ภาษีที่ดิน การเกษตร เสียภาษีถูกสุด

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบเกษตรกรรมเสียภาษีถูกที่สุด ถูกกว่าที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสียอีก และเสียภาษีถูกกว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่เสียภาษีแพงที่สุด 20 เท่า ท่านที่จะแปลงที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเกษตร อย่าเพิ่งไปตั้งบริษัทการเกษตร หรือ ปลูกพืช ขุดบ่อเลี้ยงปลา สามในสี่ของพื้นที่ตามที่เชื่อกันโดยทั่วไป เป็นการตีปลาหน้าไซ ตีตนไปก่อนไข้ เพราะกฎยังไม่ออกมา จะออกเดือนพฤศจิกายนนี้ ถ้าลงทุนเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินไปแล้ว อาจเสียเปล่า ต้องทำใหม่

สามปีแรกของการจัดเก็บภาษีได้แก่ปี 2563 ถึง 2565 บุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำการเกษตรก็ไม่ต้องเสียภาษีใดๆทั้งสิ้น

นอกจากนี้บุคคลธรรมดายังได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินการเกษตรสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทอีกด้วย

เทียบภาษีที่ดินการเกษตร กับ ภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย

ระหว่างการเกษตร กับที่อยู่อาศัย โปรดดูตารางเปรียบเทียบภาษีที่ดินที่ใช้ประกอบเกษตรกรรม กับที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามสองตารางข้างล่างนี้

อัตราภาษีสำหรับที่ดินทำการเกษตร เสียภาษีน้อยสุด น้อยกว่าที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยภายในสองปีแรก ของการจัดเก็บภาษี มีอยู่ 5 ขั้นบันได 5 อัตราภาษี จากน้อยไปหามาก บันไดขั้นแรก จะเสียเพียง 0.01% เท่านั้นในขณะที่อยู่อาศัยคิด 0.02%  และฐานภาษีสูงสุดของบันไดขั้นแรกก็ขยายออกไปมากทำให้ประหยัดภาษี แม้มูลค่าที่ดินเกษตรจะมีราคาสูงแต่ก็ยังคงเสียอัตราภาษีที่ต่ำในขั้นบันไดแรก คือมูลค่าที่ดินเกษตรที่ 75 ล้านบาท ก็ยังเสียภาษีอัตราขั้นบันไดแรกที่  0.01%  ในขณะที่ที่ดินที่อยู่อาศัย 75 ล้านบาทต้องปีนขี้นไปเสียอัตราภาษีขั้นบันไดที่ 2 ที่สูงกว่า คือ 0.03%

ส่วนที่ดินที่อยู่อาศัย มูลค่าสูงสุดของที่ดินที่จะเสียภาษีต่ำๆ อัตราภาษีขั้นบันไดแรก 0.02% จะอยู่แค่มูลค่าที่ดิน 50 ล้านบาทเท่านั้น เกินนี้ต้องกระโดดขึ้นบันไดขั้นที่ 2 ไปเสียภาษีแพงขึ้นอีกอัตราหนึ่งคือ 0.03%

มูลค่าสูงสุดของ ที่ดินเกษตร ที่จะไปเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น 0.03%  เป็นบันไดขั้นที่ 2 กฎหมายใจกว้างขยายฐานภาษีให้ถึงมูลค่า 100 ล้านบาท

ที่ดินเกษตรเสียภาษีน้อยมี 5 ขั้นบันได  (ที่ดินที่อยู่อาศัยเสียภาษีมากมีเพียงแค่ 4 ขั้นบันได)

เป็นที่น่าสังเกตว่า มูลค่าที่ดินสูงสุดของแต่ละขั้นบันไดของที่ดินการเกษตรที่จะเสียภาษีถูกกว่าที่ดินที่อยู่อาศัย ก็เพราะกฎหมายขยายฐานให้กว้างกว่าที่อยู่อาศัยในทุกขั้นบันได เช่น บันไดขั้นที่ 2 ของตารางภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ดินที่อยู่อาศัยที่จะเสียภาษี 0.03% ต้องมีมูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท แต่ที่ดินการเกษตร ที่ดินเกษตรมูลค่าเกินไปถึง 100 ล้านบาท ก็จะยังเสียภาษีในบันไดขั้นที่ 2 เดียวกัน อัตราภาษี 0.03% เดียวกัน

ขั้นบันไดที่ 3 ของภาษีที่ดินการเกษตร ที่จะเสียภาษีอัตราเดียวกับที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ 0.05% สามารถขยายฐานภาษีได้ถึงมูลค่า 500 ล้านบาท ดีกว่าที่ดินที่อยู่อาศัยมาก อัตรา 0.05% นี้ที่ดินที่อยู่อาศัยให้เพียงมูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท สำหรับบันไดขั้นที่ 3 เดียวกัน

ที่ดีแสนดีคือ ภาษีที่ดินการเกษตร มีเพิ่มบันไดภาษีขั้นที่ 4 มาเป็นของขวัญให้ฟรี คือถ้าใครมีที่ดินการเกษตรมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท ก็ไม่ต้องไปเสียภาษีอัตราสูงสุด 0.1% เหมือนภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย แต่ให้มาเสียภาษีในอัตราลดเพียง 0.07% เท่านั้น ในขณะที่ที่ดินที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเพียง 100 กว่าล้าน ก็ต้องเสียภาษีอัตราสูงสุด 0.1% เป็นบันไดขั้นที่ 4 ซึ่งเป็นบันไดสุดท้ายของที่ดินที่อยู่อาศัย

ภาษีที่ดินเกษตรบันไดขั้นสุดท้ายอยู่ขั้นที่ 5 ที่ดินการเกษตรจะเสียภาษี 0.1% เท่ากับที่ดินที่อยู่อาศัยได้ ก็ต้องมีมูลค่าสูงลิบลิ่ว ถึง มากกว่า 1,000 ล้านบาท ในขณะที่ที่ดินที่อยู่อาศัย มูลค่า 100 ล้านกว่าบาท ก็เสียอัตรา 0.1% แล้ว และบันไดภาษีที่ดินที่อยู่อาศัยจะมีเพียง 4 ขั้น 4 อัตราเท่านั้น ไม่ยืดหยุ่นผ่อนคลายเหมือนที่ดินเกษตร ที่อนุญาตให้แตกอัตราภาษีไปได้ย่อยถึง 5 ขั้นบันได ในกรณีนี้ขั้นบันไดยิ่งเยอะ ยี่งมีโอกาสเสียภาษีน้อยลง

ที่ดินเกษตร อัตราภาษี 0.01%-0.1%

ภาษีที่ดินการเกษตร ถูกกว่า  แม้ว่าอัตราภาษีไล่เลี่ยกัน แต่ฐานภาษีกว้างกว่า มูลค่าที่ดินสูงก็เสียภาษีอัตราต่ำได้ และขยายเพิ่ม ถึง 5 ขั้นบันได 5 อัตรา ทำให้โอกาสที่จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำ มีมากขึ้น

มูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบเกษตรกรรม ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์	อัตราภาษีที่จัดเก็บใน 2 ปีแรกจนถึงสิ้นปี 2564
(1) 1 บาท-75 ล้านบาท	0.01%
(2) 75.1-100 ล้านบาท	0.03%
(3) 100.1 ล้านบาท-500 ล้านบาท	0.05%
(4) 500.1 ล้านบาท-1,000 ล้านบาท	0.07%
(5) 1,000.1 ล้านบาท ขึ้นไป	0.1%

 

 

เทียบกับที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย อัตราภาษี 0.02%-0.1%

ภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย แพงกว่า แม้ว่าอัตราภาษีไล่เลี่ยกัน แต่ฐานภาษีแคบกว่า  มูลค่าที่ดินสูงขึ้น ก็ต้องเสียภาษีในอัตราสูง และอัตราภาษีจำกัดอยู่เพียงแค่ 4 ขั้นบันได 4 อัตราเท่านั้น ทำให้ต้องเสียภาษีในอัตราสูงขึ้นได้โดยง่าย

มูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์	อัตราภาษีที่จัดเก็บใน 2 ปีแรกจนถึงสิ้นปี 2564
(1) 1 บาท-50 ล้านบาท	0.02%
(2) 50.1-75 ล้านบาท	0.03%
(3) 75.1 ล้านบาท-100 ล้านบาท	0.05%
(4) 100.1 ล้านบาท ขึ้นไป	0.1%

 

ที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ถูกจองจำ

ในบรรดาการใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งสี่ประเภท ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียภาษีมากที่สุด เป็นบทลงโทษเจ้าของที่ดินที่สะสมที่ดินไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์ ถ้าปล่อยรกร้างว่างเปล่าไว้ 3 ปีติดต่อกัน พอขึ้นปีที่ 4 ก็โดนภาษีเพิ่ม 0.3% และเพิ่มอย่างนี้ไปทุกๆสามปี จนกว่าจะชนเพดานที่ 3% ของราคาประเมิน

มีผู้ตั้งข้อสังเกตว่ากว่าจะถึง 3% ยังอีกนานเป็นยี่สิบกว่าปี ยังนิ่งนอนใจได้ ข้อนี้ท่านต้องระวัง สิบปียี่สิบปีก็แป๊บเดียวถ้าขายหรือปรับการใช้ประโยชน์ไม่ทัน ก็จะต้องเสียเต็ม 3% ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และไม่ถึงยี่สิบกว่าปีหรอก ตามการคำนวณข้างล่างนี้ ภายในเวลา 19 ปี ลูกยังไม่ทันเรียนจบ อัตราภาษีจะพุ่งจาก 1.2% เป็น 3% โดยที่ท่านแทบไม่รู้ตัว

ตามตัวอย่างข้างล่าง สมมุติว่ามูลค่าที่ดินรกร้างว่างเปล่ามี 1,000,000 บาท จะต้องเสียภาษีที่ดินในปีแรก 1.2% คือ 12,000 บาท ปีที่ 4 เสียเพิ่ม 0.3% เป็น 1.5% หรือ 15,000 บาท ไล่ไปเรื่อยๆ พอปีที่ 19 ก็จะเสียภาษีเต็มเพดาน 3% คือ 30,000 บาท ถ้าที่ดินมูลค่า 100,000,000 บาท ท่านก็จะต้องเสียภาษีปีนั้นถึง 3,000,0000 บาท มากกว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

1,000,000
1.20%
12000		1.2% of 1,000,000
30000		3% of 1,000,000 maximum tax
		Calculate how many years the tax will rise from 12,000 to 30,000 baht
15000		Year 4, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 1.2% totaling 1.5%
18000		Year 7, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 1.5% totaling 1.8%
21000		Year 10, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 1.8% totaling 2.1%
24000		Year 13, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 2.1% totaling 2.4%
27000		Year 16, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 2.4% totaling 2.7%
30000		Year 19, vacant land attracts additional tax of 0.3% from 2.7% totaling 3%

 

ที่ดินรกร้างว่างเปล่าภาษีแพงกว่าที่ดินเกษตร 2,000%

กฎหมายกำหนดให้อัตราสูงสุดของภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าอยู่ที่ 3% ของราคาประเมิน อัตราสูงสุดของภาษีที่ดินที่อยู่อาศัยที่ 0.3% และอัตราสูงสุดของที่ดินเกษตรที่  0.15%

ภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าจึงแพงกว่าภาษีที่ดินเกษตรถึง 20 เท่า หรือ 2,000%

เจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่าพยายามดิ้นรนเปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเกษตรโดยการจัดตั้งบริษัททำการเกษตร หรือปลูกพืช ขุดบ่อเลี้ยงปลาให้ได้อย่างน้อย 75% ของเนื้อที่ที่ดิน ความพยายามดังกล่าวอาจสูญเปล่า หรือลงทุนฟรี หรือเสียหน้าดินไปเปล่าๆโดยไม่มีประโยชน์หรือผลตอบแทนอันใด  เพราะปัจจุบันยังไม่มีกฎเกณฑ์ในเรื่องนี้และ อาจไปขัดหลักเกณฑ์การกำหนดที่ดินเกษตรกรรม ที่ยังไม่ออกมา คาดว่ากฎเกณฑ์ดังกล่าวจะออกมาในต้นเดือนพฤศจิกายนนี้ในรูปของประกาศร่วมระหว่างประกาศกระทรวงการคลังและประกาศกระทรวงมหาดไทย ตามร่างล่าสุดของประกาศดังกล่าว 75% ของพื้นที่เป็นจำนวนที่มากเกินไป การปลูกพืช หรือเลี้ยงสัตว์บก สัตว์น้ำจะใช้พื้นที่ขั้นต่ำน้อยกว่านี้ ก็ให้ถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรมแล้ว

วิโรจน์ พูนสุวรรณ เป็นที่ปรึกษากฎหมายอาวุโส และหัวหน้าโครงการพิเศษ สำนักกฎหมายบลูเมนทอล ริชเตอร์ แอนด์สุเมธ ติดต่อได้ที่ [email protected]