พัฒนาอะไรดี? ส่อง ‘ที่ดินRCA’ ราคาพุ่งวาละ 4 แสน ‘โสภณ’ เปิด 3 ไอเดียพลิกโฉมใหม่
น่าติดตามเป็นอย่างยิ่ง สำหรับที่ดิน “อาร์ซีเอ” หรือโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว เนื้อที่ 62 ไร่ มีบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ของกลุ่มแบงก์กรุงเทพ ซึ่งเช่าระยะยาว 30 ปี จากการรถไฟฟ้าแห่งประเทศไทย(รฟท.) และกำลังนับถอยหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าในปี 2567 นี้
แล้วท้ายที่สุดที่ดินกลางเมืองผืนนี้ จะถูกพลิกโฉมพัฒนาเป็นรูปแบบไหน ยังต้องรอดูผลการศึกษาโครงการ จากบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เป็นบริษัทลูกของรฟท.ที่จะมารับไม้ต่อ
แต่ไม่ว่าการพัฒนาจะเป็นรูปแบบไหน “นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย ย้ำชัดที่ดินอาร์ซีเอหลังมอบให้บริษัทลูก คือ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เป็นผู้ดำเนินการแล้ว จะรวบที่ดิน 3 แปลงเป็นแปลงเดียว และพัฒนาเป็นรูปแบบใหม่ให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ที่เปลี่ยนไปมากในปัจจุบัน
“สัญญาเช่าหมดแล้ว แต่ต่อให้ชั่วคราว จะสิ้นสุดในปี 2567 นี้ และไม่มีออฟชั่นให้ต่อสัญญาให้รายเดิม จะนำมาเปิดประมูลใหม่ เพื่อให้เกิดการแข่งขัน และเมื่อรวมเป็นแปลงใหญ่ จะทำให้ได้ค่าเช่าและอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากเดิมได้ค่าเช่าถูกมาก” นายนิรุฒกล่าวย้ำ
แล้วที่ดินอาร์ซีเอ ควรจะนำไปทำอะไรดี?
ในความเห็นของ “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) มองว่าที่ดินอาร์ซีเอมีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวยาวประมาณ 1.2 กิโลเมตร กว้างประมาณ 60 เมตร เอาไปทำอะไรดีจึงจะคุ้มค่า หลังหมดสัญญาเช่าแล้ว ควรจะนำไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง มีโอกาสที่จะพัฒนาอะไรได้อนาคต
“ก่อนอื่นคงต้องทราบก่อนว่าโครงการอาร์ซีเอ อยู่ในเขตห้วยขวาง เป็นถนนที่เชื่อมถนนพระราม 9 กับถนนเพชรบุรี ริเริ่มโดยกลุ่มชาญอิสระ และต่อมาดำเนินการโดยบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ของกลุ่มธนาคารกรุงเทพ แรกเริ่มตั้งใจให้เป็นแหล่งรวมของอาคารสำนักงานขนาดกลางๆ แต่เมื่อเวลาผ่านไป ก็กลับกลายมาเป็นแหล่งที่มีชื่อเสียงทางด้านย่านสถานบันเทิงมากมาย ไม่ว่าจะเป็น บาร์ ไนท์คลับ และ งานแสดงดนตรีต่าง ๆ โดยมากนักท่องเที่ยวจะเป็นวัยรุ่น”นายโสภณย้อนถึงที่มา
พร้อมกับอธิบายว่า อาร์ซีเอมีสะพานข้ามคลองอยู่ 3 จุด และมีจุดเริ่มต้นที่บริเวณถนนพระราม 9 ที่แยกผังเมือง ออกไปทางถนนพระราม 9 ไปตัดกับถนนจตุรทิศที่แยกอาร์ซีเอ ซึ่งรถยนต์ที่มาจากแยกผังเมืองจะวิ่งตรงไปไม่ได้ ต้องกลับรถหน้าโรงพยาบาลปิยะเวท จากนั้นถึงเข้าถนนอาร์ซีเอต่อไป จนสิ้นสุดบนถนนเพชรบุรี ส่วนเส้นทางหลักนั้นจะไปสิ้นสุดที่ซอย เพชรบุรี 47 (ซอยศูนย์วิจัย)
“ราคาที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 เป็นเงินตารางวาละ 800,000 บาท ในขณะที่บนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ราคาที่ดินประมาณ 740,000 บาท อาจกล่าวได้ว่าที่ดินบนถนนอาร์ซีเอ ในเบื้องต้นน่าจะเป็นเงินประมาณ 400,000 บาท แต่หากสามารถเพิ่มเติมศักยภาพได้ ราคาที่ดินน่าจะสูงกว่านี้ อย่างไรก็ตามค่าเช่า 30 ปี น่าจะเป็นเงินเพียง 50% ของมูลค่าตลาด หรือประมาณ 200,000 บาทต่อตารางวา แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้สอยที่ดิน” นายโสภณแจกแจง
อย่างไรก็ตาม ”โสภณ” มองว่า มูลค่าของที่ดินอาร์ซีเอจะสูงขึ้น หากสามารถผ่านกระบวนการจัดรูปที่ดิน ให้ที่ดิน (กึ่ง) “ตาบอด” โดยรอบได้ประโยชน์ด้วย จะทำให้ที่ดินอาร์ซีเอมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย เพราะจะไม่ใช่เป็นเพียงที่ดินแนวยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว แต่จะทำให้ศักยภาพที่ดินโดยรอบที่ดินอาร์ซีเอเป็นทางออก เพิ่มขึ้นด้วย และทำให้มีโอกาสการพัฒนาใหม่ๆได้ด้วยเช่นกัน
ทั้งนี้การจัดรูปที่ดิน จะทำให้ที่ดินที่ (กึ่ง) ตาบอด สามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นมหาศาล ยังประโยชน์แก่ทุกฝ่ายโดยเฉพาะฝ่ายเจ้าของที่ดินอาร์ซีเอ ทึ่จะได้ที่ดินที่ผนวกเข้ามามากขึ้นในยามวางแผนการพัฒนาโครงการ
”โสภณ” ระบุสำหรับแนวทางการพัฒนา
- เป็นศูนย์รวมสถานบันเทิงในลักษณะเป็นเอ็นเตอร์เทนเมนท์ คอมเพล็กซ์ (Entertainment Complex ) เป็นอาคารรวมของสถานบันเทิงโดยเฉพาะสำหรับการเที่ยวกลางคืน เช่นเดียวกับพื้นที่ธนิยะ พัฒนพงศ์ หรือรัชดาภิเษก
- เป็นศูนย์รวมของการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประเภทอาคารสำนักงาน โดยให้เช่าที่ดินระยะยาว เพื่อการพาณิชยกรรมเป็นสำนักงานให้เช่าในระยะเวลาประมาณ 30-50 ปี เป็นต้น
- เป็นเส้นทางลัดเชื่อมต่อระหว่างถนนเพชรบุรีตัดใหม่และถนนพระรามที่ 9 โดยอาจทำเป็นอุโมงค์ใต้ดิน ทำเป็นรถไฟฟ้ามวลเบา
ทั้งนี้ ในการให้เช่าการรถไฟแห่งประเทศไทย อาจให้เช่าเพียงรายเดียวในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ หรือวางมาสเตอร์แพลน( Master Plan)ให้มีผู้เช่าหลายราย และในแต่ละรายต้องมีกำหนดเวลาก่อสร้างที่ชัดเจน และก่อนให้เช่า ควรมีการเปิดกว้างทำการประเมินค่าทรัพย์สินและทำการประมูลให้เรียบร้อยเสียก่อน
