เปิดข้อมูลการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ 3 ปี โอนกว่า 1.4 ล้านตร.ม. กทม.แชมป์-ตะวันออกอันดับ2
จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เสนอเรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย หลายฝ่ายต้องการทราบถึงข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยว่าปัจจุบันเป็นอย่างไรบ้าง มีอัตราส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายที่ประกาศใช้อยู่ในปัจจุบันอยู่ร้อยละเท่าไร ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้รวบรวมสถิติข้อมูลการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการรวบรวมสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2561 – 2563 พบว่า มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวม 1,408,310 ตร.ม. โดยภูมิภาคที่มีพื้นที่การถือครองกรรมสิทธิ์ 3 อันดับแรก คือ ลำดับ 1 กรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล 777,961 ตร.ม. อันดับ 2 ภาคตะวันออก 433,399 ตร.ม. และอันดับ 3 ภาคเหนือ 102,902 ตร.ม.
โดยจังหวัดที่มีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย อันดับ 1กรุงเทพมหานครร้อยละ 49.4 อันดับ 2 จังหวัดชลบุรีร้อยละ 30.2 อันดับ 3 จังหวัดเชียงใหม่ร้อยละ 7.1 อันดับ 4 จังหวัดภูเก็ตร้อยละ 4.9 อันดับ 5 จังหวัดสมุทรปราการร้อยละ 4.5
ทั้งนี้หากพิจารณาถึงอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศ มีคนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ยทั้งประเทศเพียงร้อยละ 10.7 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โดยภูมิภาคที่มีอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด 3 อันดับแรก ประกอบด้วย อันดับแรก ภาคตะวันออกร้อยละ 29.7 อันดับ 2 ภาคเหนือร้อยละ 20.0 อันดับ 3 ภาคใต้ร้อยละ 16.5
สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่พื้นที่มีคนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด กลับมีอัตราส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพียงประมาณ ร้อยละ 7.6 เท่านั้น ทั้งนี้อัตราส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณร้อยละ 20 ขึ้นไป จะมีการซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาประมาณ 5 – 20 ล้านบาทขึ้นไป
สำหรับจำนวนยูนิตการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติทั่วประเทศยอดสะสมระหว่างปี 2561-2563 มีจำนวน 34,653 ยูนิต มูลค่า 145,598 ล้านบาท แยกตามสัญชาติผู้ซื้อ 5 อันดับแรก ประกอบด้วย อันดับ 1 คือ สัญชาติจีน โดยส่วนใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร ชลบุรี และสมุทรปราการ อันดับ 2 คือ สัญชาติรัสเซีย โดยส่วนใหญ่จะถือครองกรรมสิทธิ์ในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ อันดับ 3 สัญชาติสหราชอาณาจักร โดยส่วนใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์ในจังหวัดชลบุรี กรุงเทพมหานคร และจังหวัดเชียงใหม่ อันดับ 4 สัญชาติฝรั่งเศส โดยส่วนใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์ในจังหวัดชลบุรี กรุงเทพมหานคร และจังหวัดภูเก็ต และอันดับที่ 5 สัญชาติญี่ปุ่น โดยส่วนใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร ชลบุรี และสมุทรปราการ
“เราต้องยอมรับว่าบางโครงการของบางพื้นที่ในบางจังหวัด เช่น ภูเก็ต หรือ ชลบุรี หรือโซน CBD ของกรุงเทพฯ อาจมีความต้องการในการถือครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ห้องชุดในอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 49 ในกรณีเช่นนี้อาจพิจารณาขยายอัตราส่วนการครอบครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ห้องชุดเพิ่มสูงกว่าร้อยละ 49 สำหรับบางพื้นที่ในบางจังหวัดก็น่าจะเพียงพอต่อความต้องการซื้อและยังสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ หรือเราอาจกำหนดให้ชัดเจนว่า สำหรับกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในพื้นที่ห้องชุดที่เกินกว่าร้อยละ 49 จะต้องเป็นห้องชุดที่มีราคารวมเกินกว่า 10 ล้านบาทเท่านั้น และควรมีข้อกำหนดให้สิทธิในการออกเสียงของคนต่างชาติได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในเรื่องการกำหนดกฎระเบียบต่างๆ ของนิติบุคคลที่ เพื่อสงวนสิทธิ์การบริหารนิติบุคคลให้ผู้ถือครองคนไทยยังเป็นเสียงส่วนใหญ่”
การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ในปี 2561 และ 2562 โดยมีจำนวนเฉลี่ยปีละ 13,183 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าเฉลี่ยปีละ 53,932 ล้านบาท แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงเวลาที่เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในปี 2563 การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมาอยู่ที่จำนวนประมาณ 8,285 ยูนิต มูลค่าประมาณ 37,716 ล้านบาท โดยล่าสุด ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติจำนวนประมาณ 4,358 ยูนิต มูลค่าประมาณ 20,449 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากการซื้อ-ขายช่วงก่อนเกิด COVID-19 ในปี 2561 และในปี 2562
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้รวบรวมสถิติข้อมูลการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวหรือสัญญาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปในช่วงปี 2561 – 2563 โดยพบว่า คนต่างชาติมีการจดทะเบียนการเช่าทั้งประเภทโครงการจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัยในช่วง 3 ปี รวมประมาณ 1,483 ยูนิต มูลค่า 5,389 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในภาคใต้จำนวนถึง 1,172 ยูนิตมูลค่า 4,417 ล้านบาท รองลงมาเป็นภาคตะวันออกจำนวน 164 ยูนิต มูลค่า 388 ล้านบาท และภาคเหนือจำนวน 96 ยูนิต มูลค่า 436 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ สมุทรปราการ ระยอง และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งเป็นการเช่าอาคารชุดมากกว่าที่จะเช่าเป็นบ้านแนวราบ โดยในส่วนของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังคงพัฒนาการจัดเก็บข้อมูลการถือครอง และการเช่าระยะยาวของคนต่างชาติ เพื่อรายงานความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องต่อไป
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา ทำให้เราเห็นได้ว่า ในช่วง 2561 – ครึ่งแรกปี 2564 คนต่างชาติได้เข้ามาซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยประมาณ 39,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 166,000 ล้านบาท ประมาณปีละ 12,000 ยูนิต ด้วยมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาคนต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุดประมาณร้อย ละ 10 ในเชิงจำนวนยูนิต และร้อยละ 17 ในเชิงมูลค่า และยังมีการเช่าระยะยาวอีกไม่มากนัก ดังนั้น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ที่เปิดโอกาสให้สิทธิแก่คนต่างชาติกลุ่มที่มีความมั่งคั่งได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมากกว่าปัจจุบันนั้น หากสามารถทำได้ตามเป้าหมายที่รัฐบาลวางไว้ก็จะสามารถช่วยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้ระดับหนึ่ง แต่การดำเนินการเรื่องนี้คงจะต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการดำเนินการทั้งที่เกี่ยวข้องกับการแก้กฎหมาย การวางกฎระเบียบ และการวางแนวทางการดำเนินการที่เกี่ยวข้องในรายละเอียดอีกมาก
