ไตรมาส 2 ”คอนโดฯ” เริ่มฟื้น ต่างชาติแห่ช้อป 2.2 หมื่นล้าน ”จีน” ครองแชมป์

ไตรมาส 2 ”คอนโดฯ” เริ่มฟื้น ต่างชาติแห่ช้อป 2.2 หมื่นล้าน ”จีน” ครองแชมป์

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญปัจจัยลบซึ่งเป็นผลกระทบจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมทั้งประเทศมีการขออนุญาตจัดสรรลดลง โดยมีออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ทั้งสิ้น 156 โครงการ รวม 15,999 หน่วย โครงการลดลง 1.3% และจำนวนหน่วยลดลง 5.5 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนดังกล่าวประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 7,162 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 5,358 หน่วย บ้านแฝด 3,054 หน่วย ที่ดินจัดสรร 240 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 158 หน่วย

3 พื้นที่ออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น

สำหรับพื้นที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น ได้แก่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคกลาง โดยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวน 9,069 หน่วย คิดเป็น 56.9% ของทั้งประเทศ เพิ่มขึ้น 30.9% ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 4,223 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 3,737 หน่วย  บ้านแฝด 1,012 หน่วย ขณะที่ภาคตะวันออก ยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่องมีจำนวน 3,807 หน่วย คิดเป็น 23.8% โดยมากสุดเป็นบ้านแฝด จำนวน 1,435 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 1,331 หน่วย และบ้านเดี่ยว 951 หน่วย

นายวิชัยกล่าวว่า ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน  23,766 หน่วย เป็นอาคารชุด 14,932 หน่วย  และบ้านจัดสรร 8,834 หน่วย แม้ลดลงจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีจำนวน 9,102 หน่วย  เพิ่มขึ้น 161.1% มูลค่า 143,399 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 245% มูลค่าบ้านจัดสรร 81,158 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 136.5 %และอาคารชุด  62,241 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 758.9%

คอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัว

“เป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 6 เดือนของปี 2565 การเปิดโครงการอาคารชุดกลับขึ้นมามีสัดส่วนเกินกว่าครึ่งของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด โดยมีสัดส่วน 63.3 % ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรลดลงมาอยู่ที่ 36.7% ถือว่าเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิดในปี 2561 ส่วนมูลค่าเปิดตัวใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดโควิด”

นายวิชัยกล่าวว่า โดยพื้นที่มีเปิดขายโครงการใหม่สูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย  1.เขตธนบุรี 3,098 หน่วย เป็นโครงการอาคารชุดทั้งหมด มูลค่า 3,718 ล้านบาท   2.อำเภอปากเกร็ด 2,739 หน่วย เป็นอาคารชุด 2,380 หน่วย บ้านจัดสรร 359 หน่วย รวมมูลค่า 9,749 ล้านบาท 3. อำเภอบางพลี 1,763 หน่วย เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด มูลค่า 32,436 ล้านบาท 4.เขตลาดพร้าว 1,250 หน่วย เป็นโครงการอาคารชุดทั้งหมด มูลค่า 4,669 ล้านบาท 5.เขตจตุจักร 1,209 หน่วย เป็นอาคารชุด 1,199 หน่วย บ้านจัดสรร 10 หน่วย รวมมูลค่า 3,515 ล้านบาท

ปีนี้คาดเปิดตัวใหม่เพิ่ม50%

นายวิชัยกล่าวว่า ในปี 2565 คาดการณ์อุปทานการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด มีจำนวน 77,728 หน่วย เพิ่มขึ้น 50.8 % จากปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 51,531 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วง35.8-65.9% ด้านมูลค่าโครงการรวม 401,360 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 83.3 % เทียบกับปีก่อนมีมูลค่า 218,950 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วง 65.0 -101.6% และคาดว่าจะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 42,308 หน่วย เพิ่มขึ้น 32.5 % จากปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 31,927 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วง 19.3 -45.8% ทั้งนี้การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในปีก่อนลดลงจากปี 2563 อยู่ที่ 32.7% เนื่องจากเป็นปีที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2549 ซึ่งเป็นปีที่เกิดรัฐประหารมีการออกใบอนุญาตจัดสรร  34,123 หน่วย

ด้านสถานการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัย จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2565 มีโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 95,316 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 9% มี 87,485 หน่วย ประกอบด้วยโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ 70,426 หน่วย อาคารชุด 24,890 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 257,009 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีมูลค่า 240,048 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์แนวราบ 192,392 ล้านบาท และอาคารชุด 64,617 ล้านบาท โดยหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของทุกภาคเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น

เงินเฟ้อ-ค่าครองชีพฉุดยอดโอนทรงตัว

ส่วนอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะทรงตัว แต่ดีขึ้นกว่าปีก่อนเล็กน้อย เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ประกอบกับมีบ้านที่ทยอยสร้างเสร็จเข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น คาดว่าปีนี้จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 349,253 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 1.6 % หรืออยู่ในช่วง- 9.9 ถึง 10.5% แนวราบจะเพิ่มขึ้น 1.8 หรืออยู่ในช่วง-8.4 ถึง 12% อาคารชุดจะเพิ่มขึ้น 1.1 หรืออยู่ในช่วง -14.1 ถึง 6.1 % ด้านมูลค่าคาดว่าปีนี้จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 948,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน0.4% หรืออยู่ในช่วง-10.4 ถึง 9.9 % แนวราบจะเพิ่มขึ้น 0.4 หรืออยู่ในช่วง-9.7 ถึง 10.4 % อาคารชุดจะเพิ่มขึ้น0.6% หรืออยู่ในช่วง -12.5 ถึง 8.6%

6 เดือนยอดโอนต่างชาติพุ่ง”จีน”มากสุด

นายวิชัยกล่าวว่า ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติไตรมาส 2และคาดการณ์ ปี 2565 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2564 มี  8,198  หน่วย จากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสิ้น 89,836 หน่วย มูลค่า 36,610 ล้านบาท จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสิ้น 253,907 ล้านบาท โดยช่วง 6 เดือนแรก มี 4,433 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนมี  4,370 หน่วย มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด 22,331 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.1 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีจำนวน 20,472 ล้านบาท

โดยผู้ซื้อสัญชาติจีนยังคงมีการโอนกรรสิทธิ์สูงสุด ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 1,124 หน่วย มูลค่า 5,931 ล้านบาท ส่วนอันดับ 2 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าจะมีความแตกต่างกัน โดยสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยสูงสุดคือรัสเซีย 129 หน่วย มูลค่า 415 ล้านบาท อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา 116 หน่วย มูลค่า 643 ล้านบาท อันดับ 4 เยอรมัน   80 หน่วย มูลค่า 266 ล้านบาท อันดับ 5 อินเดีย 79 หน่วย มูลค่า 353 ล้านบาท

ครึ่งปีหลังจับตา”ดอกเบี้ย-ต้นทุน”ขาขึ้น

นายวิชัยกล่าวว่า ทั้งนี้จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวมคาดการณ์ในปี 2565 จะมีเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 บ้านแนวราบยังได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อ ขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสต๊อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ รวมถึงผู้ประกอบการคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมจูงใจให้เกิดการตัดสินใจซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 เพราะมีต้นทุนของการก่อสร้างที่สูงขึ้น และตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ ส่วนบ้านมือสองการโอนกรรมสิทธิ์จะมีการขยายตัว

อย่างไรก็ตามยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นในครึ่งปีหลัง การระบาดของโควิด ยังคงมีผลในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ แม้ว่าความรุนแรงจะลดลง ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย และยูเครน ภาวะเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของจีดีพี ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวกันกับช่วงปีที่ผ่านมา ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ทำให้ให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ อาจจะมีการขยายตัวของการรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ทำให้รายได้ไม่สมดุลกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย