นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากปัจจัยลบต่างๆ ที่กำลังรุมเร้าภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมตั่งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2561 ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ประกาศว่าจะมีการปรับใช้มาตราการ LTV (Loan to Value Ratio) หลักเกณฑ์ใหม่ และประกาศใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา รวมถึงเรื่องเกณฑ์การปรับเกณฑ์การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ และปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งค่าอย่างต่อเนื่อง รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว และล่าสุดจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ จนเป็นเหตุให้ทางการจีนสั่งปิดประเทศ พร้อมออกคำสั่งห้ามบริษัทนำเที่ยวทั่วประเทศหยุดดำเนินกิจกรรมท่องเที่ยว รวมทั้งหยุดการขายผลิตภัณฑ์ตั๋วเครื่องบินและโรงแรมเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว ซึ่งจากสถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมาก ทำให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน แม้ว่า ธปท.จะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียสและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่คาดการณ์ว่าในปี พ.ศ. 2563 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ ซึ่งคาดว่าในกทม.จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี พ.ศ.2563 จะอยู่ที่ประมาณ 35,000 – 40,000 ยูนิต เท่านั้น เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งบางรายลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต็อกคงค้างก่อน
นายภัทรชัยกล่าวว่า นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้ประกอบการบางรายมีการนำโครงการที่เคยเปิดขายในปีก่อนหน้า ทำการพรีเซลล์ใหม่อีกครั้ง และมีการปรับลดราคาลงจากราคาที่เคยพรีเซลล์ไปในครั้งก่อนลง นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว และพบว่ายังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการตัดสินใจระหว่างการเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อหรือหยุดการพัฒนาไว้เพื่อรอให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลแล้วนำกลับมาขายใหม่ หรือขายทั้งโครงการออกไปให้กับผู้ประกอบการรายอื่นๆหรือกลุ่มทุนที่สนใจที่จะนำไปพัฒนาต่อ ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีนักลงทุนหลายรายทั้งกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศหรือกลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศให้ความสนใจที่จะซื้อโครงการคอนโดมิเนียมทั้งโครงการต่อจากผู้ประกอบการที่ต้องการหยุดการพัฒนาแล้วมีความประสงค์ที่จะขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาพัฒนาต่อทั้งโครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน สีลม สาทร รัชดา พระราม 9 เป็นต้น และเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญเช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น ซึ่งความต้องการซื้อของกลุ่มนักลงทุนมีทั้งในรูปแบบของการซื้อทั้งโครงการ การเหมาซื้อยูนิตที่เหลือขายทั้งโครงการ หรือแม้กระทั้งการเหมายกชั้น โดยเงื่อนไขของการเข้าซื้อจะต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง และที่สำคัญผู้ประกอบการที่ต้องการขายโครงการต่อ หรือขายแบบเหมายกตึกยกชั้น จะต้องปรับลดราคาลงมากกว่า 20-30% จากราคาตลาดที่มีการเสนอขายหรือขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในระดับราคาที่เป็นที่พอใจกันทั้ง 2 ฝ่าย คาดว่าจะเกิดการซื้อขายกันเกินกว่า 1 แสนล้านแน่นอน
“ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ถึงช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีผู้ประกอบการหลายรายมีความสนใจที่จะขายโครงการแบบขายยกโครงการ หรือขายแบบเหมายกตึกยกชั้นเป็นจำนวนมาก เพื่อต้องการระบายสต็อคที่คงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก หรือสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กที่ต้องการหยุดการพัฒนาโครงการเนื่องยอดขายที่วางไว้ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ในช่วงก่อนหน้า ” นายภัทรชัยกล่าว
นายภัทรชัยกล่าวว่า ในปี 2562 พบว่า ซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2562 ขายไปได้ประมาณ 46% ปรับลดลงจากในปีก่อนหน้า 12% โดยพบว่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นว่า จากกลยุทธการตลาดและการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดีและเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งพบว่าในปี 2562 ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการจากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลล์ได้เพียงแค่ 10-15% เท่านั้น ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการบางรายจึงเกิดความลังเลใจว่าจะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ หรือหยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือประกาศขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่หรือกลุ่มนักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการต่อไป
“จากอัตราดูดซับที่ลดลง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป โดยคาดว่าจากอุปทานที่เหลือขายและยังคงค้างอยู่ในตลาดอาจจะต้องใช้เวลาอีกกว่า 25 เดือนในการระบายสต็อก”นายภัทรชัยกล่าว
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
