เปิด 10 ทำเลทอง ’ราคาที่ดิน’ ซื้อขายจริง แพงแซงหน้า ’ราคาประเมิน’ ลิบลิ่ว
หลังจากวันที่ 1 มกราคม 2566 กรมธนารักษ์ ประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 แล้ว คงต้องลุ้นกันต่อว่าในระหว่างรอบปีนับจากนี้ จะมีการรีวิวใหม่เพิ่มเติมหรือไม่ เพื่อให้สอดรับกับสภาพพื้นที่และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน หลังราคาที่ประกาศใช้ใหม่ เป็นการเก็บข้อมูลและทำการวิเคราะห์เมื่อ 6 ปีที่แล้ว
ขณะที่ราคาที่ดินซื้อขายจริงและราคาตลาดในปัจจุบัน พุ่งแรงแซงหน้าราคาประเมินไปไกลหลายเท่าตัว โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ในแนวรถไฟฟ้า ที่ โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) สำรวจราคาที่ดินที่แพงที่สุดต่อตารางวา สำหรับที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่ อยู่ใน 10 ทำเล ประกอบด้วย
1.สยามสแควร์ ราคา 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท
2.ชิดลม ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
3.เพลินจิต ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
4.นานา ราคา 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท
5.แยกอโศก ราคา 2.9 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท
6.วิทยุ ราคา 2.9 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,160 ล้านบาท
7.พร้อมพงษ์ ราคา 2.6 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,040 ล้านบาท
8.สุขุมวิท 21 ราคา 2.53 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,012 ล้านบาท
9.สีลม ราคา 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,000 ล้านบาท
10.สาทร ราคา 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 880 ล้านบาท
เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯที่กรมธนารักษ์ประกาศใช้ล่าสุด แม้ราคาสูงสุดถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระรามที่1 ช่วงถนนราชดำริ-ถนนพญาไท และถนนวิทยุ พุ่งแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ยังถือว่ายังต่ำกว่าที่ซื้อขายในตลาดมาก
สอดคล้องกับความเห็นของ “โสภณ” ระบุว่า แม้ราคาที่ดินใจกลางเมืองสูงถึงตารางวาละ 3.5 ล้านบาท แต่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่นำมาใช้ในการจดทะเบียนและทำนิติกรรม ไม่ว่าค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่ายทุกปี มีราคาสูงสุดอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท แต่ยังเป็นราคาต่ำกว่าราคาตลาดถึง 3-4 เท่า และเป็นราคาที่ใช้มานานแล้ว
สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินกรุงเทพฯในปี 2566 “โสภณ” ประเมินโดยเฉลี่ยจะปรับขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 3-4% ซึ่งพื้นที่แนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 6-8%
