สางปม‘บ้านเอื้ออาทร’ รื้อซากปัญหา 15 ปี
น่าจับตาเป็นอย่างยิ่งว่าบ้านเอื้ออาทรที่เป็นปัญหายืดเยื้อยาวนานและปิดจ๊อบจบในยุครัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา หรือไม่ ทั้งนี้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ตั้งเป้าจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในวันที่ 14 มีนาคมนี้ อนุมัติขายยกล็อตสุดท้ายที่ยังเหลือ 19,000 ยูนิต หวังนำรายได้ที่ได้ 7,600 ล้านบาท จากการขายไปชำระหนี้บ้านเอื้ออาทรที่จะครบกำหนด 4,000 ล้านบาท ในเดือนพฤษภาคมและสิงหาคมนี้
ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลอดหลายปีที่ผ่านมา ไม่ว่าใครก้าวขึ้นมาเป็นรัฐบาลหรือผู้ว่าการ กคช. หนึ่งในภารกิจสำคัญคือการปิดฉากปัญหา “บ้านเอื้ออาทร”
บ้านเอื้ออาทรก่อกำเนิดขึ้นปี 2546 มาสมัยรัฐบาลพรรคไทยรักไทย ประกาศสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 600,000 ยูนิต ด้วยเม็ดเงินกว่า 2 แสนล้านบาท เพื่อลดความเหลื่อมล้ำในสังคมเมือง แต่เพราะสารพัดปัญหาของโครงการที่เกิดขึ้นระหว่างทาง ไม่ว่าการปั่นดีมานด์เทียม ผู้รับเหมาทิ้งงาน จนโครงการไม่สามารถรันได้ตามเป้า
ทำให้ในปี 2554 รัฐบาลที่รับไม้ต่อ ปรับลดเหลือ 281,556 หน่วย เพราะเมื่อดูไส้ในของโครงการ รัฐบาลต้องควักงบประมาณอุดหนุนให้หน่วยละ 8 หมื่นบาท ขณะที่ กคช.ต้องแบกหนี้ก้อนโตกว่า 8 หมื่นล้านบาท จากโครงการที่ขายไม่ออก และ sunk cost หรือต้นทุนจม ทั้งที่เป็นซากสร้างค้าง และที่ดินเปล่า 138 แปลง
จนถึงขณะนี้ กคช.ยังไม่สามารถปิดจ๊อบหนี้ก้อนโตได้สำเร็จ ยังคงเหลือกว่า 19,000 ล้านบาท และซากที่ดิน 94 แปลง ที่ต้องตัดใจขายซากทิ้ง
แม้ตลอดระยะเวลากว่า 15 ปี กคช.จะใช้ความพยายามอย่างยิ่งยวด งัดสารพัดวิธีในการระบายสต๊อกที่ตกค้างจากที่ผลิตออกสู่ท้องตลาดถึง 282,556 ยูนิต ทั้งปรับโมเดลจากขายเป็นเช่า ขยับรายได้ผู้มีสิทธิจาก 15,000 บาท เป็น 30,000-40,000 บาท พร้อมพลิกโฉมใหม่ โละขายยกล็อต เหมายกตึก ให้เอกชน หน่วยงานราชการ อาทิ ตำรวจ มหาวิทยาลัยราชภัฏ นำไปปล่อยเช่า ทำเป็นหอพัก บ้านสวัสดิการ แต่สุดท้ายก็ยังไม่สามารถปิดฉากได้สำเร็จดั่งใจหวัง กลายเป็นโจทย์หินท้าทายผู้ว่าการ กคช.ในทุกยุคที่ผ่านมา
เช่นเดียวกับยุค ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ หลังมานั่งผู้ว่าการ กคช. ก็ประกาศเปรี้ยงจะปิดฉากบ้านเอื้ออาทรให้ได้ในเร็ววัน โดยวันที่ 9 มีนาคมนี้ หากคณะกรรมการ (บอร์ด) กคช.อนุมัติให้ขายยกล็อต
บ้านเอื้ออาทร ทั้งบ้านและอาคารชุด ที่ยังคงเหลือ 18,000-19,000 หน่วย ซึ่งกระจายอยู่ทั่วประเทศ ให้กับเอกชนและหน่วยงานรัฐที่สนใจในราคาหน่วยละ 400,000 บาท จะเสนอให้ที่ประชุม ครม.อนุมัติในวันที่ 14 มีนาคมนี้ทันที
หากโครงการได้รับอนุมัติ เท่ากับเป็นการปิดฉากบ้านเอื้ออาทร หลัง กคช.ใช้เวลากว่า 15 ปีในการขาย หารายได้ลดภาระหนี้ ซึ่งขณะนี้ยังเหลืออยู่กว่า 19,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันยังเป็นการสร้างรายได้ให้กับ กคช.ซึ่งมีหนี้สะสมอยู่กว่า 3 หมื่นล้านบาท ทั้งจากหนี้บ้านเอื้ออาทรและบ้านสร้างใหม่
“ทวีพงษ์” บอกว่า หากไม่มีเอกชนหรือส่วนราชการสนใจ กคช.จะให้บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ กคช.ซึ่ง กคช.ถือหุ้นอยู่ 49% ใช้สิทธิเข้าไปซื้อยกล็อต และนำไปปรับปรุงใหม่ให้ผู้มีรายได้น้อยเช่า กำหนดอัตราเริ่มต้น 1,200-1,500 บาทต่อเดือน หรือซื้อในราคา 400,000-450,000 บาทต่อหน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
ย้ำว่า การสางปัญหาบ้านเอื้ออาทรนั้น กคช.ทำทุกอย่างแบบคู่ขนานไปพร้อมกัน ทั้งตั้งเรื่องเสนอขอ ครม. รวมถึงเสนอโมเดลขายยกล็อต โดยที่ผ่านมาได้นำบ้านเอื้ออาทรทั่วประเทศกว่า 5,000 ยูนิต ที่รับคืนจากเอกชน มาจัดโปรโมชั่นให้เช่าราคาถูกเริ่มต้น 1,200-1,500 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 1 ปี สร้างรายได้ระหว่างรอ ครม.ไฟเขียวแผนที่เสนอ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบางได้มีที่อยู่อาศัย
แต่ยอมรับว่าการดำเนินการไม่ได้ง่ายเสียทีเดียว ไม่ว่าการขายยกล็อตให้เอกชน ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาก็มีปัญหาตามมา จน กคช.ต้องนำกลับมาดำเนินการใหม่ อย่างไรก็ตาม หากเสนอ ครม.ไม่ทันรัฐบาลชุดนี้ ระหว่างรอเสนอรัฐบาลชุดใหม่ กคช.คงต้องเร่งขายหน่วยที่คงเหลือและกู้เงินเพิ่มมาโปะหนี้ ที่จะครบกำหนดชำระปีนี้กว่า 4,000 ล้านบาท
ในส่วนของสะสางซากที่ดิน 94 แปลง “ทวีพงษ์” บอกว่า จะนำ 37 แปลงมาพัฒนาเป็นโครงการบ้านเคหะสุขประชา โครงการบ้านเช่าพร้อมอาชีพ เริ่มต้น 1,500 บาทต่อเดือน โดยตั้งเป้าจะสร้าง 1 แสนหน่วยใน 5 ปี (2564-2568) ปัจจุบันเริ่มดำเนินการแล้วที่เคหะสุขประชา ฉลองกรุง จำนวน 302 หน่วย เคหะสุขประชาร่มเกล้า จำนวน 270 หน่วย ส่วนที่เหลือ กคช.อาจจะพัฒนาเองและให้เอกร่วมลงทุนรูปแบบ PPP เช่น เคหะสุขประชาวังน้อย นครปฐม และลำลูกกาคลอง 12
ขณะเดียวกันยังได้ถอดบทเรียนบ้านเอื้ออาทร มาปรับใช้กับโมเดลบ้านเคหะสุขประชา โดยการพัฒนาโครงการจะไม่ขอเงินสนับสนุนจากรัฐบาล และจะกำหนดราคาขายต่ำกว่าที่อยู่อาศัยในละแวกเดียวกันประมาณ 40% เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง
จากโมเดลแก้ปัญหาบ้านเอื้ออาทรของ กคช. มีมุมมองจาก “อิสระ บุญยัง” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้สะท้อนว่า เป็นเรื่องดีที่ กคช.นำบ้านเอื้ออาทรมาขายยกล็อตให้เอกชนหรือส่วนราชการ เพื่อนำไปดำเนินการต่อ เพราะจะช่วยแก้ปัญหาหนี้ไปได้เปลาะหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม หาก กคช.มีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ ขอให้ปรับบทบาทใหม่จากเป็นผู้ลงทุนเอง เปลี่ยนเป็นผู้สนับสนุนและคัดกรองทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อ โดยกำหนดราคาขายและพื้นที่ขายที่ใกล้กับแหล่งงานของผู้ต้องการซื้อ เช่น อาจจะมีคูปองส่วนลด 1 แสนบาท ให้กับผู้มีรายได้นำไปซื้อบ้านที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน เพื่อให้มีการอยู่อาศัยจริง และไม่เกิดดีมานด์เทียมเหมือนในอดีต
แม้บ้านเอื้ออาทรจะทำให้หลายคนมีบ้านหลังแรกในชีวิต แต่ก็เป็นบทเรียนเล่มใหญ่ที่ต้องอ่านซ้ำทบทวน
