“อสังหาฯ” ชี้แบงก์ชาติเลิกผ่อนเกณฑ์LTV ซ้ำเติมตลาด ติงฉีดยาแรงผิดเวลา แนะขยายอีก 1 ปี
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ไม่ต่อมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) มีทั้งผลบวกและลบ ผลบวกจะเป็นตัวเร่งให้คนตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้นโดยเฉพาะบ้านพร้อมอยู่พร้อมโอน ทำให้มียอดโอนมากขึ้นในไตรมาส4 นี้ แต่เป็นแค่ระยะสั้นๆ ส่วนผลกระทบจะทำให้กำลังซื้อในตลาดชะลอ โดยเฉพาะคนซื้อบ้านหลังที่2 หลังที่3 และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปกู้ได้น้อยและกู้ได้ยากขึ้น จากปีนี้กู้ได้ 100%
นายพีระพงศ์กล่าวว่า สำหรับใน2566 จะมีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาช่วย หลังรัฐบาลเปิดให้ซื้อบ้านและที่ดินได้ 1 ไร่ หากนำเงิน 40 ล้านบาทมาลงทุนใน 3 ปี และคาดว่าจะเป็นบ้านในระดับราคา 20 ล้านบาทบวกลบที่ต่างชาติจะซื้อ จะทำให้ภาพรวมตลาดบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปไม่กระทบมากนัก แม้ตลาดคนไทยจะลดลง แต่มีตลาดต่างชาติเข้ามาช่วย รวมถึงตลาดคอนโดมิเนียมที่คนซื้อเป็นบ้านหลังที่2 หลังที่3 ด้วย
“สมาคมกำลังจะทำรายละเอียดยื่นต่อภาครัฐขอให้ขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาจะสิ้นสุดวันที่31 ธันวาคมนี้ออกไปอีก 1 ปี เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงขอให้ขยายเวลาการผ่อนคลายมาตรการLTV ด้วย”นายพีระพงศ์กล่าว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า การที่ธปท.ไม่ขยายมาตรการLTV มองว่ายังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม ควรจะรอให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ชัดเจนก่อน อีกทั้งยังเป็นนโยบายไม่สอดคล้องกับภาครัฐที่ต้องการจะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งล่าสุดจะเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้ 1 ไร่
นายประเสริฐกล่าวว่า คนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง เป็นมนุษย์เงินเดือน ไม่มีเงินออม ซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะได้รับผลกระทบมาก เพราะทำให้เข้าถึงการขอสินเชื่อได้ยากขึ้น เพราะตลาดระดับบนส่วนใหญ่ซื้อเงินสดและเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อ ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่รวมถึงอนันดาเองได้ปรับตัวมาทำตลาดระดับบนมากขึ้น อย่างไรก็ตามผลจากการที่ธปท.กลับมาใช้มาตรการLTV จะทำให้ตลาดฟื้นตัวกระจุกเฉพาะรายใหญ่ จะซ้ำเติมรายกลางและรายเล็ก
“เศรษฐกิจยังบอบช้ำ แบงก์ชาติยังมาถอยมาตรการLTV จะยิ่งซ้ำเติม กระทบการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เรื่องฟองสบู่อสังหาไม่ต้องพูดถึง ตอนนี้ตลาดแข่งขันกันสูงและจากเทรนด์อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลกระทบทำให้ตลาดชะลอตัวอยู่แล้ว โดยที่แบงก์ชาติไม่ต้องฉีดยาแรงเลิกLTV เหมือนในอดีตที่แบงก์ชาติออกมาตรการLTV มาผิดเวลา เพิ่งมาผ่อนคลายให้ปีที่แล้วและกลับมาใช้อีกปีหน้า จะทำให้ตลาดตกอยู่ในภาวะซึมเศร้า ซึ่งการซื้อบ้าน 1 หลัง ไม่ใช่มีแค่เงินดาวน์ ต้องมีเงินสดเพื่อตกแต่งอีก เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ดาวน์10% ต้องมีเงินสดอีก 150,000-200,000 บาท ”นายประเสริฐกล่าว
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)กล่าวว่า การที่ธปท. จะไม่ต่อเวลามาตรการ LTV หลังครบกำหนด 31 ธันวาคม 2565 อาจส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่อาศัยสะดุดอีกครั้งหลังจากเพิ่งฟื้นตัวได้ สิ่งที่จะเป็นข้อสังเกตหนึ่งคือ การฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้นั้นได้รับผลจากมาตรการ LTV เป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งการฟื้นตัวของตลาดอาคารชุดที่สามารถระบายซัพพลายที่ค้างในระบบออกไปได้เร็ว รวมถึงการเกิดการพัฒนาอาคารชุดใหม่ๆ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดราคาถูก ตามโครงการบ้านล้านหลังที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และโครงการส่วนใหญ่เพิ่งมีการเปิดให้จองและอยู่ระหว่างการก่อสร้างในช่วงต้นปี 2565 ซึ่งผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยอาจเป็นผู้ซื้อเป็นบ้านหลังที่2 (สัญญาที่สอง) อาจจะเริ่มขอสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้าเป็นต้นไป ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้น่าจะได้ผลกระทบจากมาตรการ LTV อย่างมาก และอาจกระทบต่อการขอสินเชื่อและการรับโอนจากผู้ประกอบการ
นายวิชัยกล่าวว่า นอกจากนี้ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านใหม่พร้อมอยู่ หรือบ้านมือสองในปีหน้าจะได้รับผลกระทบอย่างมากเช่นกัน เนื่องจากไม่มีระยะเวลาสำหรับให้ผ่อนดาวน์บ้านเหมือนบ้านใหม่ การซื้อบ้านของผู้ซื้อกลุ่มนี้จึงต้องหาเงินเป็นก้อนมาประมาณ 20% ของราคาบ้าน และอาจเกิดกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องไปกู้มาจากสินเชื่อระยะสั้นหรือแหล่งเงินกู้นอกระบบ จะทำให้เกิดปัญหากระทบต่อการผ่อนชำระและเป็น NPL ในอนาคตได้ในท่ามกลางปัจจัยลบที่มีมากในปีนี้และปีหน้า เช่น ภาวะค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง ประกอบกับ ในช่วงโควิด-19 คนจำนวนมากต้องนำเงินเก็บออกมาใช้ ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อบ้านกลุ่มที่เคยมีเงินเก็บอาจมีความยากลำบากในการหาเงินส่วนต่าง
“การประกาศไม่ต่อมาตรการ LTV ในช่วงเวลานี้อาจจะเป็นการทำให้ sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ลดระดับลง อาจส่งผลต่อยอดซื้อขาย การลงทุนใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลงลงเช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในปี 2562 ด้วยข้อจำกัดดังกล่าว ดังนั้นการชะลอการนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ออกไปเป็นปี 2567-2568 จะสามารถช่วยให้ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง”นายวิชัยกล่าว
