บิ๊กอสังหาฯ จับตาภาษีลาภลอย ขอชัดเจน-ไม่เก็บซ้ำซ้อน
หลังเงียบหายไปกว่า 4 ปี นับจากผ่านการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรีเมื่อปี 2561 ล่าสุด “ภาษีลาภลอย” หรือพระราชบัญญัติภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ กลับมาเป็นทอล์กออฟเดอะทาวน์อีกครั้ง หลัง “กฤษฎา จีนะวิจารณะ” ปลัดกระทรวงการคลัง ส่งสัญญาณจะนำมาปัดฝุ่นใหม่เพื่อเก็บรายได้เข้ารัฐ
“กฤษฎา” อธิบายว่า ภาษีลาภลอยกระทรวงการคลังมีร่างกฎหมายเดิมอยู่แล้ว และเห็นว่าเป็นกฎหมายที่มองไปในอนาคต เมื่อมีการพัฒนาเมืองตามโครงการอินฟราสตรัคเจอร์ที่รัฐลงทุนไป ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง ทางด่วน มอเตอร์เวย์ จะทำให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงโครงการของรัฐปรับราคาขึ้น ก็ควรแบ่งผลประโยชน์ส่วนหนึ่งมาให้กับรัฐ ส่วนการที่จะนำกฎหมายดังกล่าวมาใช้จะต้องพิจารณาในช่วงเวลาที่เหมาะสม
เมื่อดูรายละเอียดร่างกฎหมายภาษีลาภลอย ให้อำนาจกรมที่ดินและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่มีโครงการเป็นผู้จัดเก็บ โดยเก็บจากบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ที่มีที่ดินตั้งอยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร จากตัวสถานีขึ้นลงโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐไม่ว่าจะเป็นรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้า ท่าเรือ สนามบิน ทางด่วน มอเตอร์เวย์
โดยเป็นการเก็บเฉพาะราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นจากผลของโครงการ ซึ่งกำหนดเพดานภาษีไว้ไม่เกิน 5% ของมูลค่าที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น และแบ่งการจัดเก็บเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างจะเก็บทุกครั้งมีการซื้อขายเปลี่ยนมือและเก็บหลังโครงการสร้างเสร็จ เก็บเพียงครั้งเดียว เฉพาะที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ยกเว้นที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรม
แม้ว่ากฎหมายยังไม่มีไทม์ไลน์ที่ชัดเจนจะเริ่มใช้เมื่อไร แต่มีเสียงสะท้อนจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอีกธุรกิจหนึ่งได้รับผลกระทบเต็มๆ ว่าเป็น “ภาระทางภาษีที่ซ้ำซ้อน”
“อิสระ บุญยัง” ประธานกรรมการบริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การที่รัฐจะเก็บภาษีลาภลอยเกิดจากแนวคิดว่าเมื่อรัฐลงทุนกับเรื่องสาธารณูปโภคไปมากแล้ว เพราะฉะนั้นหากว่ามูลค่าภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น ก็ควรต้องเสียภาษีเพิ่ม หรือเสียในส่วนต่างที่มีการเพิ่มเติมเข้ามา เนื่องจากรัฐคงต้องการรายได้เพิ่ม
อย่างไรก็ตาม มีความคิดเห็นที่อยากจะเสนอต่อภาครัฐว่า อย่างแรก ถ้าหากจะจัดเก็บภาษีลาภลอยจริงๆ กระทรวงการคลังควรทบทวนโครงสร้างในการจัดเก็บภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะมีภาษีที่เกี่ยวข้องหลายภาษี และแต่ละภาษีมีการคิดบนฐานราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่ปรับขึ้นตามโครงการอินฟราสตรัคเจอร์อยู่แล้ว อาทิ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่ายเป็นรายปี ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยรวมแล้วต้องเสียอยู่ร่วม 10% ซึ่งตรงนี้ขอให้คลังพิจารณาว่าหากเก็บภาษีลาภลอยน่าจะต้องมีการทบทวนโครงสร้างภาษีทั้งหมดที่เกี่ยวกับที่ดินด้วยว่ามันเกิดการซ้ำซ้อนหรือไม่
เรื่องที่สอง แนวคิดที่จะมีการประเมินราคาที่ดินทุก 2 ปียังมีอยู่หรือไม่ และยังมีความจำเป็นมากน้อยแค่ไหน เพราะโครงสร้างก่อสร้างของคมนาคมต้องใช้เวลาหลายปี และการจัดเก็บจะเก็บเฉพาะการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือเก็บคนที่ถือครองอยู่เฉยๆ ด้วย ซึ่งกฎหมายก็ต้องกำหนดให้ชัดเจน เพราะคนที่ได้รับมรดกจะโดนความเจริญไล่ล่า โดยต้องเสียภาษีลาภลอยเพิ่ม
เรื่องที่สาม เมื่อสาธารณูปโภคของรัฐตัดผ่านไปมันมีทั้งส่วนที่เพิ่มมูลค่าและส่วนที่ด้อยค่า เช่น เมื่อก่อนเคยผ่านถนนที่เป็นโลคัลโรดและมอเตอร์เวย์จะตัดผ่าน ซึ่งส่วนของมูลค่าที่ดินจะไม่เพิ่มขึ้น เนื่องจากเชื่อมมอเตอร์เวย์ไม่ได้ แต่ราคาประเมินจะเพิ่มขึ้น ซึ่งไม่เกี่ยวอะไรกับที่ดิน อีกทั้งทำให้การจราจรติดขัดได้ เพราะราคาประเมินของรัฐเมื่อมีการขึ้นแล้วจะลงได้ยาก และต้องไปดูราคาประเมินของกรมธนารักษ์ว่ามีส่วนที่ด้อยค่าหรือไม่ และการเก็บจะเก็บจากโครงการที่มีอยู่แล้วด้วย หรือเก็บเฉพาะที่เป็นโครงการใหม่
สอดคล้องกับ “อธิป พีชานนท์” รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันภาคธุรกิจและผู้ถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีภาระต้องจ่ายหลายภาษี ทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีบุคคลธรรมดาอยู่แล้ว หากรัฐจะเก็บภาษีลาภลอย แม้ว่าจะเก็บในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวโครงการถือว่าเป็นภาระที่ซ้ำซ้อน และอาจจะยังไม่ใช่จังหวะเวลาที่จะมาเก็บในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจยังเปราะบาง ทางกระทรวงการคลังต้องดูความเหมาะสมด้วย
“ดูจากหลักการและรายละเอียดเบื้องต้นแล้วก็พอรับได้ที่มีการยกเว้นให้กับที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์มีมูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป เพราะถือว่าไม่กระทบประชาชนทั่วไป กระทบเฉพาะคนทำธุรกิจใหญ่ๆ แต่กฎหมายต้องเขียนให้ชัด อย่าให้ต้องตีความเหมือนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แต่ละท้องถิ่นตีความไม่เหมือนกันจนทำให้ยุ่งกันไปหมด เช่น เก็บเฉพาะมีการซื้อขายเท่านั้นหรือยกเว้นที่อยู่อาศัยทั้งบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 หลังที่ 4 เป็นต้น หรืออัตราที่เสียก็ต้องไม่เกิน 5% ต่อให้มีมูลค่าสูงก็เก็บเท่านี้” อธิปกล่าวย้ำ
ด้าน “พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทยแสดงความคิดเห็นว่า เห็นด้วยในหลักการที่จะเก็บภาษีลาภลอย เพราะเข้าใจสถานการณ์ของภาครัฐว่าต้องการมีรายได้เพิ่มจากภาษี แต่ภาครัฐก็ต้องกำหนดอัตราการจัดเก็บให้ชัดเจน เพราะที่ดินแต่ละแปลงราคาประเมินจะไม่เท่ากัน หากติดรถไฟฟ้าจะราคาสูง ขณะที่เมื่อเข้าซอยไปอาจจะอีกราคาหนึ่ง
“ที่ดินแต่ละแปลงจะได้ลาภลอยไม่เท่ากัน ต้องกำหนดให้ชัดตามศักยภาพของที่ดินเพราะรัศมี 5 กิโลเมตรค่อนข้างไกล อีกทั้งราคาจะต่างจากที่ดินใกล้ทางด่วนที่ราคาถูกกว่า เพราะส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรรและใช้รถยนต์เป็นหลัก ขณะที่ทำเลรถไฟฟ้าจะวัดกันเป็นระยะเดิน เช่น ติดสถานีราคาที่ดินตารางวาละ 5 แสนบาท พอเข้าซอยจะเหลือตารางวาละ 2.5 แสนบาท”
นอกจากนี้ “พีระพงศ์” ยังมีข้อเสนอว่า หากรัฐจะเก็บภาษีลาภลอยแล้ว ควรจะยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้เสียภาษีด้วย เพราะซ้ำซ้อนและภาษีลาภลอยถือเป็นภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ซึ่งต้องลดภาระตรงนี้ให้กับเอกชนด้วย ส่วนจะกระทบต่อราคาบ้านหรือไม่นั้น ก็ต้องดูไส้ในของกฎหมายเพราะยังไม่เห็นรายละเอียด
คงต้องจับตา “ภาษีลาภลอย” ที่จู่ๆ ถูกนำมาโยนหินถามทางอีกรอบ รัฐบาลจะผลักดันได้สำเร็จหรือไม่ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจและการเมืองที่เปราะบาง
เช่นนี้
