“ศูนย์ข้อมูล” คาดการณ์ยอดขายที่อยู่อาศันปีนี้แตะ 7 หมื่นยูนิต มูลค่ากว่า 3.1 แสนล. เหตุผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกตุนเงินสด สวนทางเปิดใหม่
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,728 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 ยูนิต เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลัง ปี 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 36,414 ยูนิต ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,728 โครงการ รวมมีจำนวนยูนิตเสนอขาย 210,748 ยูนิต และมีอุปทานเหลือขายจำนวน 176,173 ยูนิต มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท
ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2563 จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 จะพบว่ามีจำนวน 173,093 ยูนิต ขณะที่ยูนิตเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 มีจำนวน 176,173 ยูนิต ซึ่งมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นเพียง 3,080 ยูนิต เทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ที่มียูนิต หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 ประกอบด้วยอุปทานใหม่เป็นเภทโครงการอาคารชุด จำนวน 17,883 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ – 40.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 90,215 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -5.8% ในขณะที่มียูนิตขายได้ใหม่จำนวน 16,403 ยูนิต ลดลงประมาณ -15.7% โดยมียูนิตเหลือขาย 73,812 ยูนิต ลดลง -3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 3.0%
ดร.วิชัยกล่าวว่า สำหรับทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ อันดับ 2. โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง และอันดับ 3.โซนลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญญบุรี-หนองเสือ
ดร.วิชัยกล่าวว่า ประเภทบ้านเดี่ยวประกอบด้วยอุปทานใหม่ จำนวน 4,991 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -24.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 31,885 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 1.9% ในขณะที่มียูนิตขายได้ใหม่จำนวน 4,609 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณ 45.8% โดยมียูนิตเหลือขาย 27,276 ยูนิต ลดลง -3.0% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.4%
ซึ่งทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับที่ 2 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย และอันดับ 3 โซน ลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
สำหรับทาวน์เฮ้าส์อุปทานใหม่ มีจำนวน 9,493 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -41.4% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มีอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 68,743 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 4.3% ในขณะที่มียูนิต ขายได้ใหม่จำนวน 10,790 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณ14.3% โดยมียูนิตเหลือขาย 57,953 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.6% ซึ่งทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 โซนบางพล-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 2 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
ดร.วิชัยกล่าวว่า อย่างไรก็ตามจากการประมวลผลสำรวจโดยภาพรวมพบว่าในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรรต้องให้ความสำคัญกับปริมาณอุปทานที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจำนวน และสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีอุปทานเพิ่มขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 ยูนิต รอบครึ่งปี นับว่าเป็นจำนวนยูนิตที่ขายดี ขณะที่ก็มียูนิตเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ส่วนบ้านจัดสรร ราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูงแต่ไม่ค่อยมีสินค้า ที่เหลืออยู่ก็ยังคงขายได้อย่างต่อเนื่อง ๆ แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดี และสำหรับทาวเฮ้าความต้องการซื้อก็ยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มาก
สำหรับตลาดอาคารชุดยังต้องให้ความสำคัญกับการเร่งระบายยูนิต ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งยูนิตเหลือขายของคอนโดมิเนียมแทบไม่ลดลงเลยแม้ว่าหน่วยเข้าใหม่มีน้อย แต่ยูนิตที่ขายได้มีจำนวนน้อยเช่นกัน ทำให้ยูนิตเหลือขายไม่ลดลงเท่าที่ควรยูนิตเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ H2/2562 โดยมาจากส่วนที่เป็นกำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จ ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่จึงมีความเสี่ยง ต้องมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดและทำเลดี ห้องชุดราคาสูงขายได้น้อยลง ขณะที่ห้องไม่ราคาเกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังพอขายได้
ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมครึ่งแรกปี 2564 ว่า ยูนิตเปิดขายใหม่คาดว่าจะต่ำกว่า ครึ่งปีแรกของปี 2563 ที่ 9.72% และต่ำกว่าครึ่งปลังปี 2563 อีกด้วย โดยมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งปีหลัง 2564 แต่ยังต่ำกว่าครึ่งหลังปี 2563 ที่ 10.3% ซึ่งภาพรวมปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ประมาณ 59,600 ยูนิต มูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง 10.0% และมูลค่าลดลง7.7%
สำหรับยูนิตขายได้ใหม่ ประมาณการครึ่งแรกปี 2564 จำนวนยูนิตขายได้ใหม่จะสูงกว่าครึ่งแรกปี 2563 ที่ 1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำ แต่ก็ยังคงต่ำกว่าครึ่งหลังปี 2563 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปี 2564 ซึ่งขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 2563 ทั้งนี้คาดว่ายอดขายปี 2564 จะมีจำนวน 69,996 ยูนิต มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0%
ด้านยูนิตเหลือขายประมาณการครึ่งแรกปี 2564 จะมียูนิตเหลือขายจะเพิ่มจากครึ่งแรกปี 2563 เพียง 0.1% ต่อเนื่องจากครึ่งหลังปี 2563 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดในครึ่งหลังปี 2564 โดยยูนิตเหลือขายจะต่ำลงที่ 0.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 2563 โดยมียูนิตเหลือขายสะสม ปี 2564 จำนวน 174,773 ยูนิต มูลค่ายูนิตเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะมีประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง 0.8% ในส่วนของอุปสงค์ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยพบว่าครึ่งแรกปี 2564 ยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจากครึ่งแรกปี 2563 ที่ 9.0% ต่อเนื่องจาก ปี 2563 แต่มูลค่าโอนฯจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้มีแนวโน้มว่ายูนิตโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียงครึ่งหลังปี 2564 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ำลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังปี 2563 โดยยูนิตโอน และมูลค่าการโอนฯ รวมปี 2564 ประมาณ 188,716 ยูนิต ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง -1.4%
“จากการประมวลผลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถเดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเพิ่ม Supplies ในตลาด และปรับผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการ เปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับการดูดซับในตลาด เน้นการระบาย stock เสริมความพร้อมให้กับลูกค้าและเร่งการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด”ดร.วิชัยกล่าว
ดร.วิชัยกล่าวว่า อย่างไรก็ตามมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีความสำคัญ โดยเฉพาะมาตรการช่วยสร้าง Demands ในตลาดและดูดซับ Supplies ที่สร้างเสร็จ ขยายกลุ่มเป้าหมายในการสนับสนุนให้ครอบคลุมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคามากกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งในกลุ่มนี้จะเป็นต้องดำเนินการภายใต้ข้อจำกัดสนับสนุนการจัดตั้งกองทุนในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และธนาคารรัฐสนับสนุนตลาด เร่งช่วยเหลือและเยียวยา SMEs ในด้านการเงินและการตลาด เนื่องจากเป็นแหล่งงานสำคัญในการจ้างงาน กระตุ้นการท่องเที่ยวจากคนในประเทศ/ต่างประเทศ เร่งฉีดวัคซีนป้องกัน COVID-19 ให้ครอบคลุมประชาชนส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุดเพื่อให้สามารถมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเป็นปกติโดยเร็ว และเศรษฐกิจในภาพรวมสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติให้กล้าเข้ามาเที่ยวในประเทศ และซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
