นายศักดิ์ชัย บุญมา รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยภายในงานเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯรุกรับให้ทัน” จัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า กรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุด เพื่อให้เมืองหลวงมีความเจริญก้าวหน้า โดยในแต่ละพื้นที่มีการจัดสรรเพื่อให้เกิดพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนา โดยมุ่งหวังให้พื้นที่ในกรุงเทพมหานครมีการพัฒนาในแต่ละพื้นที่ไปในทิศทางเดียวกัน ภายใต้แนวคิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานและมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ด้วยการกำหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 , 600 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพิ่มมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามผังเมืองรวมในกรณีถูกกำหนดเป็นอาคารประวัติศาสตร์ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ หรือพื้นที่เกษตรกรรม
นายศักดิ์ชัยกล่าวว่า นอกจากนี้ยังมีการเพิ่มมาตรการโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการบนแปลงที่ดินขนาดใหญ่ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน ( FAR) โดยให้โบนัสเพิ่มจากเดิม 5 รูปแบบ เป็น 8 รูปแบบ ซึ่งปัจจุบัน FAR Bonus ได้แก่ จัดให้มีที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด จัดให้มีที่จอดรถยนต์เพิ่มโดยรอบรอบสถานีรถไฟฟ้า จัดให้มีอาคารอนุรักษ์พลังงาน จัดให้มีพื้นที่สาธารณะสวนสาธารณะริมเขตทาง และให้มีพื้นที่ริมน้ำ ในส่วนของ FAR Bonus เพิ่ม ได้แก่ เตรียมที่จะจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน อาคารสาธารณะตามกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารภายในระยะ 200 เมตร โดยรอบสถานี จัดให้มีพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์สาธารณะ สวนสาธารณะรับแหล่งน้ำสาธารณะ (อาคารสาธารณะตามกฏหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร) และ จัดให้มีสถานรับเลี้ยงเด็ก สถานดูแลผู้สูงอายุ ในเวลากลางวัน (อาคารอยู่อาศัยรวม หรืออาคารสำนักงาน) โดยคาดว่าผังเมืองอย่างไรก็ตามแผนการพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คาดว่าจะสามารถใช้ได้ภายในปลายปี 2563
นายนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 2% โดย กรุงเทพฯมีระดับราคาที่ดินสูงสุดเฉลี่ย 1 ล้านบาทต่อตร.วา ซึ่งราคาที่ดินถนนสายสำคัญมีราคาประเมินใหม่ ได้แก่ สีมลม 750,000-1 ล้านบาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 7.14% วิทยุ 500,000-750,000 บาทต่อตร.วา เพลินจิต 900,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 11.11% พระราม 1 อยู่ที่ 400,000-1 ล้านบาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 0-11% สาทร 450,000-800,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 6.67% สุขุมวิท 230,000-750,000 บาทต่อตร.วา เพิ่มขึ้น 9.52-15.38% เป็นต้น
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงการปรับเปลี่ยนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าจะเป็นการปรับเพื่อให้ธุรกิจมีความแข็งแรง ทั้งนี้ในระยะยาวจะเป็นผลดีต่อภาคธุรกิจ ทั้งนี้จึงเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ประกอบการจึงจำเป็นเพื่อปรับตัวเพื่อรองรับภาวะตลาดในอนาคต ส่วน LTV เป็นมาตรการเพื่อชะลอการลงทุนของนักลงทุน อย่างไรก็ตามหลังจากนี้ไปเชื่อว่าจะไม่มีการชะลอตัว ขณะเดียวกันต้องมีการปรับเปลี่ยนวิธีการขายเพื่อให้สอดรับกับความต้องการของผู้บริโภค อย่างไรก็ตามในปี 2563 ภาคธุรกิจยังมีเวลาตั้งตัว เพื่อปรับตัวได้มากยิ่งขึ้น ทั้งนี้คาดว่าเศรษฐกิจโดยรวมจะกลับมาดียิ่งขึ้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเชื่อว่ายังมีดีมานด์ แต่อาจจะชะลอตัวลงไปเนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความผันผวน ส่วนภายในประเทศ อาจจะชะลอตัวลงบ้างจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจ แต่ขณะเดียวกันจะเห็นได้ว่า จากที่ไม่เคยมีการขายที่ดิน กลับนำที่ดินมาขายมากยิ่งขึ้น ซึ่งราคาที่ดินจะมีการปรับตัวมากยิ่งขึ้นไปจนถึงปีหน้า สำหรับในปี 2563 คาดว่าจะมีการร่วมลงทุนจากต่างประเทศกับผู้ประกอบการในไทยมากยิ่งขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการร่วมลงทุนมาอย่างต่อเนื่อง
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) กล่าวว่า ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัว เนื่องจากตลาดจะมีการแข่งขันที่สูงเพิ่มขึ้น ส่วนผลกระทบจากมาตรการ LTV คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลง อัตราการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาสัยปล่อยใหม่ลดลงจาก 27.9% ในไตรมาสแรกปี 2562 เหลือ 2.4% ในไตรมาสสองที่ผ่านมา ทั้งนี้มองว่าเป็นโอกาสที่ดี ที่จะช่วยลดอุปสงค์ของกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน ลูกค้าเรียลดีมานด์ได้ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม ดัชนีราคาคอนโดฯและดัชนีราคาที่ดิน มีแนวโน้มชะลอตัวลง และผู้ประกอบการจะได้ลูกค้าเรียลดีมานด์มากขึ้น
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 แม้ตลาดจะเป็นขาลง แต่จะส่งผลดีในระยะยาวต่อทั้งลูกค้าและ ผู้ประกอบการ ส่วนทางด้านสินเชื่อ เชื่อว่าจะมีการผ่อนปรนสำรับการกู้ร่วม น่าจะทำให้ตลาดดีขึ้น แม้ยังมีการใช้มาตร LTV อยู่ ในส่วนของตลาดแนวราบ เป็นกลุ่มสินค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยจากมาตรการ LTV เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ มีกลุ่มลงทุนน้อย และเป็นคนไทยทำให้ไม่ได้รับผลกระทบจากลูกค้าต่างชาติที่หดตัวลง ขณะที่ตลาดคอนโดฯยังต้องหาช่องว่างของตลาดในแต่ละทำเล จับกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรก LTV
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) กล่าวว่า ปีนี้อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก ซึ่ง LTV มีผลกระทบด้านดีมานด์ จากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง อย่างไรก็ตามในปี 2563 มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีปัจจัยต้องที่ติดตาม จากเศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตได้ที่ประมาณ 3.2% มาตรการ LTV อาจจะส่งผลถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยบวกมองว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยอาจจะยังทรงตัว ขณะที่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะเป็นผลดีต่อการเดินทางของผู้บริโภค
