| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
ถึงเวลาเขย่า ‘ราคาประเมินใหม่’ วิทยุ-เพลินจิต วิ่งฉิว วาละ 2 ล้าน
เริ่มเห็นการส่งสัญญาณชัดเจนจาก “กรมธนารักษ์” เตรียมจะรีวิว ราคาประเมินที่ดินใหม่ ในระหว่างรอบปี หลังประกาศใช้บัญชีรอบปี 2566-2569 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2566
เนื่องจากราคาประเมินปัจจุบันที่ใช้ยังไม่ถึงเดือนดีนั้น เป็นราคาที่มีการเก็บข้อมูลเมื่อ 6 ปีที่แล้ว อีกทั้งราคาประเมินในรอบบัญชีนี้ เป็นราคาที่ต้องนำมาประกาศใช้ตั้งแต่รอบปี 2563-2566
แต่ด้วยสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยเป็นใจ ทำให้ “กรมธนารักษ์” จำต้องเลื่อนการประกาศใช้ออกไป เพื่อลดภาระประชาชนต้องนำราคาประเมินไปใช้เป็นฐานคำนวณจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีอากร ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง
สำหรับราคาประเมินเวอร์ชั่นใหม่ล่าสุด ภาพรวมทั้งประเทศ เพิ่มขึ้น 8.93% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น 6.21% โดยราคาสูงสุดของประเทศอยู่ที่กรุงเทพฯ ย่านถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระรามที่ 1 (ช่วงถนนราชดำริ-ถนนพญาไท) ถนนวิทยุ ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.)
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการทอดเวลาประกาศราคาประเมิน มุมหนึ่งส่งผลดีต่อประชาชนและผู้ต้องเสียภาษีที่ดิน ไม่ต้องจ่ายแพง แต่หากมองอีกมุม ทำให้ภาครัฐเก็บรายได้จากค่าธรรมเนียมได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย จากราคาประเมินไม่สะท้อนราคาตลาด ที่วันนี้ราคาซื้อขายจริง วิ่งแซงหน้าไปไกลหลายเท่าตัว
⦁‘ธนารักษ์’เอกซเรย์ข้อมูลซื้อขาย
ฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์ เริ่มเก็บข้อมูลราคาซื้อขายในแต่ละพื้นที่ คาดว่าภายในเดือนกันยายน 2566 จะได้ภาพชัดเจนจะต้องปรับราคาประเมินใหม่หรือไม่ ถ้าปรับ ต้องปรับในพื้นที่ไหนบ้าง เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ต้องนำมาประกอบการพิจารณา ทั้งการซื้อขายเปลี่ยนมือและภาวะเศรษฐกิจ เพราะหากปรับขึ้นสูงจะกระทบต่อประชาชนได้ ทั้งนี้ จากข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2565 พบว่า ภาพรวมการซื้อขายเปลี่ยนมือทั่วประเทศ จากที่ดินทั้งหมด 33.4 ล้านแปลง มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ 1% หรือจำนวน 380,000 แปลง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดมีการซื้อขายประมาณ 7 ล้านแปลง ถือว่ายังน้อยมาก
สำหรับจังหวัดมีการซื้อขายมากที่สุด อาทิ กรุงเทพฯ จากทั้งหมด 2,266,109 แปลง มีการซื้อขาย 25,113 แปลง นครราชสีมาจากทั้งหมด 1.5 ล้านแปลง มีการซื้อขาย 19,038 แปลง ระยองจากทั้งหมด 430,000 แปลง มีการซื้อขาย 10,372 แปลง นครนายกจากทั้งหมด 206,932 แปลง มีการซื้อขาย 4,346 แปลง เชียงรายจากทั้งหมด 650,171 แปลง มีการซื้อขาย 11,395 แปลง เชียงใหม่จากทั้งหมด 1,026,966 แปลง มีการซื้อขาย 17,959 แปลง เพชรบุรีจากทั้งหมด 314,466 แปลง มีการซื้อขาย 5,423 แปลง
“ปัจจัยที่เป็นแรงส่งกระตุ้นให้ราคาที่ดินและราคาประเมินเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ คือ พื้นที่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ไม่ว่าถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้า เป็นเมืองท่องเที่ยว เมืองการศึกษา และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือเมื่อเก็บข้อมูลเสร็จปีนี้ หากพื้นที่มีการเคลื่อนไหวของราคาเกิน 15% คงต้องปรับราคาใหม่ในรอบปี 2567” ฐนัญพงษ์กล่าว
⦁รถไฟฟ้า-อีอีซี-เมืองท่องเที่ยวราคาพุ่ง
พร้อมกับฉายภาพรายพื้นที่ มีแนวโน้มจะปรับราคาประเมินใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยับอีก 5% โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งสายเก่าที่ยังไม่ได้มีการประเมิน เช่น สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตและบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-คูคต และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ
รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่จะเปิดใช้ในปี 2566 ได้แก่ สายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง หรือที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่างสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ โดยพื้นที่แนวสายสีม่วงใต้ ราคาประเมินจะปรับขึ้นในพื้นที่เลยจากกรุงเทพฯชั้นในไปแล้ว
เมื่อเอกซเรย์พื้นที่ต่างจังหวัด “ฐนัญพงษ์” เปิดพิกัด ส่วนใหญ่เป็นทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว การค้าชายแดน และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง โดยส่วนใหญ่ราคาประเมินจะปรับขึ้นสูงจะเป็นรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เช่น ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา อู่ตะเภา
“ราคาประเมินคงไม่หวือหวามากนัก คงต้องค่อยๆ ปรับไป โดยกรุงเทพฯราคาประเมินยังคงปรับขึ้นได้อีก เพราะยังเป็นทำเลมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า และอาจจะได้เห็นราคาประเมินที่ดินถนนวิทยุ เพลินจิต ทองหล่อ ขยับขึ้นจาก 1 ล้านบาท/ตร.ว. เป็น 2 ล้านบาท/ตร.ว. เพราะปัจจุบันราคาซื้อขายสูงถึง 2-3 ล้านบาท/ตร.ว. ขณะที่บางแปลงสูงถึง 3.9 ล้านบาท/ตร.ว.ไปแล้ว” ฐนัญพงษ์ย้ำ
⦁‘ที่ดินสยาม’ซื้อแพงกว่าประเมิน 3.5 เท่า
สอดคล้องกับมุมมองของ โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA สะท้อนว่าทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น ราคาประเมินราชการจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20-36% เช่น แถวสยามสแควร์ ราคาตลาดอาจเป็นเงินประมาณ 3.5 ล้านบาท/ตร.ว. ส่วนราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 1 ล้านบาท/ตร.ว.เท่านั้น แสดงว่าราคาตลาดสูงกว่าถึง 3.5 เท่า หรือราคาประเมินราชการเป็นเพียง 29% ของราคาตลาดเท่านั้น ราคาประเมินราชการ จึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด
โดย “โสภณ” มองว่า การที่ราคาที่ดินในตลาด มักจะมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ควรมีราคาประเมินราชการที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะได้ใช้อ้างอิงในการซื้อขาย เพื่อประโยชน์ของประชาชนและภาครัฐ ซึ่งการที่ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดมาก จะทำให้ผู้มีทรัพย์สินมีมูลค่าสูง เสียภาษีน้อย ในทางตรงกันข้าม การประเมินราคาห้องชุดสำหรับประชาชนทั่วไป ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงกลับใกล้เคียงกัน ทำให้ประชาชนต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ
⦁กระทบต้นทุน-สต๊อกอสังหาฯ
ขณะที่เอฟเฟ็กต์จากราคาประเมิน สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร อธิบายว่าเนื่องจากปี2566 เป็นปีแรกที่ในรอบ 6-7 ปีที่ราคาประเมินราชการปรับเพิ่มขึ้น หลังปรับครั้งสุดท้ายเมื่อปี 2559 เป็นราคารอบปี 2559-2562 และใช้จนถึงปัจจุบัน ถือว่านานมาก เพราะปกติราคาประเมินจะปรับทุก 4 ปี แต่ด้วยสถานการณ์โควิดกรมธนารักษ์จึงใช้ราคาเดิม โดยราคาประเมินใหม่ปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูงเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 8.93% มีหลายพื้นที่ปรับขึ้นกว่า 100% และมีน้อยมากที่ปรับเพิ่มต่ำกว่า 10%
สำหรับผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินล่าสุด จะสร้างผลกระทบวงกว้าง โดยเฉพาะภาษีที่ดินฯ แม้ในปี 2566 รัฐจะลดให้ 15% แต่เหมือนไม่ได้ลดลง เพราะภาษีที่ดินฯ ที่ใช้มา 3 ปี ยังไม่มีปีไหนที่ผู้ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ต้องจ่าย 100% ยกเว้นคนที่อยู่นอกเกณฑ์ได้ลดหย่อน เช่น ผู้มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง และปี 2566 ต้องจ่ายเพิ่มตามราคาประเมินขึ้นมากหรือน้อยอยู่ที่ทำเล ส่วนผู้ประกอบการอสังหาฯ อาจต้องมีภาระภาษีที่ดินฯ เพิ่มขึ้น จากสต๊อกบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเหลือขาย และสร้างเสร็จในปีนี้ ต้องจ่ายมากขึ้นตามราคาประเมินด้วย
เมื่อราคาซื้อขายในตลาดแพงสวนทางราคาประเมิน และภาวะเศรษฐกิจที่กำลังนับถอยหลังเข้าสู่โหมดถดถอย คงต้องลุ้นกรมธนารักษ์ จะกล้าขยับราคาประเมินขึ้นไปได้มากน้อยสักแค่ไหน หลังแช่แข็งมาแล้ว 6 ปี ขณะที่เมืองก็โตวันโตคืน
