“REIC” ชี้อสังหายังไม่ได้รับอานิสงส์ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี เหตุออกช่วงปลายปีแนะต้องมีปัจจัยอื่นเสริม

“REIC” ชี้อสังหายังไม่ได้รับอานิสงส์ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี เหตุออกช่วงปลายปีแนะต้องมีปัจจัยอื่นเสริม แนะดูต่อปีหน้า

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ กรรมการและเลขานุการ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปีแล้วนั้นว่า เป็นเรื่องที่ตอบยากว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ 2565 ได้มากน้อยแค่ไหน เพราะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยปัจจัยอีกหลายด้าน แต่จะขอให้ข้อสังเกตและข้อเสนอแนะเป็นประเด็น ๆ ดังนี้

1.การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นมาตรการทางการเงินที่ทำหน้าที่กระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ให้มาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยขึ้น ซึ่งจะช่วยระบายที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงสุดท้ายที่เหลือขายทั้งหมดที่มีจำนวนประมาณ 283,500 ยูนิต โดยช่วยยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 ยูนิต เป็นจำนวนเงินประมาณ ไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท ซึ่งยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 ยูนิต และอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ดังนั้น มาตรการ LTV นี้ จะเป็นเหมือนเครื่องมือสำหรับฉุดเศรษฐกิจที่ติดหล่มให้ขึ้นมาและให้สามารถเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้

2.ข้อสังเกตในเรื่องความไม่สอดคล้องของมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า การดำเนินการด้วยมาตรการ LTV เพียงมาตรการเดียว คงไม่สามารถช่วยฉุดลากเศรษฐกิจไทยให้ไปข้างหน้าได้ แต่คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกัน เช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย แต่มาตรการด้านการคลังในเรื่องสิทธิประโยชน์ด้านการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ยังคงจำกัดกับกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าการกำหนดกลุ่มเป้าหมายนั้นต่างกัน จะทำให้มาตรการที่ออกมาจะมีสัมฤทธิ์ผลต่ำกว่าที่คาดไว้ได้ ดังนั้นจึงควรจะไปในทางเดียวกัน โดยเปิดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง เพื่อช่วยสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ทุกกลุ่มให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันมักจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มากกว่า 3 ล้านบาท

3.ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตลาดที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีการประกาศขายทุก ๆ เดือนเฉลี่ยเดือนละ 114,000 ยูนิตย และ มีมูลค่าถึงประมาณ 800,000 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่มาก และโดยส่วนใหญ่ของผู้ที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองก็จะใช้เงินที่ขายซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการดำเนินชีวิต และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะช่วยให้มีเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติม อีกด้วย

4.ความสำเร็จของมาตรการ LTV นี้ มีข้อสังเกตว่า น่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ไม่มากนัก เนื่องจากมาตรการออกมาในช่วง 2 เดือนเศษก่อนสิ้นปี 2564 อาจกล่าวได้ว่า การผ่อนคลายของมาตรการ LTV นี้ออกมาในสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างลำบากแล้ว แต่ก็เป็นเงื่อนไขที่ดีที่มีช่วงเวลาในการผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้ถึงสิ้นปี 2565 ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมฟื้นตัวจากปี 2564 ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คาดการณ์ไว้

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ข้อสังเกตและข้อแนะนำที่หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินนโยบายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการปรับตัวดีขึ้นและมีความยั่งยืน เพื่อเกื้อหนุนให้เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวต่อไป

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก
Line @Matichon ได้ที่นี่

LINE @Matichon