“คอลลิเออร์ส” คาดปีหน้า ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องทั้งแนวราบ-คอนโด

“คอลลิเออร์ส” คาดปีหน้า ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องทั้งแนวราบ-คอนโด

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในปี 2563 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นปีที่ค่อนข้างเหน็ดเหนื่อยเพราะต้องเผชิญกับปัจจัยต่างๆ มากมายที่เข้ามากระทบ ส่งผลให้เกิดภาพของสงครามราคาที่ผู้ประกอบการหลายราย นำโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขายมาปรับลดราคาลงกว่า 30%เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ นอกจากนี้เรายังเห็นภาพของอุปทานเปิดขายใหม่ที่ปรับตัวลดลงกว่า 50% ในปีที่ผ่านมาของตลาดคอนโดมิเนียมเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี พ.ศ.2564แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตามเรามองว่า สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล แต่ ผู้ประกอบการจะต้องควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขาย ซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร

นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับตลาดแนวราบ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ที่ผู้พัฒนาจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทศาสตร์ที่สำคัญๆ เนื่องจากอย่างไรก็ตามแม้ใน ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บ้านก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ซึ่ง คาดการณ์ว่า ยอดขายในปี 2564 สำหรับตลาดแนวราบยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา หรือแม้กระทั้งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง จะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นในปี 2564 สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมือง จะมีการพัฒนาน้อยลงเนื่องจากปัจจุบันยังคงมีอุปทานรอการขายในตลาดอีกเป็นจำนวนมากจากการเปิดตัวอย่างคึกคักในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา บวกกับราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาในพื้นที่รอบๆ ใจกลางเมืองมากขึ้นในปีหน้า สำหรับตลาดแนวราบ กรุงเทพฯตะวันออก โดยเฉพาะทำเลย่านบางนา วงแหวนกาญจนาภิเษก ร่มกล้า กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะเป็นทำเลเด่นในการพัฒนาโครงการแนวราบในปีหน้า รวมทั้งจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญโดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี

นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะยังคงเป็นเซกต์เมนต์ ที่น่าจับตามองในปี 2564 เนื่องจาก ในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่และช่วงระดับราคา ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยคาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางราย ยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในปี 2564 สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป จะเป็นช่วงระดับราคาที่มีการพัฒนาน้อยลงในปีหน้า เนื่องจากเป็นตลาดที่ค่อนข้างแคบ บวกกับกำลังซื้อต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้คาดการณ์ว่าผู้พัฒนาจะเลือกที่จะพัฒนาสินค้าในเซกต์เมนต์น้อยลงในปี 2564 โดยจะเลือกพัฒนาเฉพาะในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อเท่านั้น เช่น ย่านทองหล่อ เป็นต้น

นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2564 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าจะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่การผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้น เนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการ ไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว

“ในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตามเรามองว่า สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล แต่ ผู้ประกอบการจะต้องควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขาย ซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด เหมือนกับผู้ประกอบการหลายรายที่เลือกใช้กลยุทธ์เรื่องของราคาเข้ามาใช้ในปี 2563 ที่ผ่านมา บวกกับรูปแบบทำเลที่น่าสนใจ อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้”นายภัทรชัยกล่าวและว่า สำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2564 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าจะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด โครงการใหม่อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น หรือลดลงประมาณ 8% จากในปีก่อนหน้า สำหรับตลาดแนวราบแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า ยังคงเป็นตลาดดาวเด่นที่ ผู้พัฒนาให้ความสำคัญ พัฒนาโครงการใหม่ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่คาดว่าจะยังคงเติบโดตอย่างต่อเนื่อง

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน ปี พ.ศ. 2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด 11,132 หน่วย หรือประมาณ 51% เนื่องจากในช่วง 4-5 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมรอการขายในพื้นที่ดังกล่าวอีกเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการรายรายเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลย่านนี้ออกไปในปี 2563 ที่ผ่านมา และพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราวกว่า 5 โครงการ และมีการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ หรือบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินบางแปลงในปี 2563 ที่ผ่านมารองลงมาคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก ( สุขุมวิท ) 5,430 ยูนิต หรือประมาณ 25% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 2,069 หน่วย หรือประมาณ 10 % แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา จะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นในปี 2564

นายภัทรชัยกล่าวว่า กำลังซื้อต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2564 เนื่องจากยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ส่งผลให้กำลังซื้อมองว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการก่อหนี้ก้อนใหญ่ แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในส่วนนี้ทั้งจากภาครัฐและเอกชนก็ตาม ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าผู้ประกอบการควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยในปี 2564 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ การขายอสังหาฯในปี 2564 อุปสรรคที่สำคัญที่สุดคงหนีไม่พ้นในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่เรียกหลายฝ่ายมองว่าอยู่ในช่วงขาลงทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก กำลังซื้อในช่วงวัยทำงาน หรือวัยกลางคนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯ รู้สึกไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ยังคงกลัวการถูกเลิกจ้าง ตกงาน หรือแม้กระทั้งการปรับลดเงินเดือนลง ส่งผลให้ไม่อยากสร้างหนี้ก้อนใหญ่และภาวะผูกพันระยะยาวในช่วงนี้ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯออกไป สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่น่ากังวลที่สุดยังคงเป็น ความกังวลในเรื่องของภาวการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในรอบที่ 2 ที่จะส่งผลให้รัฐบาลจำเป็นต้องประกาศล็อกดาวน์ประเทศอีกรอบ เหมือนกับประเทศในกลุ่มยุโรปและ อเมริกาที่ประกาศมาตรการล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้งเพื่อควบคุมการระบาดของโควิด-19 สำหรับปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาฯคือวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 จะพร้อมใช้งานได้เมื่อใด ซึ่งหากวัคซีนดังกล่าวสามารถใช้งานได้จริงภายในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุด นอกเหนือจากมาตรากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ทั้งจากภาครัฐและเอกชน