‘ทีทีบี’ เผยตลาดที่อยู่อาศัยปี’65 โต 11.6% หวั่นอนาคตแผ่ว หลังประชากรน้อยลง-ต่างชาติลดกำลังซื้อ
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) เปิดเผยบทวิเคราะห์ว่า ประเมินปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2565 ได้แรงขับเคลื่อนหลักจากตลาดแนวราบเป็นหลัก มีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของกลุ่มผู้ซื้อในวัยสร้างครอบครัวและมีความพร้อมทางรายได้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีพื้นที่ส่วนตัว
ส่งผลต่อหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดเติบโต 11.6% โดยมีหน่วยโอนที่อยู่อาศัย 187,000 หน่วย บนแรงกดดันฝั่งตลาดอาคารชุด ที่แม้เริ่มฟื้นตัวเทียบกับปี 2564 แต่เมื่อเทียบกับก่อนสถานการณ์โควิดยังลดลงกว่า 26.5% จากการซื้อเพื่อลงทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยเฉพาะแรงซื้อจากต่างชาติ
ตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มบน โตขึ้น ราคาเฉลี่ยแตะ 8.23 ล้าน
ศูนย์วิจัยระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ เห็นสัญญาณการทำตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มบนสูงขึ้นจากหน่วยโอนที่เพิ่มขึ้น 14.8% โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อสูง สะท้อนผ่านราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวในปี 2565 แตะหลังละ 8.23 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 24.4% เทียบช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19) ในขณะที่กลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ต่ำ เลือกซื้อทาวน์โฮมที่มีหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 17.7% จากราคาที่เข้าถึงง่ายเฉลี่ยหน่วยละ 2.97 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยบ้านแฝดที่ 5.5 ล้านบาท
สำหรับพื้นที่ปริมณฑล เริ่มเห็นสัญญาณการเป็นพื้นที่รองรับกำลังซื้อปานกลางจากกรุงเทพฯ ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ส่วนตัว และสามารถเดินทางไป-กลับทำงานในกรุงเทพฯ ด้วยระดับราคายังสามารถเข้าถึงได้ ในพื้นที่รอยต่อตะวันตกจังหวัดสมุทรสาคร ตะวันออกจังหวัดสมุทรปราการ และฝั่งเหนือจังหวัดปทุมธานี ที่หน่วยโอนบ้านเดี่ยวเพิ่มสูงขึ้น 40.9%, 23.4%, และ 17.7% ตามลำดับ รวมถึงบ้านแฝดที่เป็นทางเลือกเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัวบนราคาที่ต่ำกว่าบ้านเดี่ยว 20-25% ก็พบหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 9.7% ในเขตปริมณฑล
ยอดขายอาคารชุดเริ่มฟื้น แต่ลดกว่าปี’64 กว่า 30%
ศูนย์วิจัยระบุว่า ในส่วนของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ แม้ใน 9 เดือนแรกของปี 2565 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 7.3% แต่เป็นการฟื้นตัวจากฐานที่ปรับลดในปี 2564 กว่า 30% กอปรกับมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์พบหดตัวที่ 2.5% สะท้อนถึงกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจากผู้ซื้อต่างชาติที่เม็ดเงินเข้าซื้ออาคารชุดลดลงจากช่วงสูงสุดกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 สอดคล้องกับพื้นที่ปริมณฑล ที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้น 22.5% แต่มูลค่าโอนกลับเพิ่มขึ้นเพียง 8.9% ที่เป็นสัญญาณชี้ของการชะลอตัวของกำลังซื้อในตลาดอาคารชุด
ทั้งนี้ จากรูปแบบการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่ขับเคลื่อนผ่านตลาดแนวราบ มีแนวโน้มระยะถัดไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเจอข้อจำกัดและอาจเข้าสู่ช่วงชะลอตัว ขณะเดียวกัน เพื่อกระตุ้นให้ตลาดที่อยู่อาศัย แนะนำให้ใช้กลยุทธ์สร้างบรรยากาศการตลาดให้คึกคักโดยสร้างผู้ซื้อรายใหม่ พลิกจากข้อจำกัดด้านทำเลที่ต้องตอบโจทย์ด้านความสะดวกในการทำงานส่งผลให้ทำเลที่อยู่อาศัยค่อนข้างจำกัด รวมถึงจำนวนประชากรชะลอตัวเป็นปัจจัยลดทอนภาพบวกของตลาดที่อยู่อาศัย
โดยหันมามุ่งเน้นตลาดผู้ซื้อต่างชาติที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากมีกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มแรงงานทักษะสูงที่เป็นเป้าหมายดึงดูดให้เข้ามาทำงานในไทยเพื่อช่วยยกศักยภาพของภาคอุตสาหกรรมในระยะยาว รวมถึงโอกาสในการเปิดพื้นที่ศักยภาพใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ แถบชานเมือง หรือปริมณฑลรอบนอก ที่ปกติเป็นข้อจำกัดการเดินทางไปกลับที่ทำงานของผู้ซื้อชาวไทย หรือสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุต่างชาติเกษียณอายุที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย
ต้องชี้ให้ชัด เกณฑ์ต่างชาติซื้ออสังหาฯ
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ตลาดผู้ซื้อต่างชาติจะช่วยเติมกำลังซื้อใหม่ แต่ประเด็นสำคัญ คือ กฎระเบียบที่มีอยู่ในปัจจุบันยังไม่รัดกุมเพียงพอและจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องออกกฎระเบียบให้รัดกุมกว่าที่มีอยู่อย่างมาก ในการพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น
1.การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่เข้าซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อเป็นกลุ่มแรงงานที่มีทักษะและป้องกันกลุ่มเงินทุนที่ผิดกฎหมาย
2.การกำหนดโควต้าเป็นยูนิตต่อปีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ
3.กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่บังคับโดยกฎหมายผังเมืองเพิ่มข้อจำกัดด้านการรวมแปลงใหญ่สำหรับใช้เพื่อผิดวัตถุประสงค์
4.กำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้ใช้แหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น
