“คอลลิเออร์ส” เผยพื้นที่สำนักงานเปิดใหม่ต่อเนื่อง แต่ค่าเช่าปรับลดลงจากปีก่อน ชี้เป็นภาวะที่น่ากังวล

“คอลลิเออร์ส” เผยพื้นที่สำนักงานเปิดใหม่ต่อเนื่อง แต่ค่าเช่าปรับลดลงจากปีก่อน ชี้เป็นภาวะที่น่ากังวล

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2565 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.276 ล้านตารางเมตร จากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่จำนวน 3 โครงการ รวมพื้นที่เช่า 89,488 ตารางเมตร คือ อาคารเอส โอเอซิส อาคาร111 ประดิษฐ์มนูธรรม และอาคาร140 ไวร์เลส ในขณะเดียวกัน อัตราการเช่าโดยรวมปรับตัวลดลงเล็กน้อยเนื่องจากอาคารสำนักงานในตลาดมีพื้นที่เช่าว่างเพิ่มมากขึ้น รวมถึงอาคารสำนักงานที่เปิดบริการใหม่ในไตรมาสนี้บางอาคารมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยพบว่า อุปสงค์การการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงจากการใช้งานของ กลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน และกลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2565 ที่ผ่านมา ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ แต่ขณะเดียวกันยังคงมีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่และราคาเช่าลงจากเดิม ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

“อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.276 ล้านตารางเมตร หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.97 จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า และมองว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในปีพ.ศ. 2565 จะมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพมหานครกว่า 620,000 ตารางเมตร”นายภัทรชัยกล่าว

นายภัทรชัยกล่าวว่า และพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมามีอาคารสำนักงาน 1 โครงการบริเวณปากซอยเอกมัย คือโครงการ เอแพคทาวเวอร์ พัฒนาโดยบริษัท เอแพค แลนด์ จำกัด พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานสูง 26 ชั้น ประกอบด้วย สำนักงาน 18 ชั้นและพื้นที่พาณิชยกรรม 2 ชั้น พื้นที่อาคารรวมประมาณ 70,000 ตารางเมตร เริ่มก่อสร้างใหม่ นอกจากมีความคืบหน้าของโครงการอาคารสำนักงานใหม่อีก 3 โครงการคือ โครงการ วี ทาวเวอร์ พัฒนาโดยบริษัท วี พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด พัฒนาเป็นโครงการสำนักงานให้เช่า สูง 27 ชั้น พื้นที่เช่ารวมประมาณ 12,5000 ตารางเมตร คาดว่าราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 850-1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน โครงการอาคารบุญมิตร สีลม อาคารใหม่ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการยื่นขอประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และอาคารวรวิทย์ สุรวงศ์ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารใหม่ ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าอุปทานของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครในอนาคตร้อยละ 58.00 ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร เป็นต้น และร้อยละ 82.0 เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

“นอกจากนี้ยังพบว่าผู้เช่าจำนวนมากยังคงต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิม ขณะเดียวกันมีการขอปรับลดราคาค่าเช่าและขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน โดยพบว่าเจ้าของอาคารบางส่วนมีการเสนอส่วนลดค่าเช่าหรือราคาเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้ และมองว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานจะยังคงไม่สามารถปรับตัวได้มากนักในปีนี้ พื้นที่ของอาคารสำนักงานในอนาคตจะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่ดั้งเดิมไปเป็นพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นที่มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการขององค์กรและสังคมของพนักงานต่อธุรกิจและบุคลากร”นายภัทรชัยกล่าว

นายภัทรชัยกล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2565 พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.578 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 91.49 ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.67 พื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 94.23 ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2565 ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศตะวันตกมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 95.43 ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.18 มาอยู่ที่ 751 บาทต่อตารางเมตรจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้เกิดจากอุปทานใหม่ที่เข้ามายังคงมีราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ประมาณ 1,117 บาท พื้นที่สำนักงานในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,087 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานยังคงเลือกที่จะรักษาระดับราคาเช่าเดิมไว้เพื่อจูงใจให้ผู้เช่ารายใหม่ และเพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง และส่วนใหญ่เลือกที่จะมอบส่วนลดราคาพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนยินดีที่จะปรับราคาเช่าลงหากผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาเช่าในอาคารเดิม เพื่อต้องการรักษาผู้เช่าไว้