คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน : ตลาดออฟฟิศ 10 ล้านตารางเมตร

แฟ้มภาพ

รู้ยัง กรุงเทพฯกำลังจะมีพื้นที่ออฟฟิศ 10 ล้านตารางเมตร

ข้อมูลรัวๆ หยิบมาจากโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ “ซีบีอาร์อี ประเทศไทย”

ย้อนหลังไปในช่วงเวลาปี 2531-2561 หรือในรอบ 30 ปี กำลังดี ไม่มากไม่น้อย

ณ ปี 2531 ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร สนนราคาค่าเช่าแพงสุดสุดที่ 250 บาท/ตารางเมตร/เดือน

Advertisement

และไม่มีตึกไหนได้โล่ว่าเป็นสำนักงานเกรด A มีแต่บันทึกอาคารดีที่สุดในยุคนั้น 2-3 ตึกคือ สาธรธานี, สินธรทาวเวอร์, อัมรินทร์ทาวเวอร์

ปรากฏว่าสำนักงานเกรด A เพิ่งมาเกิดครั้งแรกในปี 2535 ชื่อตึก “ดีทแฮล์ม ทาวเวอร์ส” บนถนนวิทยุ เจ้าของตึกคนปัจจุบันเปลี่ยนชื่อตึกเป็นจีพีเอฟ วิทยุ ทาวเวอร์ส

จุดที่เรียกเสียงกรี๊ดคือเป็นอาคารแรกที่มีระบบปรับปริมาณลม Variable Air Volume คำอธิบายคือเป็นระบบปรับอากาศที่ช่วยให้ทุกชั้นมีอุณหภูมิคงที่

ระบบลมๆ แล้งๆ นี้เองเขาเก็บค่าเช่าได้แพงอยู่ที่ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน

ในยุคนั้น ข้อคำนึงของผู้เช่าสำนักงานมีอยู่จิ๊ดเดียว กล่าวคือเขาจะมองหาคุณสมบัติพื้นฐานเพียงแค่ระบบหัวกระจายน้ำสำหรับดับเพลิง

อะไรจะพอเพียงขนาดนั้น

ต่อมา ปี 2539 คนเริ่มเห่อทำกันเยอะจนพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มเป็น 6 ล้านตารางเมตร

และปีรุ่งขึ้น 2540 วิกฤตต้มยำกุ้ง บริษัทปิดกิจการกันเป็นแถว ตลาดออฟฟิศคนเลิกเช่ารวมกัน 3 แสนตารางเมตร พื้นที่ว่างสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 40%

เหมือนจะมีแต่ข่าวร้าย แต่ก็มีพระเอกขี่ม้าขาวมาเป็นตัวช่วยจากเหตุการณ์เปิดให้บริการรถไฟลอยฟ้าบีทีเอสในปี 2541

ปี 2546 รัฐบาลเติมแมสทรานสิทรถไฟฟ้า MRT หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน เส้นทางบางซื่อ-หัวลำโพง

ปี 2550 ฝรั่งกลัวน้อยหน้าลุกขึ้นมาทำวิกฤตเศรษฐกิจที่ระบาดไปทั่วโลก เรียกว่าเป็นวิกฤตเศรษฐกิจแฮมเบอร์เกอร์

ปี 2553 ไม่อยากฟื้นฝอยหาตะเข็บ แต่มันจำได้เองโดยอัตโนมัติว่าเป็นช่วงรอยต่อกีฬาสีทางการเมืองของบ้านเรา ที่เรียกว่าม็อบชัตดาวน์กรุงเทพฯ

แต่ก็เป็นปีเดียวกันกับตึกออฟฟิศดีที่สุดในโลกสร้างเสร็จในเมืองไทย ชื่อตึก “ปาร์ค เวนเชอร์ อีโค่เพล็กซ์”

อยู่หัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนสุขุมวิท ทำเลที่ดินแพงแสนแพงของเมืองไทย

ตึกนี้เป็นของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และเป็นอาคารแรกที่ได้การรับรองมาตรฐาน LEED ระดับแพลตินัม รออะไร ปรบมือสิคะ

ปี 2554 แม้มีเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่โจมตีกรุงเทพฯ แต่สำหรับตลาดออฟฟิศไม่รู้ผีเข้าหรือเปล่า ในปี 2555 พื้นที่ว่างเหลือต่ำกว่า 10% ในรอบ 20 ปี

และโดยไม่ทันรู้ตัว ราคาแพงสุดเป็นของปาร์ค เวนเชอร์ อีโค่เพล็กซ์ 1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน เรียบร้อยโรงเรียนเจ้าสัว

ปี 2560 ตึกใหม่สร้างแล้วเสร็จชื่อ “เกษร ทาวเวอร์” อยู่หัวมุมราชประสงค์

และปี 2561 สถิติใหม่ๆ เกิดแบบมะรุมมะตุ้มกันเลยทีเดียว อย่างเช่น ค่าเช่าออฟฟิศเกรด A แตะ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ไม่ต้องเดานะ เป็นค่าเช่าเกษร ทาวเวอร์นี่แหละ

อย่างเช่น ออฟฟิศเกรด B โด๊ปท่าไหนกันไม่ทราบ ค่าเช่าแตะ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือนเป็นครั้งแรก

และอย่างเช่น ธุรกิจออฟฟิศลูกผสมที่เรียกกันว่า โค-เวิร์กกิ้ง สเปซ จากเมืองนอกแห่เข้ามาลงทุนในตลาดเมืองไทย

เบ็ดเสร็จ ณ สิ้นปี 2561 ตลาดออฟฟิศเพิ่มเป็น 8.9 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ว่างแค่ 6.6%

เทคนิคอยากทำออฟฟิศให้เช่ารุ่งๆ ยุคนี้ มีคำแนะนำว่าต้องมีกุมารทอง เอ้ย ไม่ใช่ ต้องมีโค-เวิร์กกิ้ง สเปซ แทรกเป็นยาดำทำหน้าที่เหมือนนางกวัก อย่างน้อยตึกละ 1 เจ้า

ยกตัวอย่าง โครงการมิกซ์ยูสสามย่านมิตรทาวน์ที่เพิ่งเปิดตัวไป เขาเจียดพื้นที่ให้ทำโค-เวิร์กกิ้ง สเปซ 6,500 ตารางเมตร จุใจนิสิต-นักศึกฯ แน่นวล

ตอนนี้มีเศรษฐีคร่ำเคร่งลงทุนออฟฟิศกันอย่างขนานใหญ่ คาดว่าภายในปี 2564-2565 ภาพรวมจะเพิ่มเป็น 10 ล้านตารางเมตร

ตอนนี้ ปีนี้ (2562-2563) ถือซะว่าตลาดยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย เพราะอัตราพื้นที่ว่างยังเหนือน้อย

แต่หลังจากมีซัพพลายเข้ามาเติมจนแตะหลัก 10 ล้านตารางเมตรเมื่อไหร่ กุมารทองบอกว่าตัวใครตัวมัน เด้อคับ

QR Code
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
Line Image