REIC ชี้ตลาดอสังหาปี’66 ทรงยังแบด ติดกับดัก LTV ดอกเบี้ย หวั่น ‘บ้านหรู’ ซัพพลายล้น
เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เป็นการฟื้นด้านอุปทานเป็นหลัก เพราะปี 2563-2564 หน่วยเปิดขายใหม่เกิดขึ้นน้อย หน่วยที่เหลือขายในตลาดก็ลดลง และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว
โดยในไตรมาส 1 และ 2 มีการเปิดตัวใหม่สูงมาก เพราะมีการเปิดตัวคอนโดราคาถูกจำนวนมาก และสามารถมียอดขายที่ดี ขณะที่บ้านจัดสรรเป็นที่ต้องการของตลาดมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องและมีความคึกคัก และมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยต่ำ กู้ได้มากจากการผ่อนปรน LTV ราคายังไม่ขึ้น เศรษฐกิจเริ่มดี
นายวิชัยกล่าวว่า ขณะที่การฟื้นตัวฝั่งอุปสงค์อาจจะยังไม่แข็งแรง แต่มีการขยายตัวได้จากแรงกดดันที่เกิดจากการที่จะสิ้นสุดการผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงเหลือ 0.01% จึงมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาส 3 และ 4 ที่เป็นการดึงจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตมา อาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส1และ2ของปี2566 ชะลอตัวลงได้ อาจทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสลดลงจากปี 2565 ถึง10.2 %และ 4.5%ตามลำดับ
นายวิชัยกล่าวว่า สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯปี2566 มีแนวโน้มทรงตัวถึงติดลบ และยังคงเป็นปีตั้งหลักถึงปี 2567 ยังไม่พุ่งทะยานขึ้น โดยคาดการณ์ด้านอุปทานจะมีสภาวะทรงตัวถึงชะลอเล็กน้อย เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัสรรที่ดินทั่วประเทศ จะมีจำนวน 78,269 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.3%
ขณะที่ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย มีจำนวน 300,228 หน่วย ลดลง-8.4% ประกอบด้วยแนวราบ จำนวน 246,504 หน่วย และอาคารชุด จำนวน 53,724 หน่วย ด้านเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดจะมีจำนวน 98,132 หน่วย ลดลง-2.1% ประกอบด้วยบ้านจัดสรร จำนวน 58,046 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.4 % อาคารชุดจำนวน 40,086 หน่วย ลดลง-22.4%
นายวิชัยกล่าวว่า ด้านอุปสงค์คาดจะปรับตัวลดลง มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 352,761 หน่วย ลดลง-10.2 % มีมูลค่า 1,016,838 ล้านบาท ลดลง-4.5 % แบ่งเป็นแนวราบจำนวน 264,571 หน่วย ลดลง-7.4 % มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง -2.9% อาคารชุด จำนวน 88,190 หน่วย ลดลง-17.7 % มูลค่า 263,210 ล้านบาท ลดลง-8.8 % โดยคาดว่าจะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งจะส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั่วประเทศปี 2566 อาจจะมีจำนวนรวม 650,764 ล้านบาท ลดลง-6.8% และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5 % เมื่อเทียบกับปี 2565
“ปี 2566 ยังมีปัจจัยลบต่อตลาดในหลายด้าน ตั้งแต่หนี้ครัวเรือนยังสูง ไม่ผ่อนปรน LTV จะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อบ้านและการลงทุนหลังที่2และ3 ที่มีสัดส่วน 30% และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลที่ลดค่าโอนเพียง 1% ประกอบกับปีนี้เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ที่อาจจะสูงขึ้นถึง0.75-1% และราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อมจากส่วนลดและของแถมที่น้อยลง “นายวิชัยกล่าว
นายวิชัยกล่าวว่า จึงคาดปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ มีปรับตัวลงจากปีก่อน-1.6 % และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้ อาจจะมีการขยายตัวได้ถึง 8.2 % แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึง-11.5% โดยตลาดปีนี้ยังคงเป็นของตลาดบ้านจัดสรรเป็นหลักในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท
“ส่วนที่อยู่อาศัยราคา10 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อเทียบกับปี 2564 ในปีที่แล้วคอนโดมิเนียมขยายตัว 113% บ้านจัดสรรขยายตัว 259% หรือ 2.5 เท่าตัว ส่วนราคา 7-10 ล้านบาท ขยายตัว 113% หรือประมาณ 1 เท่าตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดกลุ่มนี้มีการขยายตัว แต่ดูจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปีที่แล้วมี 7,000 ยูนิต แต่มีการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 7,300 ยูนิต มีการตั้งข้อสังเกตว่ามีการสมดุลกันหรือไม่
ในปีนี้จึงต้องพึงระวังเรื่องซัพพลายในตลาดหลังผู้ประกอบการหันมาเน้นทำตลาดบ้านหรูกันมากขึ้น เพราะบ้านราคาถูกมียอดปฎิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง จึงเกิดความกังวล” นายวิชัยกล่าว
