จับสัญญาณ CPN ต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต้องควักกว่า 2.2 หมื่นล้าน คว้าทำเลทองฝังเพชร
ยังคงอยู่ในความสนใจ ในที่สุดแล้วยักษ์ค้าปลีก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN จะตัดสินใจอย่างไรสำหรับที่เช่าในทำเลทองฝังเพชร ย่านพหลโยธินเนื้อที่ 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว” ศูนย์การค้าเก่าแก่อายุกว่า 4 ทศวรรษ และ “โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา”
หลังสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) สิ้นสุดวันที่ 18 ธันวาคม 2571 แล้ว CPN จะยังปักหลักต่อหรือทุ่มให้กับโปรเจ็กต์ใหม่ ย่านพหลโยธิน ฝั่งตรงข้ามกับแดนเนรมิต เนื้อที่ 48 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีพหลโยธิน 24 และห้าแยกลาดพร้าว จะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท มีครบทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม ล่าสุดกำลังเปิดหน้าดินเดินหน้าศูนย์การค้าเป็นเฟสแรก
ด้วยทำเลของที่ดินทั้ง 2 แปลง อยู่ไม่ไกลกันนัก จึงเกิดการวิเคราะห์แนวโน้มและทิศทางของCPN ออกมา มีทั้งบอกว่าไม่ว่าอย่างไรCPN คงจะไม่ทิ้งทำเลทองที่ปลุกปั้นมากับมือ ตั้งแต่ยังเป็นป่าอย่างแน่นอน
ขณะที่อีกบางกระแสบอกว่าCPN อาจจะถอดใจ และหันไปให้ความสนใจกับโปรเจ็กต์ใหม่ย่านพหลโยธินแทน เพราะหากสับเกียร์ลุยเดินหน้าทั้ง 2 แปลง จะใช้เงินลงทุนอีกหลายหมื่นล้านบาท
ปฎิเสธไม่ได้ว่า ด้วยศักยภาพที่ดินของเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ในวันนี้กับเมื่อ 40 ปีที่แล้ว ต่างกันลิบลับ จากเมื่อก่อนเป็นทุ่งควายเดิน แต่วันนี้มีสถานีรถไฟฟ้ามาเกยถึงหน้าประตูห้าง หากCPN ตัดสินใจจะอยู่ต่อ ต้องเจรจาค่าเช่าและผลตอบแทนกับรฟท.ภายใต้บริบทใหม่ และต้องจ่ายมากกว่าการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ที่ควักจ่ายไป 21,298 ล้านบาทอย่างแน่นอน
แม้จะยังไม่มีคำยืนยันจากผู้บริการของCPN ออกมาชัดๆ แต่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ได้ชี้แจงดับกระแสข่าวลือต่างๆนานาว่าศูนย์การค้ายังคงมุ่งมั่นไม่หยุดนิ่ง ในการสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่ที่ดีที่สุดให้กับลูกค้า ล่าสุดมีการลงทุนพลิกโฉมห้างสรรพสินค้า ปรับปรุงโซนต่าง ๆ และมีการนำเสนอบริการใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอกย้ำการเป็นแลนด์มาร์กอันดับหนึ่งในใจของทุกคน
ท่ามกลางกระแ ส“นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการรฟท. ออกมาแจงความคืบหน้าว่าทางเซ็นทรัล ยังไม่ได้หารือกับรฟท.เรื่องสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว เนื่องจากยังมีเหลือเวลาอีก 6 ปี กว่าสัญญาจะหมด และล่าสุดรฟท.ได้โอนพอร์ตที่ดินให้กับบริษัทลูกคือบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เป็นผู้บริหารจัดการแล้ว อยู่ที่บริษัทลูกจะเจรจารายเดิมหรือเปิดประมูลใหม่ พร้อมกับจ้างบริษัทที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าโครงการใหม่ให้สอดรับสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน
ด้านแหล่งข่าวจาก รฟท.ออกมาให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า เมื่อ 2 ปีก่อน ทางเซ็นทรัลเคยหารืออย่างไม่เป็นทางการ ยังสนใจที่ดินตรงเซ็นทรัล ลาดพร้าว แต่มาถึงตอนนี้ไม่แน่ใจว่าจะเปลี่ยนใจหรือไม่ หลังเตรียมขึ้นโปรเจ็กต์ใหม่ที่อยู่ไม่ไกลกันมาก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นยังมีระยะเวลาสัญญาเหลืออีกหลายปี ทางเซ็นทรัลยังมีเวลาพิจารณา ทั้งนี้ หากเซ็นทรัลไม่ต่อก็ต้องเปิดประมูลใหม่
“คาดว่าเซ็นทรัลคงไม่ทิ้งที่ดินตรงเซ็นทรัลลาดพร้าว เพราะเป็นทำเลทอง มีรถไฟฟ้ามาเชื่อม แต่การลงทุนพัฒนาอาจจะต้องลงทุนมากขึ้น เพราะการต่อสัญญาครั้งนี้ ต้องบนพื้นฐานราคาใหม่ที่ต้องจ่ายมากกว่าครั้งที่ 2 ที่จ่ายผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 20 ปี (19 ธ.ค.2551-18 ธ.ค.2571) เป็นเงินกว่า 21,298 ล้านบาท “แหล่งข่าวรฟท.กล่าว
พร้อมกับขยายความว่า เนื่องจากอาคารค่อนข้างเก่า เมื่อครบสัญญาจะมีอายุ 50 ปีพอดี หากจะรีโนเวตใหม่อาจจะไม่คุ้ม ทางเซ็นทรัลอาจะต้องลงทุนครั้งใหญ่ โดยทุบของเก่าแล้วสร้างใหม่เหมือนโรงแรมดุสิต ทั้งหมดไม่ว่าจะต่อหรือไม่ต่อ จะต้องมีการหารือกันให้ชัดเจนภายใน 3 ปีนี้ ก่อนสัญญาจะสิ้นสุด
ขณะเดียวกันแหล่งข่าวจากรฟท.แจกแจงว่า ในสัญญาไม่ได้ระบุว่า ต้องเจรจากับเซ็นทรัลรายแรก ระบุเพียงว่าช่วง 3 ปีก่อนจะหมดสัญญาเช่า ต้องเตรียมส่งมอบอะไรให้รถไฟบ้าง ต่างจากครั้งแรกซึ่งระบุว่าต้องเจรจากับเซ็นทรัลเป็นรายแรก ขณะที่ครั้งที่ 2 ดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ส่วนครั้งที่ 3 จะเจรจาตรง หรือประมูลใหม่ก็ได้ เพราะได้รับการยกเว้นไม่ต้องดำเนินการตามพ.ร.บ.ร่วมทุนฯแล้ว
ด้านแหล่งข่าวจากกลุ่มเซ็นทรัล กล่าวว่า ยังไม่มีนโยบายชัดเจนจากผู้บริหาร อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าจะยังคงต่อสัญญาเช่ากับ รฟท.ออกไปอีก เพราะศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว คนละเซ็กเมนต์กับโครงการใหม่ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับแดนเนรมิต ซึ่งพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน จะเจาะกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ ถึงแม้ว่าที่ดินจะไม่ได้อยู่ติดกัน ก็อาจจะสามารถซินเนอร์ยี่กันได้ คงต้องพิจารณากันอีกทีหลังจากนี้ ยังมีเวลาเพราะสัญญาเช่ายังเหลืออีกหลายปี
ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวเสริมว่า มีความเป็นไปได้สูงที่เซ็นทรัลจะต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว เพราะเป็นทำเลมีศักยภาพ ซึ่งการพัฒนาจะเหมือนกับที่เซ็นทรัล มีเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ,เซ็นทรัล ชิดลม ,เซ็นทรัล เวิลด์เทรด ล่าสุดเซ็นทรัลสยามสแควร์ และเหมือนกับที่เดอะมอลล์มีโครงการ THE EM DISTRICT อันประกอบด้วย THE EMPORIUM, THE EMQUARTIER และTHE EMSPHERE
ขณะที่ในความเห็นของ”โสภณ พรโชคชัย” นักวิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัดหรือAREA ประเมินว่า ที่ดินแปลงนี้ซึ่งมีขนาด 47.22 ไร่นั้น มีราคาตารางวาละประมาณ 400,000 บาท หรือเป็นเงินรวม 7,500 ล้านบาท ปกติที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 4 ไร่ น่าจะมีราคาประมาณ 600,000 บาทต่อตารางวา แต่ในกรณีนี้ มีขนาดใหญ่กว่ามาก ราคาจึงลดต่ำลง อย่างไรก็ตามข้อดีของที่ดินแปลงนี้ก็คือมีรถไฟฟ้า 4 สายผ่าน ได้แก่ สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีแดงและสายสีเหลือง ยังมีดอนเมืองโทลเวย์และยังอยู่ใกล้สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์หรือสถานีกลางบางซื่อ
โสภณยังวิเคราะห์ต่อว่า สำหรับการพัฒนาหลังจากหมดสัญญาแล้ว ควรที่การรถไฟฯต้องจัดประมูลใหม่และมีความเป็นไปได้ที่อาจจะรื้ออาคารทั้งหมดออกและก่อสร้างอาคารใหม่ที่มีการใช้สอยประโยชน์สูงสุด ซึ่งมูลค่าการลงทุนของโครงการน่าจะมากกว่าปัจจุบัน คาดว่าจะอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท เนื่องจากพื้นที่นี้ตามผังเมืองปี 2556 สามารถก่อสร้างได้ 8 เท่าของขนาดที่ดิน แต่การก่อสร้างจริงในปัจจุบันก่อสร้างไว้เพียงประมาณ 4 เท่าของขนาดที่ดินเท่านั้น และมีความเป็นไปได้ว่าทางเซ็นทรัลจะยังคงอยู่ต่อ แต่อาจจะต้องประมูลใหม่เท่านั้น ทั้งนี้หากแค่รีโนเวตใหม่จะใช้เงินลงทุนน้อยกว่านี้ ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเจรจาและโมเดลการพัฒนาของCPN
