ตลาดคอนโดฯหาดใหญ่ยังโต “บิ๊กอสังหาฯส่วนกลาง” จ่อเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัด สงขลา ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ.2564 ว่า ภาพรวมค่อนข้างมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายโครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปิดการขายโครงการ ดี คอนโด หาดใหญ่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 835 ล้านบาท และบริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ปิดการขายโครงการ พลัส 30 เมตร ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 1,075 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้พัฒนาหลายรายมองว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต บริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เปิดตัวโครงการ พลัสคอนเน็กซ์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท บนถนน 30 เมตร ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาหลังจากปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้า รวมถึงในช่วงครึ่งแรกที่ผ่านมา บริษัท เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ เดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่าการพัฒนาประมาณ 580 ล้านบาท ซึ่งทุกโครงการเหล่านี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่และกลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเป็นอย่างดี นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตในพื้นที่นี้อีกกว่า 400 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเป็นที่เรียบร้อย
นายภัทรชัยกล่าวว่า ทั้งนี้ พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 37 โครงการ 9,693 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 27,313 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายในพื้นที่มากที่สุดถึง 5,986 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 61.8 ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 17,062 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนาจากกรุงเทพฯอีก 3,707 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 38.2 ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 10,251 ล้านบาท และพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักในช่วงปี พ.ศ.2555-2556 โดยเฉพาะในปี พ.ศ.2555 ที่มีการเปิดตัวสูงกว่า 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นอุปทานเปิดขายใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงเรื่อยๆ จนกระทั่งในช่วงปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา พบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้ง มียูนิตเปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ ที่เข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหาดใหญ่ในช่วงปลายปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา คือ บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เข้าเปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ เป็นคอนโดมิเนียมแห่งแรก บนทำเลติดศูนย์การค้าเซ็นทรัล หาดใหญ่ เป็นคอนโด High-Rise 36 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการขนาด 3-0-34 ไร่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต ซึ่งพบว่าได้รับความสนใจจากกำลังซื้อในพื้นที่เป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายได้กว่าร้อยละ 50 ของยูนิตขายทั้งหมดในช่วงเวลาเพียงแค่ 2 สัปดาห์หลังจากการเปิดขายเท่านั้น
“อุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 9,693 ยูนิต สามารถขายไปแล้ว 6,924 หรือคิดเป็นร้อยละ 71.1 หรือเท่ากับว่าตลาดสามารถดูดซับได้ประมาณปีละ 690 ยูนิต และมียูนิตเหลือขายรอการระบายประมาณ 2,769 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 28.9 และพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะลอการขายและการก่อสร้างมากถึง 13 โครงการ 2,188 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อละ 22.6 ของอุปทานที่มีการพัฒนาทั้งหมดในพื้นที่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 4,700 ล้านบาท” นายภัทรชัยกล่าว
นายภัทรชัยกล่าวว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด พบว่า ผู้พัฒนามีการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 5,393 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 55.6 โดยรองลงมาคือ รูปแบบสตูดิโอ 3,263 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 33.7และ รูปแบบ 2 ห้องนอน 983 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 10.1 และพบว่ารูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปมีการพัฒนาในพื้นที่เพียงแค่ 54 ยูนิต เท่านั้น คิดเป็นร้อยละ 0.6 ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
และจากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ผู้พัฒนาให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วงระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท มากที่สุดคือ 4.352 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 44.9 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดขายในตลาด รองลงมาคือที่ระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท มีจำนวน 3,574 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 36.9 และระดับราคา 3,000,001-5,000,000 บาท จำนวน 1,124 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 11.6
“จากภาพรวมดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของอำเภอหาดใหญ่ที่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาหลังจากตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากการเปิดตัวใหม่ที่ค่อนข้างมากในช่วงก่อนหน้า จึงส่งผลให้มีหน่วยเหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่สต๊อกเหล่านั้นเริ่มมีการระบายออก และการเปิดตัวของโครงการใหม่ที่น้อยลง ส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในอำเภอหาดใหญ่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจภาคใต้จะไม่ดีขึ้นเท่าที่ควร เนื่องจากปัจจัยหลักของรายได้ประชากรส่วนใหญ่ ขึ้นอยู่กับราคาสินค้าในภาคเกษตร โดยเฉพาะยางพารา และปาล์มน้ำมัน รวมถึงปัจจัยลยจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในพื้นที่ที่ส่งผลให้เกิดการเลิกจ้างงานในบางส่วน แต่อำเภอหาดใหญ่ถือว่าเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้ เนื่องจากมีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซีย มีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา (ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ ปีละมากกว่า 2-3 ล้านคน (ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19) รวมถึง Mega Project ของกระทรวงคมนาคมเช่น การสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงมอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดา ที่คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จ ในอนาคต ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งที่รองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เนื่องจากเป็นการเชื่อมต่อการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศไทยกับประเทศมาเลเซีย ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกปัจจัยบวกที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่ กำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่ โดยเฉพาะบรรดานักธุรกิจในพื้นที่หรือนักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาในอำเภอหาดใหญ่ บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ และผู้ปกครองของนักเรียนนักศึกษาอีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลานในขณะช่วงศึกษา นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ที่ต้องการที่พักอาศัยในอำเภอหาดใหญ่ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ” นายภัทรชัยกล่าว
นายภัทรชัยกล่าวว่า ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารฯ มองว่าอย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมอำเภอหาดใหญ่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัย กำลังซื้อต่างชาติมีบาง คือกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย เป็นต้น แต่ค่อนข้างน้อย มีกลุ่มของนักเก็งกำไรค่อนข้างน้อยประมาณ 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย ซึ่งต่างจากตลาดในกรุงเทพมหานครและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ซึ่งประเด็นนี้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวัง รวมถึงผู้พัฒนาควรระมัดระวังในเรื่องของการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่ได้เป็นตลาดที่ใหญ่มาก กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัด เพราะฉะนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่เกินไปอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาปิดการขายได้ค่อนข้างช้า และที่สำคัญการกำหนดราคาขายยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่ผู้พัฒนาต้องศึกษาให้รอบคอบ เพราะหากตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อจะเข้าถึงได้ สุดท้ายผู้พัฒนาจะต้องปรับลดราคาลง เพื่อที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดความสนใจเพิ่มขึ้น
