ส่องราคาที่ดินบน ‘เกาะกระดาน’ ชายหาดที่ดีที่สุดในโลก
พลันที่ ‘เกาะกระดาน’ ตั้งอยู่ห่างจากชายฝั่ง อ.กันตัง จ.ตรัง มีเนื้อที่ 600 ไร่ ถูกจัดอันดับเป็น “ชายหาดที่ดีที่สุดในโลก” ประจำปี 2023 จากการจัดอันดับของเว็บไซต์ World Beach Guide
อ่าน : เกาะกระดาน คว้าอันดับ 1 ‘ชายหาดที่ดีที่สุดในโลก’ ปี 2566 อีก 4 แห่งในไทยติดด้วย
เริ่มมีผู้ให้ความสนใจว่าพื้นที่ดังกล่าว การพัฒนาโครงการและราคาที่ดินมีการซื้อขายกันที่เท่าไหร่ในปัจจุบัน
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ที่ดินบนเกาะกระดานส่วนหนึ่งเป็นที่สาธารณะในลักษณะอุทยานแห่งชาติและมีเพียงส่วนน้อยที่เป็นที่ดินเอกชน
ตามข่าวที่ผ่านมาราคาที่ดินตกไร่ละไม่กี่แสนบาท แต่ต่อมามีการเรียกขายกันไร่ละ 10 ล้านบาท หรือตารางวาละ 25,000 บาท ในความเป็นจริงควรจะมีราคาขาย (ที่ขายได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย) อยู่ที่ราคาประมาณเท่าไหร่
ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้
1.สมมุติมีที่ดินประมาณ 3 ไร่ 2.นำที่ดิน 60% หรือ 1.8 ไร่ (720 ตารางวา) มาสร้างรีสอร์ตให้เช่า ที่เหลือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง
3.ถ้าหลังหนึ่งพื้นที่ประมาณ 30 ตารางวา ก็จะสามารถสร้างได้ 24 หลัง 4.ถ้าหลังหนึ่งให้เช่าได้ 5,000 บาท มีอัตราการครอบครอง 50% (มีช่วงฤดูการท่องเที่ยวจำกัด) ก็จะสร้างรายได้ ได้ปีละ 21.9 ล้านบาท
5.ถ้ารายได้สุทธิอยู่ที่ 30% ก็เป็นเงิน 6.57 ล้านบาท 6.ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% มูลค่าของรีสอร์ต ทั้งนี้ น่าจะเป็นเงิน 82.125 ล้านบาท
7.หักค่าก่อสร้างบ้าน หลังและรวมค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เป็นเงินหลังละ 2.5 ล้านบาท จำนวน 24 หลัง ก็จะเป็นเงิน 60 ล้านบาท
8.ดังนั้น ราคาที่ดินจึงเป็นเงิน 22.125 ล้านบาท (82.125-60 ล้าน) หรือไร่ละ 7.375 ล้านบาท หรือตารางวาละ 18,434 บาท
หากนักลงทุนซื้อในราคาที่สูงกว่านี้ก็อาจจะมีปัญหาในการทำกำไรในระยะยาวได้
