขึ้น แม้ว่าแลนด์ลอร์ดบางราย อาจจะขายที่ดิน ในราคาขยับเพิ่ม โดยเฉพาะตามแนวโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ” นายชายนิดกล่าว

@ อสังหาฯเชียงใหม่รับภาษีที่ดิน

นายอัครเดช อุดมศิริธำรง สมาชิกสภาเทศบาลนครเชียงใหม่ แขวงนครพิงค์ ในฐานะรองกรรมการผู้จัดการบริษัทอรสิริน กรุ๊ป จำกัด พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 โครงการ กล่าวถึง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า มีผลกระทบผู้ประกอบการพอสมควร โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ถือครองที่ดินจำนวนมาก เพื่อพัฒนาที่ดินระยะ 5-10 ปี จึงเปลี่ยนการถือครองดินจากระยะยาว เป็นระยะสั้น ไม่ถือครองที่ดินจำนวนมาก หรือเก็งกำไร แต่เป็นการซื้อมาพัฒนาขายไป ระยะ 3-5 ปีแทน ให้เหมาะสมและสอดคล้องกับกฎหมายฉบับใหม่

“เดิมนโยบายอรสิรินกรุ๊ป มีแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ หมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ อาจเปลี่ยนมาเป็นการพัฒนาแปลงเกษตร หรือให้เช่าทำเกษตรกรรมแทน เพื่อเพิ่มรายได้ และลดต้นทุนบริหาร ส่วนราคาอสังหาริมทรัพย์ ขายเฉลี่ย 3-5 ล้านบาทต่อหลัง ไม่ทำโครงการใหญ่ มูลค่า 50 ล้านบาทต่อหลัง จึงไม่กระทบด้านการตลาดและลูกค้ามากนัก” นายอัครเดชกล่าว และว่า ส่วนกระทรวงการคลังให้ท้องถิ่นจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เห็นด้วยเพื่อเพิ่มรายได้ท้องถิ่น นำมาพัฒนาชุมชนที่เสื่อมโทรม แต่เขตเทศบาลนครเชียงใหม่ ที่ดินแปลงใหญ่ นำไปพัฒนาเกือบหมดแล้ว เหลือที่ดินแปลงเล็ก 1-2 ไร่ พัฒนาเป็นโรงแรม คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพัก ดังนั้นอาจเก็บภาษีท้องถิ่นเพิ่มขึ้น 5-10% เท่านั้น

@ เน้นใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน กล่าวว่า ผลดีท้องถิ่นมีรายได้เพิ่ม นำไปพัฒนาคุณภาพชีวิตดีขึ้น ส่วนผลเสียหากทำโครงการ 500 ยูนิตขึ้นไป ต้องศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ และทำโครงการให้เสร็จภายใน 3 ปี สวนทางพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระยะ 4-5 ปี หากเป็นทุนส่วนกลางไม่มีผลกระทบ เพราะใช้เงินลงทุนนับพันล้านบาท ถ้าเป็นทุนท้องถิ่น อาจพัฒนาเพียง 50-200 ยูนิต ลงทุน 200-300 ล้านบาท การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เชียงใหม่ เฉลี่ยปีละ 20,000 ล้านบาท

“หลังกฎหมายมีผลบังคับใช้ ผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องปรับตัว ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า เพราะผู้ประกอบการต้องแบกรับภาษีที่ดินเพิ่ม ไม่เป็นภาระผู้บริโภคอนาคตอาจเหลือผู้ประกอบการมืออาชีพเท่านั้น ส่วนมือสมัครเล่นอาจสู้ไม่ไหว เพราะต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยจากสถาบันการเงินและนอกระบบ เนื่องจากมีความเสี่ยงสูง” นายนนท์กล่าว

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon

บทความก่อนหน้านี้ไม่หวั่นกับความเงิบ ‘กอล์ฟ-ขวัญ’ ส่งสัญญาณสัมพันธ์ยังดี ฝ่ายชายชม’หนูสวยที่สุดใน 3 โลก’
บทความถัดไปอธิการบดีปัญญาภิวัฒน์ แนะรัฐเดินหน้าเศรษฐกิจเชิงรุก ออกพันธบัตรรัฐบาล